房屋贷款 25 年和 40 年的区别 — 看图说话

        过去在加拿大买房，大多数人最长只能贷 25 年，头金要求 25% 。后来，随着房价上涨，头金也水涨船高，抑制了买家入市。银行为了鼓励更多的人借贷，出台 35 年， 40 年房贷，可以只放 20% 的头金，降低门槛，让更多的人进入房市。我在 2006 年以前买的房，付的都是 25% 首付， 25 年贷款， 5 年 fixed rate.

2007 年以后，我也用过 40 年的贷款，当时的诱惑是：

1） 投资能贷就贷，用有限的资金，买更多的房，扩大投资规模，能更快的增加收益。

2） 新政策使过去买不起房的人有机会入市，房子的需求增加，房价还得涨。候着现金，可随机入市买更多的房。

3） 投资房又不是自住，到不了 40 年就一定会出手卖掉，今天能少付就少付。

        我也问过我的会计，当时会计说 : 40 years ， you will pay too much interest. 当时还没有真实的感受，请看这张图：

2007 年成交价 $335000 ，贷款 80% ， 40 年， 5 年 fixed, 利率 4.6%

2009 年的结算：

       今天再看这张图，明白了会计当时的话，这房是给银行买的，辛苦收来的房租，都给了银行。 所以，我决定把mortgage 付款方式改为Bi-weekly ，再加每月多付 $300 principal ，最近又多pay了 10%principal off ，直到这个房子的贷款缩短到 25 年以内，因为自己的有生之年，还想从这个房子里提取生活费。

       用银行的 mortgage calculator ，可以比较出：

1 ） $335000 的房，贷款 $268000, 25 年 4.2% ，共还利息是 $163680.22

2 ） $335000 的房，贷款 $268000, 40 年 4.2% ，共还利息是 $282805.55

        现在，把自己的房子做个清理，留下精品：地点好，房子新，准备持有 10 年以上的，用现在的低利率，锁定5年。然后从利息高的开始，逐渐多付，快付，把 mortgage 都缩短到 25 年以内。2-3 年就准备卖掉的房子，mortgage 长短就无所谓了，甚至只付利息也行，先受益租金，等利息升高到租金无法包住成本时，就卖掉。

        租金收入每年的增长，又带来了新的烦恼：税，交税就像割肉一样的让人心疼。我询问了和我一样有许多房的地主，她们如是说：

1) 原来钱少，想靠买房致富，能借就借，借 line of credit 当首付， mortgage 也是能长就长，现在手里有了许多房，借贷太多，等于给银行打工，今后，不再扩大规模，只要卖房挣了钱，就先还现有房的 line of credit ，接着加速 pay of mortgage ，有计划的增加租金收入，让家里还在工作的人一个一个的按顺序退休，享受自己的投资成果。

2) 关于税，永远难找到好的解决办法，要么把钱放银行等着贬值，要么提高成本多付利息给银行，要么提高收入多交税，看你愿意选哪个。但是，今天能挣的钱，不会因为要交税就不挣。

3) 如果今天借贷的成本是 4% ，现金投资，要保证有 4% 以上的净回报，才值得借贷。并非是能借就借。