出租房屋的几点体会 --（4）长线投资，独立屋的出租
我在温哥华岛还有两个 house ，这是我的房地产长线投资。买 house 时，考虑到出租的几率和租金，选房时要求有：
（ 1 ）两层 family single house ， 10 年左右新，楼上楼下分门进出， 4 个以上的卧室，地越大越好。
（ 2 ）楼上楼下有两个足够大的厨房，共用的洗衣房要有两个进出口，楼上楼下都要有一个以上的 full bathroom 。
出租和持有 house ，都比公寓麻烦。但作为长期投资，我认为它的保值功能要强许多。比如我在多伦多买的高层公寓， 15 年楼龄，现在管理费已经到了每月 $587 ，而且每年还在往上涨。这个单元的第一个主人在 16 年前买下，花了 $176000 ，一年半前卖给我是 $328000 ，楼房超过 20 年，它以后的增值会越来越慢。而独立屋的价值在地，房子如果管理的好， 30 ， 50 年的老房子，只要肯花钱，可以随时翻新。
几年前买的一个 house ， 13000sf 的地，房子是 2200sf ， 12 年新，楼上楼下各有两个卧房，这样的格局，分组和单独租的租金差别不大，因为房间数量少，楼上租 $900-950 ，楼下租 $750-800 ，租给一家人也是 $1600-1700 ，它的好处是地大，还有一个 single double garage ，这些好处不能在租金里明显体现。
找个好租客，维护房子的 condition 很重要。头两年的租客，男的是机械工程师，修修补补的小事他们都做了，第二年我没有涨租金，作为给他们的回报。一年前又租给了一对同居的年轻人，半年后，他们的关系破裂，男的要求提前搬出，女方问我，她的孩子很喜欢这里的学校，刚入学又要搬家，能不能让她住到一年的租约到期，但她付不起全部房租，如果我允许，她可以负责找租客，分租。出于同情心，我同意了，而且和楼下的新租客另外签了短期租约，在 7 月 24 日到期日，他们要一同搬出。今年的 4 月，我和他们签了 End Tenancy Agreement ，一切平安，我在 6 月份开始登广告出租， $1750 月。
这期间发生的事教育了我。 6 月的一天， BC GOV Social Development: Persons with Disability for money 打电话给我，确认我是否容许我的租客出租我的 house 的一楼给一个叫 Steve 的人，故事的大概是：我的女租客，在网上找到一个黑人男朋友，恋爱了一个星期，这个女人就擅自让这个男人搬进了我的 house ，这个男人没有工作，去市政府领救济，要出示法定住址，女方就谎称是我让她出租一楼给这个男人，这个男人要挟我出示假证明，让他领到救济金。在我拒绝之后的两个星期，我每天都在为我的房子担忧。这个男人是个无赖，所有的电话和 email 都由他掌控，最后一个月的房租也没有付，我完全不知道这 house 里发生了什麽事，只听楼下的租客说，这个男人每天从早到晚放着古怪，可怕的音乐。
我要做的事：
摘下出租广告，我不能和任何人签租约收订金，因为如果这个租客在 7 月 24 日不搬出去，新租客可以告我赔偿损失。
等到 6 月 25 日，这个租客不付租金的证据在手时，立刻到政府的 Residential Tenancy office 网站上， copy 填写 10 day notice to end tenancy for unpaid rent ，邮寄给她，再托人把信亲手交给她，以节约时间，尽快进入投诉阶段，减少损失。这个过程要两个星期。如果上法庭，把她赶出去最少要花 2 个月的时间。敢上法庭等裁决的租客，一般都准备好了要赖账，如果用讨债公司追款，你也要付讨债公司一半。 7 月 1 号有人告诉我她在搬家， 2 号一早，我就坐船去看我的房子，里外都有垃圾，院子里的草长得有半腿深。一个坏租客，可以把你的房子糟蹋得不成样子，清扫，修理，要花许多时间，钱和精力。在 business 上只有原则，不可以用同情代替原则，我因为同情这个单身女人带着三个孩子，让她多住了半年，结果给自己找了许多烦恼。
我的房子要彻底整修，我有好运碰到一位新租客，是女同性恋结婚， 40 多岁，其中一位在 BC 客轮工作，和前夫有一个 16 岁的女儿，同住，另一位是木工，她们相识有 10 多年， 2 年前，她女儿的父亲去世，这两位女性结婚，她们看上去善良，聪明，漂亮，她们又增强了我对男，女同性恋的好感。我把每月房租从 $1750 降到 $1500 ，和她们签了内容详细的合同，她们帮我维修房子，只付工本费，不付 labor ，还捎带帮我管理另外一个房子的简单事宜。
她们刚卖掉自己的 house ，我去看过，很漂亮，这样的租客，都很注重居住环境，她们很乐意维修房子，为了自己住得舒适，而且第一年就省去 $3000 房租，对我，刷房子的人工成本是 $1.50 / 1sf ， 2200sf 就是 $3300 ，她们还帮我做 garden ，这对她们对我都很合适。这个房子要从新 paint ，我说，我自己也刷过房子，知道有多么耗时和辛苦，她们帮我刷房子，我是要付人工费的，不可以说只付油漆钱，只是告诉我预算。她们传来了账单，人工费是零。
她们要在我的 house 里住 3 年，等她女儿高中毕业，她们就会买一个 farmer house 过美丽的田园生活。我相信， 3 年她们会把我的 house 住的焕然一新。最近我也在看 farmer house ，如果可能我愿意买一块地离她们近，还让她们帮忙照看。对我，目前租金只要能保本就行，因为我要持有许多房地产，不能事必亲躬，原则是，让每一个房子自己管住自己，包括成本，管理，这样我就省心，有时间做更多的投资。
在出租 house 的过程中，因为出了问题，要求我逐字逐条的阅读 BC Tenancy Law ，无数次的电话咨询，也让我有了更多的具体知识，去管理 property ，促使我以后会做得更细致，合理，完善。
我家的别墅的附近，有一个很少见的完美 water front house ，是主人的父母在 1971 年买下，花了 $17500 ，现在的市值是 $180 万。
这个独立屋， 3 年前付了 $263000 ，每月还贷是 $1059 ，税是 $221一个月，政府的 Statement of user rates bill $20 / 月，每月固定成本是 $1300 ，另加维修费。按目前房租$1500 的租金，依然有 $200 月收入， 12 个月是 $2400，我把它作为维修费用。现在它的市场价是 $370000 ， 10 以后，它的房贷只剩一半多一点， 20 年后房贷基本还清，而租金，每年最少都会有 4%-5% 的升幅，这个房子 3 年前的租金是 $1400 ，现在是 $1750 ，平均每年涨租 8% 。按平均租金年升 5% 计算， 10 年后，租金大概是 $2300 月，而成本降到只有现在的一半， $2300 – 530 + 221 + 20 = $1529 。一个 house ， 10 年后，就可以每月为我提供收入 $1529 ，把房子作为自己养老的金库是现实可行的。
至于操心，没有钱是从天上掉下来的，房子只有在换房客时有些麻烦。管房子，我可以每天坐在家里，不影响我看电脑，旅游，做饭，做瑜伽，也不影响我写博克，还能挣钱，想通了，偶尔有点烦心算什麽，比天天趴在电脑上炒股票，心里七上八下的，有保证多了。天天上班，几十年下来，也只领一点退休金。我把管房当作一份轻松的兼职工作去做。