房地产杂谈 五十三，南加州各层次地主疫情两三年获利分析

我把南加州大小地主分不同层次，2015年刚来投资论坛就提出这个看法，现在依然坚持。独立住宅和集合住宅混合计算，如果全都是独立住宅，资产和租金要多些。有没有贷款无所谓，头几年有贷款现金流比较差，五年十年后现金流会明显。有贷款回报率高，可加速扩大规模。无贷款，压力小，现金流大，安全。

内陆Riverside，San Bernardino两大县比沿海几县房产要便宜。但内陆地多，投资者多拥有独立住宅，而沿海从北往南，Ventura，Los Angeles，Orange，San Diego
几县人口密集，地皮昂贵，死心眼追求独立屋SFH 不切实际，很多投资者不得不投资condominium集合住宅。一般来说，沿海几县半米左右的condo价值相当于内陆独立住宅，大致而论，什么都不是绝对的。我说的是大面上，整体比较。不要以为内陆地区的房就一定便宜，有些内陆房地非常大，价格不菲，有马场果园，假山池塘。长亭外，古道边，芳草碧连天。流水小桥山寺，竹篱茅舍人家。

全国大多数的州人口没有南加两千几百万多，南加州完全可以作为房地产样板来评点分析。北加州无论过去，现在还是将来都力压南加州一头，当然，你不能用田季赛马方式来比较，拿北加奥克兰对照南加比华丽山庄没有意义。

疫情期间近两三年，南北加差别有缩小趋势，特别是南加州房租几乎追平北加州。房租和房价相辅相成，所以投资南加州的房地产更具潜力和安全，北加州租售比太差会影响投资者的意愿。很简单道理，有从北加杀到南加的投资者，未闻舍弃南加跑去北加，我指的是房地产投资。北加州科技重镇硅谷对全国各地的年轻人有致命诱惑，高薪加买自住房，一不小心就成为百万富翁。

房地产投资是慢功夫，文火煎鱼，不可急功近利。正因为投资房地产回报慢，很多人等不急。获利越快，风险越大，赌场上是赔是赚，一翻两瞪眼。炒股来钱也快，但风险比房地产大的多。易涨易退山溪水，易反易复股人心。房地产要是能很快就赚钱，大概就没别的投资什么事了。指望投资房地产两三年就见成效，不切实际，但几年后会见成效明显，十年左右可看到房地产的威力。

0，如果连自住房还没有混上，老太太的脚趾头，窝囊一辈子。渴望成功，是要付出很多代价的，但你可能连早点起床都做不到。

世界那么大，好想去看看，

钱包这么小，哪都去不了。

横批，好好上班。

1，微地主，一到两个房。许多人根本没有房地产投资的意识，往往是自住房升级，又不缺钱，旧房没卖或舍不得卖，而被动成为地主。到了退休，没了原有收入，但有房租收入补贴，日子比靠退休金要好过很多，也比工作时存下的401K和IRA强。后者是块蛋糕，吃一块少一块。前者是摇钱树，年年开花结果，还越结越多，生生不已。宁为鸡口，勿为牛后，就是这个道理。

2，弱地主，三到五个房。一般不可能被动成为地主，而是有意为之。有几个破房子在手，吹牛逼有底气，不需要看老板臭脸，不喜欢的工作就换一个，有资本移情别恋，劈腿老板。暂时没工作也没关系，房租够基本生活。兜里有俩闲钱，时不时吃香喝辣，出去度个小假。

3，小地主，五到十个房。不但不看老板臭脸，也不怕被雷，雷就雷，正好去追求自己想做的事情。

4，中地主，十个以上房。刹不住车扩大规模，向职业地主发展，随时雷老板的节奏。

5，大地主，五十个以上房。命里的事，我们普通人再努力也没用，你就是努力到死，百岁思春，想也白想。

上面说过，北加州压南加州一头，减三分之一到减半。中西部地区没有南加州房地产这么热洛，价值低，数量要加一倍，两三倍也不是没有可能。

任何投资都会有风险，房地产也一样。08年金融危机，房地产崩盘，很多人经历过。但像我这样经历过两次崩盘，并且杀进去的不多，九十年代许多老留还处于求学或刚开始工作阶段。

第一次崩盘始于九十年代中，持续低迷几年后，突然间峰回路转，出现井喷式暴涨。荣景持续了十年，便是我们都经历过的金融危机，房地产再次崩盘。几年后，2012年起，房地产一路攀升，大约五年左右趋于平稳，也无风雨也无晴。我2017年买的房，连续多年只是微幅度上涨。

当很多人指望会不会再来一次崩盘之时，2020年疫情突发，打乱了房地产市场。按照常理，出现重大灾难，一定对房地产冲击巨大。而疫情期间，房地产逆势而为，大幅度提升。政府开足马力印钱，货币贬值迅速，通货膨胀明显，房地产是对抗通货膨胀的唯一手段，没有之一，投资人不会不知道。

和其他灾难不同，新冠疫情出现一新词，social distancing，社交距离，对房地产也是推波助澜。无论买房自住还是租房，基本上会扩充使用面积，符合social distancing原则，所以，房价房租出现了双增长。

如果是2020年或之前买的房，仅仅两年多时间，南加州这里达到20-30%的增值。贷款投资，投入本金回报超过100%不奇怪。我去年年底买的房，半年多时间竟然有超过20%增值，当然买到不错的deal，属于个案。但是，不可否认，手里握有房地产者，躺着赢。

1，微地主，增值十几二十多万。

2，弱地主，增值几十万。

3，小地主，增值上百万。

4，中地主，增值几百万。

5，大地主，高山仰止，景行行止，虽不能至，然心向往之。