抄底！别墅单价8千，年租7万2！

上周给大家推荐了普吉岛的房产项目College Villas，

是一个我们最近找到的价格合适（120万人民币起），

区位合适，有升值空间，

有强烈且确定的租赁需求的泰国别墅房产项目。

这几周大概上百个朋友问了很多想买相关的问题，

我们总结了9个，

大家可以找到对应的部分查看——

1、基本情况。

2、泰国房产和普吉岛房产现状。

3、UWC国际学校和泰国的国际学校。

4、未来的租赁需求分析。

5、College Villas周围的房价、租金和配套。

6、College Villas当下具体的价格和剩余房源。

7、外国人如何持有泰国土地。

8、建设周期。

9、怎么收房，未来怎么卖？

1、

College Villas的基本情况。

College Villas单价8千人民币起，带土地，

总价120万人民币起，租金保守估计约7.2万人民币/年。

它位于普吉岛顶级的国际学校UWC内部，

UWC（United World College）是普吉岛上最好的国际学校，

全泰国范围内也在Top5。

College Villas的地理位置就在UWC校园内部。

非泰籍留学生占了UWC学校生源的87%，学校还有约150名教职工。

而学校周围几乎没有能满足这些师生居住的房产，

所以，基于这个需求，

UWC委托开发商来建College Villas这么一个别墅项目，

满足学校学生、家长、老师的居住需求。

其中部分房产已经确定由该校教师承租，且租金已确定。

它是一个先有需求，而后才有供给的房产项目。

也正是因为这个原因，

我们认为它有强烈的租赁需求和未来的潜在接手用户。

2、

泰国房产现状与普吉岛现状。

大家如果关心泰国房产应该知道，

疫情三年，泰国房产经过了一轮洗牌，

当下基本能看出是谁在裸泳，

而能闯过这一轮疫情活下来的公司/项目，都是经过市场考验的。

价格基本也已经到了底部。

我们找到的这个普吉岛项目，

最低的单价只要8千人民币，绝对是抄底的价格。

国内一个小县城的房价，也比这个高了。

也是我们综合价格、租金、位置、供需关系等，

从各方面考量而精选出来的项目，且带稀缺土地。

后疫情时代，

普吉岛与曼谷的轻轨，普吉岛机场三期的扩建计划，

也已经恢复正在按照正常的计划推进。

另外，普吉岛也在申请申办2028年的世博会，

虽然结果尚未可知，

但在基础设施方面，肯定会有所提升。

3、

UWC和泰国的国际学校。

之前有介绍过UWC，这里再简单说一说。

UWC是一所世界知名的国际学校，

全球有18个校区，覆盖4大洲，每年招生超过1万人。

中国内地（苏州常熟）、中国香港、中国台湾，也都有校区。

普吉岛上的UWC国际学校，成立于2008年，是一所IB学制的国际学校，提供从2岁直到高中的课程。

IB课程在全球范围内的接受程度非常高，藤校的接轨率非常高。

UWC的IBDP考试通过率为100%，平均分为35分，比全球平均分高出近5分，

达到40分，基本牛津、剑桥的offer都有机会拿。

普林斯顿和美国很多藤校把UWC列为了招生对象。

泰国的国际学校学费大概在中国内地的1/2的样子。

也是由于这个原因，外加幼儿阶段，国际学校的录取相对简单，

所以，泰国算是幼儿阶段低龄留学学生最多的亚洲国家之一。

而这些幼儿不可能脱离家长的陪同，

所以，不论是在曼谷、普吉岛or芭提雅，

国际学校周围的陪读房产都是非常紧俏且稀缺的。

UWC这里也是一样。

4、

UWC未来的租赁需求。

前面提到，College Villas位于UWC校园内部。

它是一个基于满足UWC居住需求而建的房产项目，

总共规模是45套。

UWC的教职工有150人，

College Villas的部分教师双拼别墅和教师独栋别墅，已确定由UWC学校的教职工承租。

租金也已经确定，为6%。

UWC2022年招生人数大约是500人，走读学生390人，2024年，预计招生人数720人。

非泰籍留学生占学校生源的87%，这些家庭基本都有找房子居住的需求。

我们就按300个学生来计算，每年有300个家庭需要在UWC附近找房子居住。

除了教师别墅以外，学生家庭双拼别墅、学生家庭联排别墅总共有27套。

假设一套别墅可以容纳2-3个家庭。

我们算满一点，按3个家庭来计算，总量也只能容纳81个家庭。

完全可以容纳每年300个学生的量。

处于供不应求的状态。

教育是刚需，

每年还会有源源不断的新人来补充租赁以及购房需求。

5、

College Villas周围的租金、房价和配套。

租房：

学校周围的住宿一直都是困扰UWC学生家长的一个很烦恼的问题。

如果住在旅游区，

每天开车上学至少得花30-45分钟，而且还是在交通顺畅的情况。

而且租房的价格也非常高，带泳池的房子，均价65000泰铢/月（约合人民币12000元）。

如果在UWC附近（15分钟距离）找房子，

比较麻烦的地方在于，它附近很少有带配套带社区的房子，公寓也很少，

多数是泰国本地人自己建的房子，这种房子，没有什么管理，不太适合非泰国本地人居住。

