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出租房屋的几点体会 --(4)长线投资,独立屋的出租

出租房屋的几点体会 --(4)长线投资,独立屋的出租

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        我在温哥华岛还有两个 house ,这是我的房地产长线投资。买 house 时,考虑到出租的几率和租金,选房时要求有:

( 1 )两层 family single house , 10 年左右新,楼上楼下分门进出, 4 个以上的卧室,地越大越好。

( 2 )楼上楼下有两个足够大的厨房,共用的洗衣房要有两个进出口,楼上楼下都要有一个以上的 full bathroom 。

        出租和持有 house ,都比公寓麻烦。但作为长期投资,我认为它的保值功能要强许多。比如我在多伦多买的高层公寓, 15 年楼龄,现在管理费已经到了每月 $587 ,而且每年还在往上涨。这个单元的第一个主人在 16 年前买下,花了 $176000 ,一年半前卖给我是 $328000 ,楼房超过 20 年,它以后的增值会越来越慢。而独立屋的价值在地,房子如果管理的好, 30 , 50 年的老房子,只要肯花钱,可以随时翻新。

       几年前买的一个 house , 13000sf 的地,房子是 2200sf , 12 年新,楼上楼下各有两个卧房,这样的格局,分组和单独租的租金差别不大,因为房间数量少,楼上租 $900-950 ,楼下租 $750-800 ,租给一家人也是 $1600-1700 ,它的好处是地大,还有一个 single double garage ,这些好处不能在租金里明显体现。

        找个好租客,维护房子的 condition 很重要。头两年的租客,男的是机械工程师,修修补补的小事他们都做了,第二年我没有涨租金,作为给他们的回报。一年前又租给了一对同居的年轻人,半年后,他们的关系破裂,男的要求提前搬出,女方问我,她的孩子很喜欢这里的学校,刚入学又要搬家,能不能让她住到一年的租约到期,但她付不起全部房租,如果我允许,她可以负责找租客,分租。出于同情心,我同意了,而且和楼下的新租客另外签了短期租约,在 7 月 24 日到期日,他们要一同搬出。今年的 4 月,我和他们签了 End Tenancy Agreement ,一切平安,我在 6 月份开始登广告出租, $1750 月。

        这期间发生的事教育了我。 6 月的一天, BC GOV Social Development: Persons with Disability for money 打电话给我,确认我是否容许我的租客出租我的 house 的一楼给一个叫 Steve 的人,故事的大概是:我的女租客,在网上找到一个黑人男朋友,恋爱了一个星期,这个女人就擅自让这个男人搬进了我的 house ,这个男人没有工作,去市政府领救济,要出示法定住址,女方就谎称是我让她出租一楼给这个男人,这个男人要挟我出示假证明,让他领到救济金。在我拒绝之后的两个星期,我每天都在为我的房子担忧。这个男人是个无赖,所有的电话和 email 都由他掌控,最后一个月的房租也没有付,我完全不知道这 house 里发生了什麽事,只听楼下的租客说,这个男人每天从早到晚放着古怪,可怕的音乐。

我要做的事:

        摘下出租广告,我不能和任何人签租约收订金,因为如果这个租客在 7 月 24 日不搬出去,新租客可以告我赔偿损失。

        等到 6 月 25 日,这个租客不付租金的证据在手时,立刻到政府的 Residential Tenancy office 网站上, copy 填写 10 day notice to end tenancy for unpaid rent ,邮寄给她,再托人把信亲手交给她,以节约时间,尽快进入投诉阶段,减少损失。这个过程要两个星期。如果上法庭,把她赶出去最少要花 2 个月的时间。敢上法庭等裁决的租客,一般都准备好了要赖账,如果用讨债公司追款,你也要付讨债公司一半。 7 月 1 号有人告诉我她在搬家, 2 号一早,我就坐船去看我的房子,里外都有垃圾,院子里的草长得有半腿深。一个坏租客,可以把你的房子糟蹋得不成样子,清扫,修理,要花许多时间,钱和精力。在 business 上只有原则,不可以用同情代替原则,我因为同情这个单身女人带着三个孩子,让她多住了半年,结果给自己找了许多烦恼。

        我的房子要彻底整修,我有好运碰到一位新租客,是女同性恋结婚, 40 多岁,其中一位在 BC 客轮工作,和前夫有一个 16 岁的女儿,同住,另一位是木工,她们相识有 10 多年, 2 年前,她女儿的父亲去世,这两位女性结婚,她们看上去善良,聪明,漂亮,她们又增强了我对男,女同性恋的好感。我把每月房租从 $1750 降到 $1500 ,和她们签了内容详细的合同,她们帮我维修房子,只付工本费,不付 labor ,还捎带帮我管理另外一个房子的简单事宜。

       她们刚卖掉自己的 house ,我去看过,很漂亮,这样的租客,都很注重居住环境,她们很乐意维修房子,为了自己住得舒适,而且第一年就省去 $3000 房租,对我,刷房子的人工成本是 $1.50 / 1sf , 2200sf 就是 $3300 ,她们还帮我做 garden ,这对她们对我都很合适。这个房子要从新 paint ,我说,我自己也刷过房子,知道有多么耗时和辛苦,她们帮我刷房子,我是要付人工费的,不可以说只付油漆钱,只是告诉我预算。她们传来了账单,人工费是零。

        她们要在我的 house 里住 3 年,等她女儿高中毕业,她们就会买一个 farmer house 过美丽的田园生活。我相信, 3 年她们会把我的 house 住的焕然一新。最近我也在看 farmer house ,如果可能我愿意买一块地离她们近,还让她们帮忙照看。对我,目前租金只要能保本就行,因为我要持有许多房地产,不能事必亲躬,原则是,让每一个房子自己管住自己,包括成本,管理,这样我就省心,有时间做更多的投资。

       在出租 house 的过程中,因为出了问题,要求我逐字逐条的阅读 BC Tenancy Law ,无数次的电话咨询,也让我有了更多的具体知识,去管理 property ,促使我以后会做得更细致,合理,完善。

       我家的别墅的附近,有一个很少见的完美 water front house ,是主人的父母在 1971 年买下,花了 $17500 ,现在的市值是 $180 万。

       这个独立屋, 3 年前付了 $263000 ,每月还贷是 $1059 ,税是 $221一个月,政府的 Statement of user rates bill $20 / 月,每月固定成本是 $1300 ,另加维修费。按目前房租$1500 的租金,依然有 $200 月收入, 12 个月是 $2400,我把它作为维修费用。现在它的市场价是 $370000 , 10 以后,它的房贷只剩一半多一点, 20 年后房贷基本还清,而租金,每年最少都会有 4%-5% 的升幅,这个房子 3 年前的租金是 $1400 ,现在是 $1750 ,平均每年涨租 8% 。按平均租金年升 5% 计算, 10 年后,租金大概是 $2300 月,而成本降到只有现在的一半, $2300 – 530 + 221 + 20 = $1529 。一个 house , 10 年后,就可以每月为我提供收入 $1529 ,把房子作为自己养老的金库是现实可行的。

       至于操心,没有钱是从天上掉下来的,房子只有在换房客时有些麻烦。管房子,我可以每天坐在家里,不影响我看电脑,旅游,做饭,做瑜伽,也不影响我写博克,还能挣钱,想通了,偶尔有点烦心算什麽,比天天趴在电脑上炒股票,心里七上八下的,有保证多了。天天上班,几十年下来,也只领一点退休金。我把管房当作一份轻松的兼职工作去做。




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来源: 文学城-怀着我的梦想
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