2022年Q3: 创造历史的跌速

2022-10-12 15:10

About 作者：Bali Liu (www.baliliu.com) 是一名湾区的top agent。曾在wall street做过quant trader. 目前就职于美国著名地产公司Coldwell Banker Realty. 希望在这里和你们一起讨论房价市场的动态和走向。

文

章

概

要

1、Q3‘22 相比上一个季度跌幅均超过10%

2、这次大跌速率堪比 the great recession，为历史罕见。

3、虽然很多地区offer数量不少，但是并没有带来价格的大幅提高。

我们来看一下三大county 过去三年成交价中位数的走势, 以季度为单位。

我们可以明显的看到，Q3的成交价比Q2 跌了很多，三大county都没能逃过。具体的数字我们可以从下表看出：

三大county这个quarter的跌幅都在10%以上。其中，San Mateo county跌的最多，平均每个房子蒸发30多万，差不多跌到了20年底的水平。

不过插一句，即使2022年Q3 跌了这么多，从2019年初到现在，三大county的涨幅也都在25% - 40%左右。

历史罕见的下跌速率‍

美国著名分析公司black Knight 指出，这次的下跌的迅猛是创造历史级别的。针对全美国而言，今年7月和8月是堪比the great resession 的最大的单月跌幅 - 现在的问题是会跌多久。我们来看看san francisco 在 08年经济危机的quarter 走势：

可以看到，在上次经济危机中，从Q2‘07开始，一直到Q2'09，每个quarter 房价都在一直下跌，quarterly 跌幅一般在 8% - 10%左右。我们现在经历的跌幅和这个数据差不多，甚至更多（san mateo county 和 alameda county 都跌了超过15%）。上次的危机跌的持续时间两年，所以造成的损失巨大。

为什么会有这么快的跌幅？很多机构指出，这次加息也是创造历史了。目前30年fixed 超过了7%，是20年来的最高 - 上一次这么高的利率还是2002年。另外，这次加息的速度特别快：一年前，rates 是3.15%，现在增长了400 basis points, 这个增长幅度历史罕见。我们来看70年代以来的mortgage rate的走势：

上次这种一年interest rate 涨4%的情况还是出现在1983年，那时候的interest rate 都快到20%了！！！

向前看

未来非常难预测。不过我想update一下最近的市场情况。大家知道7月份以来市场上offer数量好像就多起来了，最近sunnyvale成交的几个房子都在7，8个offer的样子，前一阵的某明星房居然收到了43个offer。所以市场上还是有不少买家的。但是，从9月份和10月份这么几天的成交价来看，雷声大，雨点小，成交价也没有因为offer多起来突然有大的起色 - 买家虽然愿意下offer，但出价还是非常谨慎的。勉强可以说，在8月份那个成交价算是“站住了", 没有明显继续下跌 - 7，8月那个月月跌的样子还是让人看着蛮心慌的。

感觉按照目前这个加息幅度，再加上马上进去冬季，市场突然有起色的可能性好像也不是很大。