出租房屋的几点体会 --（ 5 ）独立屋的分组

        房子看多了，会找到感觉，因为你自己很清楚要找的是什麽样的房子，把要找的地区定下来，价位定下，太便宜的太贵的都不要看， realtor 会传给你一个账号，及时把 new listing 传给你，自己看，然后选出你想要看的房子，让 realtor 帮你预约，看上的房立刻出 offer 。

        我买第二个 house ，是因为我卖掉了一个在温哥华的 apartment ， mortgage 还有两年到期，利息只有 4.75% ，提前还款，银行的罚款有好几千块，当时市场还有点机会，本来就打算在 2008 年开始休息， 2007 年作为最后的收尾投资，又在温哥华岛的 Nanaimo 买了一个 house ，预算在 $350000 。

       买这个 house 花了点时间，从 2007 年的 5 月到 7 月，看了有 20 多个房子都不合适，买房也不能凑合。最后一次去看房，在我要离开时，朋友从温哥华打电话给我，说中午 12 点，刚刚从 mls 上跳出一个 new listing ，看上去很合适，这位朋友知道我在找房，她对那里的房子也很熟悉，也有几个 house 在同一地区。我立刻去看房，出门时就对卖方和我的 realtor 说我要出 offer ，告诉卖方我有诚意，有现成的 mortgage ，希望他能协助成交。这个房子正是我要找的，价位也偏低，所以我并不在意是不是出 full price ，我只想买下它，叫价 $339000 ，我以 $335000 成交。

       和上一个 house 比，这个房子的地只有 6500sf ，房子也是 2200sf ， 9 年新，但是有 6 个卧室，楼上 4 个，楼下 2 个。 3 个 full bathroom ，两个在楼上，一个在楼下。 2 个宽敞的厨房， double garage ，还有一个工具房，洗衣房在车库的里面。这个房子就好像专门为分租建的。卖房前，主人又全部自己粉刷了房子，做了新花园，看上去给人的感觉很好。

        去年 10 月到今年 3 月，我让物业管理公司替我管，每月付给他们 $143 的管理费， 6 个月，他们替我花出去了 $7300 的维修费，楼上找来了 4 个大学生，租 $1300 ，楼下租 $775 。4月1号开始，我辞掉物业管理，自己接手管，今年 9 月底，楼上的学生要搬出去，我自己找到了新租客，女的在政府工作，丈夫是 carpenter construction ，有一个 17 岁的儿子同住。我和她们沟通好了，如果他们帮助管理房子的维修，让我省心省钱，一年后如果我们双方都觉得满意，我会在涨租金时考虑他们的利益。我相信，他们修房比我专业。

         我用了 40 年的贷款，首付 20% ，每月的贷款利息是 $1265 ，税是 $205 ，政府的账单是每月 $66 （因为分租水是我付），成本是每月 $1536 。现在的租金，楼上是 $1430 ，楼下是 $800 ，每月的净收入是 $694 。

        House 不适合租给学生，大学生不会替你做任何房子的维修，年轻人喜欢 party ，许多人的卫生习惯也不好。最关键的是，他们的生活不稳定，每年都要换租客，租客搬进搬出，除了麻烦，多少都会有费用发生。一个 house 分组，要考虑两家的生活，不能有太小的孩子，常哭闹，不能有 3-4 个孩子住楼上，人多嘈杂，会影响楼下，不能有狗。我的新租客，是我要找的最合适的。

       至于用 25 年贷款，还是用 40 年代款，我比较喜欢用 25 年房贷。自住房，如果付得起，一定要用 25 年，因为每一个人在退休时都希望有一个属于自己的房子，还清贷款。 40 年，你要付给银行的利息，比 25 年多出许多。

       我只有两个房子用的是 40 年代款，多伦多为我女儿买的 condo ，因为打算是在 3 年之内要卖出去的，还款时间长短无所谓，今天能少付就少付。这个 house 用了 40 年，是因为转出的 mortgage 正好够贷 40 年，不多不少，我不用付给银行任何罚款。另外，作为长期投资，现在就把将来的收入分摊，以免将来每月有太多的租金收入，要交很多税。

       单纯的短线投资房，要尽可能的利用贷款，用有限的钱，买更多的房，最大限度的利用你的现金流，因为你看的是市场增值的那部分。

       房地产投资，看似简单，其实里面的知识，经验，需要花时间研究。在比较了股票，基金，债券的投资后，我认为自己更适合投资房子。我对研究股票的曲线没有耐心，看股票价格上上下下，超出了自己的心理承受能力，感觉不到任何的 enjoy 。买基金，其实风险也很大，而且自己没有操控能力，你付出去的基金管理费和投资顾问的佣金，也要4%左右。债券和定期存款没有大的区别，你的钱低息借给了银行和公司，让他们去挣钱了，你只是在等着你的钱贬值。

       我喜欢看房，看别人家里的色彩，家具摆设，生活的 sense 。

       管房也有过嫌烦的时候，但是用了一次物业管理后，我说服自己，不再抱怨，耐心的自己管。 10 年后，房子多了，收入多了，就成立自己的小物业管理公司，顾人帮助管，只管自己的 property 。