美国房产市场何时见底

美国房产市场何时见底

by Bayfamily

房地产价格下滑，次级贷款还会困扰市场一段时间。自住需求者，特别是第一次购房者，纷纷持币待购。小地主见风使舵，进港休息，不敢入市。大地主跃跃欲试，寻找bargins和好的deal，争取做个value investor。 当然也有幸灾乐祸的，一副“I told you"的样子。 芸芸众生，无论是谁大家都关心市场何时到底。

常见的报刊杂志上专家的意见是“估计要一两年”，“我看要两三年”，“2011底可见反弹”，”这是历史上最糟糕的一次，我看要2015年“。诸如此类。大家通常的方法就是把过上一个周期的数据拿到今天来比对。 上一个周期是五年，这个周期估计也是五年。 其实心里，没人知道什么时候是底。

房地产投资和股市不同。 对于股市而言， 股价飞涨都集中在非常有限的几天。 比如S&P在过去三十年的投资回报是12%， 但如果你错过涨幅最大的10天，回报就好降到 7.10%. 错过最好的40天，你的回报就降低到1.60%.

这就决定了投资股市, 要长期满仓，要dollar average,不能耍小聪明打时差，time market, 四处挪动资金。因为一旦一脚踩空，无处可补。

这点我在2000年网络泡沫的时候深有体会。 当时我不明白，股市明明是风雨飘摇，眼看着要全盘崩溃，为什么所有的基金几乎全部是满仓。难道是基金经理们比我还傻吗？不是的，不是他们傻，除非是hedge fund, 长线投资的原则就是要满仓。

回到房地产， 附件上是过去四十年美国房价的逐月涨跌幅。长期年涨幅是6%的样子，如果你去掉最好的12个月，涨幅还是6%， 去掉最好的24月，涨幅微降到5.7%。 所以对于地产的长线投资者，抄底不重要，因为市场一旦开涨，会涨上很多年。但是防止被套住很重要，如果你能避免最坏的24月，你的年回报可以提高到7%。这就是我以前说的，不涨不买，一涨大买特买。

研究市场的动态，除了经济的基本面，人气最重要，搞清楚大众的思维方式和情绪，才能把握市场动态。曾经有人下跌市场下，大众的mood归为这样几个阶段。

anger, denial, bargaining, depression and acceptance.

房地产也不例外，从这个坛子里，可以看见大众心理的一些弥端。

首先是Anger，前一阵子有人愤怒地脏话连篇，威胁要去法院去告表版主。投机失败，愤怒，埋怨他人的情绪是可以理解的。

接着是Denial. 大多数的Denial是沉默的，不然就不叫denial了。但还是能看见一些denial，有人坚持湾区的房价依旧坚挺。尽管这是事实，但心理上说这样的话，还是有自我安慰的味道。 我权且把他归为denail.
Bargaining, drepession, acceptance. 我基本上现在还没有看到，bargaining似乎开始有一点点。可见现在还在早期，看来地产下跌的路还很漫长。最后一步acceptance很重要。 就是要等到大家都认为地产不是什么好的投资，房价天生就是应该下跌的时候，人们对于房价地产漠不关心的时候。 那时候，房价才是真正到底了。

