谁来供给这个六百万大军？

最近接到一个采访电话，那边厢的记者问，“房产的成交量和价格都有所下降，请问是不是风闻已久的大跌要来了？”我在电话那头莞尔，这个问题基本上从我入行开始一直问到现在，我基本在每一篇房产文章中都在分析这个问题，大家依然乐此不疲，跃跃然期待所谓的大跌的到来。

我重复了很多次，看房子的涨跌主要就是看两个字：供与求。

在1986年，GTA大多地区，人口370万（自然，北边的人口少很多，大部分都集中在Steeles以南），但是到2011年，大多地区GTA的人口已经增加到605万，差不多翻了一倍。但是2006年到2011年，多伦多人口就增加了50万。

人口增加，最直接的影响就是房屋数量的增加。简单来计算，50万人，预计每个房屋有平均4口人，就需要12万间新屋，才能容纳这些“新移民”。12万间新屋对于多伦多来说，是一个很恐怖的数字，然而这些源源不断的人口，最终促成了房价的不断上涨。

这个数据很能够说明供求关系给房产市场带来的影响：

5月，大多地区成交量再一次刷新了历史记录，达到了创纪录的10850间，价格依然维持在最高点，51万8千。

5月价格高企，伴随的是新上市屋的数量的持续加速增加。5月新挂牌总数达到1万9千间，而待售房上升到了2万间的市场平衡位置，达到了20462间。

从上面大量的数据可以看出来，多伦多在旺季的成交量基本都能够达到挂牌总数的40%以上，而整个2011年只有1月和12月略微低于40%。在市场的售出数量位于待售数量的30%以上，就会出现供不应求的现象，价格就会随着普遍的抢offer的存在而不断被推高。

有很多文章和论调都在讲，多伦多新建了太多的Condo，会造成市场崩溃，以及现在太多家庭的债务水平达到了一个高企的状态，市场也会因此而崩溃。夕子就不是非常同意这个说法。

“快手得”的多伦多房产市场

市场的价格上涨与下跌只受到一个因素的直接影响，就是供求。其他的所有因素都是间接地干预了供求的变化，导致价格的变化。那么从市场的最前线得到的数据来看，在2010年和2011年中，市场的供求一直都处于不平衡的状态，简单来讲，就是买房的买家基本上没有太多选择，而新加入战斗的买家又前赴后继，如果买家犹豫，就会出现中意的房子被别人抢先买走了。所以在多伦多买房不是传统的比较和谈判的状态，而是快手得的状态。

“空手套白狼”无法生存的多伦多

极大的需求，其实是来源于经济的稳定，以及新移民的推动，和投机无关。很多专家学者提及多伦多市场的投机行为，这和美国在2004年到2007年的投机行为不同。在美国，购房者看到的是飙升的房价，以及贷款机构提供的极大优惠，比如1%的初始利率，以及115%的Loan to Value，就是说银行可以提供房价的115%给买房者。那么买了房，手上还能富余一些钱用作往后一年的贷款月供，在往后的一年里，房价能涨20%甚至30%，如果有什么差错，借贷者只需要把房子还给银行，自己不会受到牵连。这等好事，地球人都知道是空手套白狼的机会，自然催生疯狂的投机。

而多伦多市场上面，纯粹投机的成分小很多。首先，贷款的各种规定，逼迫买家尽量去凑足20%的首期，而对于少部分5%或者10%首付的买家，不止要提供繁琐，严格的审批文件，而且假如日后有任何差错，自己的个人资产会成为银行追溯的对象。这就阻止了投机者疯狂的脚步。

42年的稳步上扬

夕子不止一次提出过，房价上涨，最好的是慢慢上涨。从1970年开始到现在，多伦多平均房价的增长速度大概在5.9%到6%之间（除去了1985年到1989年的非正常上涨，和1989年到1996年的非正常下跌）。如果说某一位经济学家要站出来说这个数字和他们的理论不相符，5.9%到6%太高的话，就是给多伦多40多年的历史扇了一个嘴巴。照这个6%左右的速度上涨的话，2012年的平均房价应该在48万到49万之间。

所以，现在的上涨，有一些透支了明年的涨幅，夕子最担心的，其实是透支的持续。如果透支额度累积到了20%以上，那么市场就可能出现大幅度的调整。但是从这个月的存货来看，我们观察到了明显的积极现象，就是供给的增加，在慢慢稀释买家推动市场价格上涨的能力。希望在余下的几个月里，市场可以保持这个相对平衡的供给水平，让市场上涨走的慢一些，稳一些。