江城游子买房心得 - (3) 活学活用房地产投资原则

房地产投资首先需要的是知识，而这些知识可通过讲座，书本，投资达人学习得来。要交高人朋友，他们的实际经验是用钱都卖不到的。

房地产投资原则的第一个原则是-Location，Location and Location
Location 首先强调近CBD。拿某个城市过去20年来房地产资本增值举个例子: CBD 2 公里以内 500%，CBD 2 公里 到 CBD 5 公里 400%，CBD 5 公里 到 CBD 10 公里 350%，CBD 10 公里 到 CBD 15 公里 300%。

房地产投资原则的第二个原则是-Positive gear 与 Negative gear 选 Negative gear 物业

此原则实际上又强调近CBD，近CBD的物业资本增值高，但是租金回报较低。有人做了个计算:

1，Capital gain property with 10% growth and 4% rent
2, Cash flow property with 4% growth and 10% rent

一个$300K的物业20年后，Capital gain property 将净增值到$1。8M 而 Cash flow property 净增值仅达到$0。75M。

此二原则投资较高.。假若某城市的平均房价$350K, 那么你得花大约$600K - $800K 才容易找到这样的物业。通俗一点的说法是先亏损利息扣掉租金的部分，从税务局拿点扣税，再等着资本增值。高回报，也会有高风险。一旦工作没了，还贷款就成了问题。

房地产投资原则的第三个原则是买平均房价的物业

此原则我较喜欢，平均房价的物业易买也易卖。由于房价较低，7-10年翻一翻也容易些。

我 活学活用房地产投资原则是找距CBD12公里，大学附近的二，三个suburbs。用江游的话是找马好草肥的物业。我买potential 要么地大可分割，要么楼房楼下的大厅有可能隔成二房间。租金回报Gross yield 6%以上， 或者有潜力达到此指标。