上海房地产开发成本实地调查

　　本报记者调查分析了近五年上海市地方财政收入与房地产行业数据,发现两者之间呈现明显正相关,尤其在上海房地产市场空前火爆的2007年,该市全年地方财政收入2102.63亿元,比上年增长31.4%,高于其它年份10%－20%。

　　上海开发成本高在哪里?

　　一般而言,房地产开发企业的总成本包括直接成本和运营成本。在直接成本项下,又包括前期工程成本、土地成本(缴纳给政府的土地出让金)、建安工程成本、市政工程成本、公共配套设施和不可预见费等6个子项；在运营成本项下,又包括销售费用、财务费用和开发间接费用等3个子项。

　　据这位投资部资深人士表示,这些成本中,建安成本、销售费用、财务费用等,是开发商基本可控的,同一个开发商,在不同城市进行项目运作时,差别不会太大。

　　“但是土地、地方公共配套费等成本,开发商控制的主动性不大,不同城市不同区域的差别会很大。其中,土地成本是最主要的影响因素。”

　　本报记者进一步获得的详细数据显示,在上海,土地成本在开发项目总成本的比例始终保持在50％以上,从2002年至2005年,这一比例分别为56.3％、52.4％、53.4％、53.6％,仅2006年降至49.5％,但2007年又重新回到53.4％的高位。

　　而上述提案涉及的“2008年7月份到10月份在北京、上海、广州等9个城市房地产开发企业的调查,包括62个开发企业,涉及到81个房地产项目。”调查结果显示,土地成本所占比例平均为41.2%。

　　上述房企投资部资深人士告诉记者,在上海,土地成本比例大致呈现从外环、中环、内环市中心区域逐渐上升的特点,依次为40％左右、50％左右、60％左右。市中心个别项目的土地成本甚至可以高达80％。“如果不考虑土地成本因素,大部分的房地产项目,不管在哪个城市,其价格不会超过2000元/平方米。 ”

　　如果说现行模式下土地争夺带来的高地价是一种必然,那么,土地成本之外各类公共配套设施费的巨大差别,则更令开发企业颇感无奈。

　　不同城市不同标准的公共配套设施费,是导致不同城市流向当地政府总成本比例出现差别的第二大因素。而这部分费用,上海远远高于其他城市。据了解,上海房地产项目的基础设施配套费标准平均在每平方米320元,其他城市则相对“廉价”很多,其它多数长三角城市该费用一般为每平方米100元多,例如苏州约为每平方米120元。

　　“这一费用还涉及到政府返还环节,主要依据开发商在项目中投资学校、医院等公共设施的比例,来决定返还额。不过,在上海,即使一个住宅项目同时配建医院和学校,返还额一般是每平方米100元,还依然明显高于其他城市。”这位投资部人士透露。

　　另外,项目的水电气等小配套费用,是第三大影响因素。

　　记者从沪上多家房地产企业方面了解到,这笔费用总额虽不大,但不同项目的收费标准差别巨大。调查显示,2002年至2007年,上海房地产项目公共配套设施占总成本的比例分别已达到0.9％、1.5％、1.3％、1.2％、1.3％和1.2％。

　　此外,2002年到2006年,上海项目的前期工程占总成本比例逐年上升(从0.5％上升到1.5％),2007年该比例降为0.8％。