房地产杂谈 三十七，瓶颈

我们这一代人大多是二三十年前，背井离乡，远渡重洋来到美利坚，从一无所有开始做黄梁美国梦，屌丝穷光蛋就只能一边念书一边打工。书读的比苏秦还苦、活干得比驴还累、吃的比猪都差、起得比鸡都早、下班比小姐都晚、装得比孙子都好、钱挣得比老墨都少。我们不能和新一代留学生和富二代比，一出生就含着金钥匙，小母牛坐火箭，牛逼哄哄带闪电！

经过努力打拼，工作生活稳定下来以后，但凡有责任心的人自然要会担心未来在哪里。人生两大悲剧莫过于美人迟暮和英雄谢顶。回首向来萧瑟处，也无风雨也无晴。所以要未雨绸缪，开始考虑投资问题。其中的一些人可怜夜半虚前席，不问苍生问股神。另一部分则白手起家，从微弱地主做起，筚路蓝缕，以启山林，许多发展成中小地主，也有个别成为了大地主。

不管你是打工炒股、开餐馆做生意、贩私走毒、卖淫嫖娼、搞政治吹牛逼，都必须有个地方住。人的日常生活，衣食住行都是刚需。其他几项都可以通过高科技实现降低成本，而人口的增长和土地的不可再生性，注定了房价的必然上涨，即使是某个时段或某个特别事件，比如现在的新冠疫情造成房价回落，这不过是暂时现象。

疫情都这么严重了，怎么还不见房价往下掉呢?真心希望能掉下去，先看看热闹，更希望能抄底握在手里。这就像看到女人穿无肩带胸罩，有一半的男人疑惑好奇，并百思不得其解：有容奶大，是什么原理支撑了它呢?另一半男人则色迷瞪眼，盼着它掉下去，盼望能眼睛吃冰淇淋一览无余，更恨不得伸出魔爪智取其乳。而穿无肩带胸罩的女人会让男人死了这条心，永不可能让它掉下去。就算眼看着要往下掉，提一提还是又上去了。

在美国，有近百分之四十的人是租房子住，自住房的占有率以后只能是越来越小，也就是说投资出租房前景看好，市场会越来越大。租房子住的绝大多数是因为买不起房，但也不乏有人就是不买房，对于不买房的所有人，地主们都应该脱帽致敬，毕竟是我们的衣食父母。

不买房的杨白劳把钱存到银行，钱就会被银行借给黄世仁来买房。其结果是杨白劳住着黄世仁用杨白劳存的钱买来的房，黄世仁还收着杨白劳的房租，用杨白劳的房租还房贷，现代化的黄世仁就是这么运作的。到头来家有余粮的是地主黄世仁，杨白劳依然是两手攥着空拳头，一无所有。

财产分动产和不动产，中英文都很好理解，"real estate"你不能把它搬走，地契grant deed上的产权是fee simple才是不动产。mobile home 可以搬走，但不是真正意义上的不动产。土地搬不走，你只是拥有一堆破木头，然后lease land。所以，我们一般所指的房地产是不动产，不能移动的财产。当然，特殊情况除外，比如地震的时候，房子还是会动的。

中国人有土斯有财的观念根深蒂固，就算不做地主，怎么也要弄个属于自己的自住房。人到中年有四难，考研、买房、彩票中奖、伺候丈母娘。中彩根本别有指望，而买房当属最不难，再难也难不过考博士，有个破小房才有底气对付丈母娘，起码不招丈母娘的白眼。

自住房不能完全算投资，而出租房则完全是为盈利为目的，绝对的投资。投资房地产从微弱地主起向上扩张，总要有个过程，不可能屎壳郎坐二踢脚一步登天。每发展到一个阶段自然会遇到瓶颈，能一个个突破瓶颈才能发展壮大。

最困难的是开始阶段，你必须在一个很短的时间里经历找房，看房、买房、贷款、招租、维修、管理甚至赶人等等，这么多事情突然一起出现，总好像狗咬瓷盘子，无从下口。突破了第一步，以后的事情就不难。说是不难，随着数量的增加，还是会遇到难处。

我曾经以南加州为例把地主分为不同层次，一到两个房是微地主；三到五个房是弱地主；十个房以下是小地主；十个房以上是中地主；五十个房以上是大地主，独立住宅single family 和集合住宅condo混合计算。在人口稠密的大都会地区，地少人多，一味追求独立住宅的成本会很高，现金流也就差。

比如南加州沿海城市三房独立屋七十万算是便宜的，能租到三千就可以满足。而三房康斗四十多万可以买到，租两千五问题不大。租金只差五百，房价能有近三十万差别。虽然康斗有管理费，如果是三百左右可以接受。管理费并不是一无是处，包含了保险和外部维修，以及水费和公共设施。

全美国各地区发展不平衡，国家最低工资是七美元多点，有的个别穷州只有五块多。加州今年是$12一小时，但洛杉矶已经达到$14.25，旧金山是15.59。最低工资已经是这个水平，房价再不高就见鬼了。南加州沿海地区房价要贵过内陆起码百分之三十，而北加州湾区有些地方要贵过南加州沿海百分之五十到一倍。所以，计算地主的层次，拥有的房子多少要根据不同地区来调整。

还是以南加州沿海为例，哪怕是只有一两个房的微地主，到了退休年龄，手里有两三千块钱的租金总比单靠退休金生活的日子强很多。茅椽蓬牖一相逢，便胜却、人间无数。

努一把力再搞几个房，基本上不用依赖打工收入，也就是说不再需要看老板眼色行事，此处不留爷，自有留爷处。

如果能突破瓶颈，进入小地主层次，或者说有每月一万租金落袋，则不怕被雷。雷就雷，回家抱娃或者伺候丈母娘去也！

在南加州，当你手里拥有超过十个房，雷老板是分分钟的事情，而且不管房子有没有贷款。贷款额是固定的，租金的增长则是必然。我曾经有过自己的梦想的人生：睡觉睡到自然醒，数钱数到手抽筋。做了职业地主，三个自由里先享受到的是时间自由，其现实人生体现为：数钱数到自然醒，睡觉睡到手抽筋…

能做到大地主级别靠一般的努力是没有用的，用牛城地主的话是命里的事情，那才是真正的富人。屌丝们总是以为有钱的富人就一定很快乐吗?以为是唯心主义。事实上富人们的快乐是屌丝们根本想象不到的，既然想像不到就是百岁思春，想也白想。

所以，我们普通人不要去想怎么能成为富人，即使年薪百万的码工也算不上富人，有几个几十个破房的地主更不算。当然了，达不到富人的标准，就会始终感觉自己穷，即使有能力每年都去大溪地或卡布里岛度假、旅行坐商务舱、豪华邮轮满世界跑、送孩子上私人学校等等，还是会觉得自己穷。除非到哪天，你感觉自己的司机穷、自己的厨子穷、自己的保姆穷、自己的园丁穷、到那时候你的确不穷了。