其它条件相对好一些的房子，差不多也得35000泰铢/月（约合人民币6600元），还不一定在学校附近。

（周边租赁房源大致分析）

所以，

College Villas这种有各种配套设施的房产，是非常稀缺的。

即便它不是在学校内部，在整个片区也是非常受欢迎的。

即便按基础的35000泰铢/月的租金来计算，

一年的租金收益也有接近8万人民币。

房价：

周围的房价，直接上统计数据给大家看看。

House的中位数单价是59120泰铢（约合人民币11150元）。

College Villas当下的单价是8000人民币起。

综合租金收益考虑，

基本就是错过就不再会有的价格了。

配套设施：

值得一提的是，就在UWC校区范围内，

有一家全球顶级运动会所——Thanyapura，有兴趣的朋友可以在网搜一搜，

它是一个奥运会级别的高档俱乐部。

College Villas内部配套有——

558㎡的会所 | 儿童游乐设施 | 咖啡厅 | 共享学习空间 | 多功能厅 | 24小时CCTV监控 | 草坪绿地

UWC教学区内部通道入口 | 物业安保值班室 | 生活服务办公室（快递代收、婴幼儿代接送、兴趣班代接送；预约医疗体检、美容SPA、飞行训练、冲浪训练、马术、高尔夫、游艇出海）

在15-30分钟车程范围内，

有大型高档超市、医院、海鲜市场、海滩、夜市，生活配套应有尽有。

6、

College Villas目前的价格和其它额外成本。

College Villas总体的规模是45套。

包含——

教师双拼别墅（A户型，178平米起，3卧3卫2厅1书房1车位，共6栋），已售罄。

教师独栋别墅（B户型，267平米起，4卧3卫2厅2车位，共3栋），

1259万泰铢起（约合人民币237万），合人民币8950元/平米起。

A/B户型UWC教师已确认承租，与校方签订合同，

十年租约，每年租金6%✖️房屋总价，

十年后130%回购。

学生家庭双拼别墅（C户型，172平米起，3卧3卫2厅1书房1车位，共15栋），

839万泰铢起（约合人民币158万），合人民币9120元/平米起，预估租金55000泰铢/月（约合人民币10350元）。

学生家庭联排别墅（D户型，149平米起，3卧3卫2厅1车位，12栋）4种。

629泰铢起（约合人民币118.5万），合人民币8000元/平米起，预估租金45000泰铢/月（约合人民币8500元）。

以上是常规的租赁市场价格，

我们一般会跟大家做一个相对保守估计，

把租金保守估计至30000-35000泰铢/月，约合人民币7.2万/年。

汇率：

泰铢当下的汇率非常好，

2019年这个时候，1块钱人民币只能兑4.26泰铢，当下可以兑5.26泰铢，光汇率就打了8折。

其它费用：

过户费1%，公共维修基金500泰铢/平米，物业费30泰铢/平/月。

基本就没有其他成本了。

付款周期：

1万泰铢定金，14天内30%首付款。

2022年底/2023年开工，支付30%。

封顶，支付30%。

完工，支付10%（2023年底-2024年）。

7、

外国人如何持有泰国的土地？

College Villas是一个带土地产权的房产项目。

这也是我们为什么非常看好它的原因。

即便买的房子不值钱，但它地下的土地依然寸土寸金。

不过，也有的朋友会问，外国人如何持有泰国的土地呢？

有两种方式——

（1）公司持有。

投资人找到泰国的财会公司or律所，以开公司的方式持有该土地。

每年需要交审计费用。

（2）Leasehold方式持有，为永久租赁产权。

这种方式，类似于英国的leasehold，

每30年去土地局续签一次，房产可以正常的买卖和抵押。

这两种方式，目前都很成熟。

College Villas采用的是后者。

可以添加我们的微信，了解具体的地契信息。

8、

建设周期。

一个最终的deadline——

UWC要求所有的建设项目必须在2024年年底完成，然后投入使用。

其中A区B区作为教师公寓，要求2023年年底完工。

泰国的别墅建设周期是先付款先建设。

A区/B区预计在今年12月开始动工。

C区/D区预计在明年3月开始动工。

按照合同，如果开发商违约不建，买家付的钱可以按合同要回，

若开发商不归还，可以起诉至法院，法院会冻结开发商名下其它物业。

9、

怎么收房，未来怎么卖？

具体的收房措施，可以添加微信了解。

出售渠道：

有三种渠道。

（1）开发商有相应的售后部门协助租赁和转售。

（2）物业管理部门协助转售（主要是一些内部客户）。

（3）公开渠道：Facebook发布，泰国主流的房产交易网站thailand property（它是泰国各房地产交易网站的集合页）和hipflat。

出售策略/建议：

把正常要使用的家具配齐

家具的费用+购房的费用，额外上涨25%，作为出售底价。

若很快有学生家长/其它买家感兴趣，可以继续加价。

如果没有合适的买家，

则继续收租，

可以边收租，边带租约继续挂牌出售。

欢迎大家扫描下方二维码，

获取项目信息。