美国房产到顶的一个重要信号是什么？

美国房产到顶的一个重要信号是什么？

如山

（2016年1月16日，星期六）

最近常常被问到，美国或者本地的房产是否到顶了？什么时候到顶？我说我哪里能知道，我要有那么神就好了。不过要说有一个明显信号可看的话，就是人人都想做建筑商、开发商的时候。这个“人人”嘛，当然只是包括涉及房产有关行业人，如普通房产投资者、房产经纪、贷款经纪、各种各样的Contractors。

回顾2005到2007美国房产的高峰期，我周围瞬间增加了无数的“建筑商”。不仅原来的很多投资者开始或者想开始做建筑商，原来我的很多Subcontractor， 如铺地板的，铺地毯的，做水管工的，做电工等等都部分或者全部主业转移做“建筑商”去。为啥？那时候建新房利润高呀。当然，这些人基本上是高额贷款。后来结果大家都能猜到了。情况好一点的是，不全部“转行”做“建筑商”。继续干他们铺地板，水管工等等。但是手上建好的有高额建筑贷款的大房子，出租不能Break even，卖的话无法还银行欠款。自己辛辛苦苦做铺地毯的钱甚至不够填补银行贷款。最后只能是让银行Foreclosure。

做建筑商赚钱吗？当然赚钱，不赚钱怎么能有人就是靠它养活? 尤其是市场在火的时候。建筑商会破产吗？当然会，不然房市场下行的时候怎么那么多破产的。2008到2010年间本人所在大西雅图的数字显示， 60%建筑商因各种原因退出行业，其中40%建筑商破产。破产和退出建筑商中做高端和做低端房的都有。但做高端情况尤为惨烈。其原因是高端资金占用大，贷款金额大，市场一旦向下，压下一个就是一大笔钱。而做低端房的，可以把建一个大房子的钱分散到好几个，怎么也能出手一两个。这样资金就回笼了。

成也萧何，败也萧何。开发商、建筑商利润上容易上，也容易落，皆拜开发和建筑周期长所赐。从买地到卖出收回钱，一年半到两年是正常周期。长的话几年甚至十年也不奇怪。另外，大家都知道，相比股票，地产流动性差。当然占一般有一定人口的城市，你肯用市场半价，不管多差的市场环境都能几天卖出。要是在美国中部几千到几万一个房子的地方，市场差时，恐怕半价也难道卖出。也跟卖股票一样，买入的决定相对容易，卖出的话，嘿嘿，看人吧。例如看到市场下跌了，甚至已经跌，人们会想，它可能很快就会回升。等等看。

前面说了那么多做建筑商的风险，有读者可能要问了，那你如山为什么一直做呢？不是想把我们吓退就你自己做吧？当然不是。我只能说几点原因和理由：一，每个人都应该找到最适合自己做的事，并且做下去，不应该随便变；二，人应该知己知彼比较好，建筑商不要求高智商，只需要经验。所以适合我这种低智商的人；三，任何财务风险都是相对个人财务状况和做事风格而定。风险大都不等于不能做。

那么，一般而言，还有哪些人或者哪些状况可以做的呢？

本人以为，一，土豪、洋豪，和“不差钱”的主没问题，什么时候都可以加入。市场下跌？老子不卖！放它十年八年总完成了一个下跌和上升的周期了吧。我周围有买几百万的豪宅都懒得过来看的。甚至放空，在Fence里面草都高过人了，有钱就是可以任性，呵呵；二，普通人建那么一两栋自己住或者用来出租的，例如本坛的关兄，没什么风险；三，自己不用贷款或者贷款很少，市场下跌50%以上也能顶住的，没问题；四，特别的能人，做什么能都一做马上懂马上成专家的，例如本坛的“有喜”mm之流，没问题。因为他们将所有风险都考虑过了，也有应对和退出的条件和准备了。最后，任何行业都有人做，任何行业都有做得好的、一般的、和做不下去的。

能不能做建筑商是一回事，市场信号又是另一回事。让我们再回来本文的题目，现在投资理财论坛上不少人谈论转人做建筑商，而本地的地主群上，也是有不少地主跃跃欲试要进入建房行。而现在地贵就不用说了，建筑行业的人工成本比2008到2011年上升40%到100%，材料成本上升30%到40%。此情此景，与2006那段房产的高峰期何其相似啊！

最后声明：本文不是要打击大家做建筑商的积极性，纯属是凑论投坛关于建筑论题的热闹而为，可以看做是闲聊和感慨，不可作为预测市场的根据。有志于此者，也不必为这“冷水”而却步。祝大家2016年健康快乐，财源滚滚，

（注：本文为如山原创，转载请与作者联系）