何时那日来临？ 我不知道，一年，两年，三年，五年，十年。 都有可能。底部象爱情一样，等到降临的时候，你就知道了。 反正今天还很远，长线的投资者，安心存CD吧。

附件：全美逐月平均房价

所有跟贴:
• CD depreciates every day. -it888-   (0 bytes) (48 reads) 1/10/08  • 大顶。同意，除了最后的CD以外。it888 is right. CD= constant depre -老周- ♂   (0 bytes) (54 reads) 1/10/08  • Depends it is inflationary or deflationay environment -Aceofspades-   (120 bytes) (131 reads) 1/10/08  • 人人都说CD不好。也许就是最好的。 -bayfamily- ♂   (152 bytes) (674 reads) 1/10/08  • He has enough equity, foreign currency, PM holding to -it888-   (111 bytes) (200 reads) 1/10/08  • so do i -BayFamily- ♂   (16 bytes) (102 reads) 1/10/08  • Plus he has controling interests in profitable business -山高月小- ♂   (270 bytes) (100 reads) 1/10/08  • of course. -thornbird888- ♂   (0 bytes) (5 reads) 1/10/08  • I agree -丁丁在美洲- ♂   (351 bytes) (438 reads) 1/10/08  • :)exactly. -Mom3- ♀   (0 bytes) (13 reads) 1/10/08  • 大家都亏钱时你亏得最少就很了不起 -丁丁在美洲- ♂   (88 bytes) (158 reads) 1/10/08  • 回复：大家都亏钱时你亏得最少就很了不起 -Mom3- ♀   (41 bytes) (144 reads) 1/10/08  • 最简单的也许对我们这些外行就是最好的 -芦苇葱葱- ♀   (0 bytes) (21 reads) 1/10/08  • 来这就是想学会make easy money，吼吼~~~~ -Mom3- ♀   (0 bytes) (13 reads) 1/10/08  • EASY MONEY还是要靠投资,是投资都会有风险的,... -thornbird888- ♂   (55 bytes) (52 reads) 1/10/08  • 在等机会，没等到，大概流走了还不知道。,... -Mom3- ♀   (0 bytes) (15 reads) 1/10/08  • 机会是因人而异的,你自己要设计一下你要什么机会, -thornbird888- ♂   (56 bytes) (67 reads) 1/10/08  • OK, thanks! -Mom3- ♀   (0 bytes) (9 reads) 1/10/08  • 42,淹死的都是会水的. -thornbird888- ♂   (0 bytes) (10 reads) 1/10/08  • 是的。丁丁同志。 -BayFamily- ♂   (0 bytes) (15 reads) 1/10/08  • good point! -芦苇葱葱- ♀   (0 bytes) (11 reads) 1/10/08  • 4242 -thornbird888- ♂   (0 bytes) (4 reads) 1/10/08  • Good points!!! -Mom3- ♀   (0 bytes) (10 reads) 1/10/08  • 哈哈，还是说CD好的人多吧。 -老周- ♂   (126 bytes) (241 reads) 1/10/08  • CD, Bond investors don't know what they are missing -zengjp- ♂   (59 bytes) (107 reads) 1/10/08  • 哈哈 -thornbird888- ♂   (0 bytes) (9 reads) 1/10/08  • 像我这样不懂股票的当然也没其他选择啊 -芦苇葱葱- ♀   (0 bytes) (14 reads) 1/10/08  • 各位也差不多。 -BayFamily- ♂   (52 bytes) (60 reads) 1/10/08  • 这么多人说好，也许就该不好了。哈哈。 ：） -BayFamily- ♂   (0 bytes) (3 reads) 1/10/08  • CD is for emergency use only. -U6D3- ♂   (61 bytes) (61 reads) 1/10/08  • agree. -thornbird888- ♂   (0 bytes) (8 reads) 1/10/08  • 谢贝兄新作！看来阿贝看不起cash flow哈，不符合 -抛玉引砖- ♂   (41 bytes) (146 reads) 1/10/08  • 不是看不起cash flow -BayFamily- ♂   (101 bytes) (271 reads) 1/10/08  • 没错。说不定等弯曲有了cash flow的房子后就是底了 -抛玉引砖- ♂   (0 bytes) (24 reads) 1/10/08  • If this happens, for sure it's bottom -montavista- ♀   (0 bytes) (11 reads) 1/10/08  • 恐怕等不到就是了。 -cultuslake- ♂   (0 bytes) (18 reads) 1/10/08  • Then unemployment and backrupcy rates will be high. -Sunron- ♀   (0 bytes) (12 reads) 1/10/08  • Great article, as always! -montavista- ♀   (0 bytes) (11 reads) 1/10/08  • 一没留神，怎么退位了？ -BayFamily- ♂   (0 bytes) (12 reads) 1/10/08  • 不涨不买，一涨大买特买。---- Totally agree! -芦苇葱葱- ♀   (0 bytes) (40 reads) 1/10/08  • Totally your style! :-) -montavista- ♀   (0 bytes) (14 reads) 1/10/08  • 懒人的懒办法 :-) -芦苇葱葱- ♀   (0 bytes) (32 reads) 1/10/08  • 懒人的懒办法 -- it sounds a good title for an article. Will you -montavista- ♀   (0 bytes) (18 reads) 1/10/08  • will you work on it? :-) -montavista- ♀   (0 bytes) (10 reads) 1/10/08  • 等到了合适的时机吧 :-) -芦苇葱葱- ♀   (0 bytes) (14 reads) 1/10/08  • 有效,安全的办法,...买涨不买跌. -thornbird888- ♂   (0 bytes) (18 reads) 1/10/08  • Good writing. Thanks! -Sunron- ♀   (0 bytes) (8 reads) 1/10/08  • 谢谢 速龙同志的鼓励。 -BayFamily- ♂   (0 bytes) (7 reads) 1/10/08  • 错过最坏的40天，你的回报就提高到XX%? -山高月小- ♂   (147 bytes) (213 reads) 1/10/08  • 不是了，没有那么evil. -BayFamily- ♂   (132 bytes) (170 reads) 1/10/08  • 冒个泡，大顶一下！ -小小石头- ♂   (0 bytes) (30 reads) 1/10/08  • 石头好。千呼万唤始出来。 -BayFamily- ♂   (0 bytes) (11 reads) 1/10/08  • 人人都说投坛好，唯有阿贝忘不了；一贴引出千万顶，熊牛纷纷出洞了。 -小小石头- ♂   (0 bytes) (14 reads) 1/10/08  • 人人都说投坛好，唯有石头忘不了；被人欺负生闷气，千呼万唤出来了。 -cultuslake- ♂   (6 bytes) (26 reads) 1/10/08  • 你们两个为老不尊, 也得罚. 也罚写贴 -zengjp- ♂   (3 bytes) (16 reads) 1/10/08  • 呵呵呵、、 -小小石头- ♂   (0 bytes) (8 reads) 1/10/08  • 呵呵呵、、、湖兄财高八斗！ -小小石头- ♂   (0 bytes) (13 reads) 1/10/08  • 问个问题? seller carryback? ballon?都什么意思? -紫燕- ♀   (0 bytes) (20 reads) 1/10/08  • 在店里谈吧。 -小小石头- ♂   (0 bytes) (14 reads) 1/10/08  • 回复：问个问题? seller carryback? ballon?都什么意思? -montavista- ♀   (267 bytes) (117 reads) 1/10/08  • 谢谢:) 那2th loan 需要每月还钱给seller -紫燕- ♀   (153 bytes) (72 reads) 1/10/08  • you make payment to seller based on negotiated term -montavista- ♀   (347 bytes) (72 reads) 1/10/08  • 回答的真专业, 俺再好好学学... -紫燕- ♀   (0 bytes) (10 reads) 1/10/08  • 哈哈，就抄袭石兄一下。 -cultuslake- ♂   (0 bytes) (14 reads) 1/10/08  • Wow, 不知石兄和湖兄也是大诗人啊。。 -老周- ♂   (0 bytes) (14 reads) 1/10/08  • 呵呵呵、、、大湿人？ -小小石头- ♂   (0 bytes) (5 reads) 1/10/08  • 周兄见笑了。看不下红楼春梦， -cultuslake- ♂   (20 bytes) (25 reads) 1/10/08  • 石头好，终于冒泡了~ -芦苇葱葱- ♀   (0 bytes) (9 reads) 1/10/08  • 芦MM好！ -小小石头- ♂   (0 bytes) (4 reads) 1/10/08  • 罚石头写一篇！ -Mom3- ♀   (0 bytes) (13 reads) 1/10/08  • 刚给石头出了个题目... -紫燕- ♀   (0 bytes) (7 reads) 1/10/08  • 受罚的理由呢？ -小小石头- ♂   (0 bytes) (9 reads) 1/10/08  • 要共同致富，不要自己焖声发财！ -Mom3- ♀   (26 bytes) (26 reads) 1/10/08  • 顶. -thornbird888- ♂   (0 bytes) (3 reads) 1/10/08  • 有才的贝兄又有大作了，顶！ -cultuslake- ♂   (0 bytes) (14 reads) 1/10/08  • 湖兄好。 -BayFamily- ♂   (0 bytes) (8 reads) 1/10/08  • thank you for sharing! -笨企鹅- ♀   (0 bytes) (12 reads) 1/10/08  • 领导好。 -BayFamily- ♂   (0 bytes) (12 reads) 1/10/08  • I am not a LD in this BBS, 灌水+服务 :-) -笨企鹅- ♀   (0 bytes) (7 reads) 1/10/08  • 大顶！ -Mom3- ♀   (0 bytes) (8 reads) 1/10/08  • 大顶 -zengjp- ♂   (79 bytes) (67 reads) 1/10/08  • 挞伐同志的贡献还是有的，大家 -BayFamily- ♂   (201 bytes) (80 reads) 1/10/08  • agree. -thornbird888- ♂   (0 bytes) (7 reads) 1/11/08  • 好, 等你买的时候我们闭着眼睛跟住就好了... -紫燕- ♀   (0 bytes) (10 reads) 1/10/08  • 刘翔的速度咱们跟得上吗？ -抛玉引砖- ♂   (0 bytes) (10 reads) 1/10/08  • 速度不是问题, 利润小点也没关系.... -紫燕- ♀   (32 bytes) (34 reads) 1/10/08  • 怎么会，送死也的找个垫背的。：） -BayFamily- ♂   (37 bytes) (33 reads) 1/10/08  • 阿贝,俺可以说点相反的观点吗? -大丫- ♀   (485 bytes) (596 reads) 1/10/08  • D! I like your thoughts! -montavista- ♀   (0 bytes) (9 reads) 1/10/08  • 说的对。 -BayFamily- ♂   (209 bytes) (190 reads) 1/10/08  • DDD -Sunron- ♀   (0 bytes) (7 reads) 1/10/08  • 大顶!!!投资股市, 要长期满仓，要dollar average, -紫海滩- ♀   (13 bytes) (88 reads) 1/10/08  • Ding! -U6D3- ♂   (0 bytes) (11 reads) 1/10/08  • 好久不见了。去年的return如何？ -BayFamily- ♂   (0 bytes) (12 reads) 1/10/08  • 有才有才 -yyii- ♀   (0 bytes) (7 reads) 1/10/08  • it took less than 1 year from 买房真经 to cd真经... -tafa- ♂   (32 bytes) (162 reads) 1/10/08  • haha. -thornbird888- ♂   (0 bytes) (9 reads) 1/11/08  • Excellent writing. Key is when no body likes RE.... -梦思得- ♂   (0 bytes) (9 reads) 1/11/08  • Your main idea: 不涨不买，一涨大买特买 that should work -miat42- ♂   (0 bytes) (15 reads) 1/11/08  • 回复：美国房产市场何时见底 -DADI_DADI- ♂   (64 bytes) (141 reads) 1/12/08