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房子真的发生火灾了,就在我正考虑如何降低保费的时候

房子真的发生火灾了,就在我正考虑如何降低保费的时候

博客

房子真的发生火灾了,就在我正考虑如何降低保费的时候

 

如山

 

2012106日,星期六)

 

 

十来天前(9/23/12),我贴了一篇《关于降低房产保费(Premium)的讨论》,得到很多网友的热情意见、建议、讨论、甚至是专业保险人员的电话指导(没有任何利益或业务关系,纯属帮忙)。在此表示诚心感谢。也因此,我将近日发生的火灾事故向诸位,尤其是参与了讨论和帮忙出主意/意见的网友汇报一下。

 

火灾发生于10/3傍晚,我正在看总统选择的第一场辩论时,接到一个消防局的电话,说有一个我的出租房子发生火灾。我先问,有什么人受影响没有?消防官员回答没有任何人受伤,我放心了很多。但是消防官员说,房子不能住了,已经告诉租客简单收拾东西马上离开。发生火灾的房子距离我家约30分钟车程。赶到现场时火已经被扑灭。从房子的前面看,一点都看不出什么变化。消防官员过来跟我说,看来房子结构没什么危险,租客今晚可以继续留在房子的下一层(房子是Split level)。

 

我绕到房子后面看起火点的Deck,只看到外面小面积的Siding被烧焦,从Deck的玻璃门看进去屋子里面,厨房区一遍狼藉,天花板全部掉了下来。但是紧挨着的Living room完整。租客告诉我,火从外面Deck发起,然后往Attic上烧。消防队约十分钟到,水从屋顶下来,很快扑灭。租客很紧张,我安慰了一下,意外谁都不想。注意安全,按消防官员的意见,全部人只住楼下,不要动发生火灾区东西,等待调查,明天再说。就没进房子里面看。

 

起火的原因是,租客留下了没灭火的烟头引起。第二天我进房子里面,并且上了Attic。看到的情况还是比我前一天晚上想的严重多了。约三分之一的Truss被烧焦或者有烟痕迹,屋顶被消防队开了天窗,二分之一的天花板有水迹。联络了保险公司,File Claim之后,第三天Adjuster到现场调查。调查报告和估价还没出来,但是从跟Adjuster的谈话中,至少全部Truss要换,屋顶要换,楼上一层的大部分Drywall要换,里面的Insulation要换,电路重新拉,Deck要换……还有些小东西,或者打开之后发现新的损坏……总之,不少东西要重新做。

 

回到保险与保费这个话题。

 

这次是第一次发生火灾索赔。我每年付保险费几万美元,十多年来为做房产部分付出的保险费已经几十万。我前面在没发生火灾时写的《降低房产保费(Premium)的讨论》正是基于这样原因。但是,保险也是为了应付这种万一的意外。我从未敢不买保险,只是想着如何降低每年付的保费。发生这次事故之后,我在这家保险公司就全部不动了,能保住不被他们取消我的保险已经不错。而用另外一家保险公司的,还是准备做些调整降低保费(也是参考了网友们在上一篇讨论中的建议)。具体项目是:

 

Dwelling    基本不改了(除了一个误差太多,保险经纪在Review中发现错误),不按照我的低成本建筑成本来做投保赔偿额。因为万一发生,其赔偿也可以相应高,而保费减少不了多少;Dwelling Extension Personal Property部分调整低;Deductible提高为$2,500 (因为低于这个金额的事故,我从未考虑向保险公司索赔). 同时整个出租Business liability UmbrellaPolicy提高到2 百万(原来是一百万)。这样,每个单独SFH有一次事故发生牵涉到责任索赔时,最高赔偿额达2.5 million。我只有20多个SFH,要是持有多单位Apartment的业主,其责任险应该再提高。提高责任险并不增加多少保费。这样调整令全部出租保费降低约25%

 

至于前面讨论到想买商业Blanket保险的,经过调查,我得到的结果如下:一,很多原来做,现在不肯做新的,并且不肯做持有多单位的业主;二,Blanket保险并非比单独一个一个保的便宜。这是从肯做的公司现在的估价比。至于跟网友比较,他的Blanket平均每个单位的保费比我的便宜不少,其原因可能是平均每个单位的价格比我的少很多,又或者是公司不同、地区不同等等原因。我有一位当地朋友,既有Blanket ,也有单独的,告诉我同样的故事(相同保额下,其保费稍高,但也不知道是否因为公司的原因);Blanket是否保的功能更好?还没研究清楚。不过对于我发生了大索赔的,恐怕要现在要改Blanket是没人肯做了。

 

在这里我想通过我的真实案例提醒地主或者非地主同学,保险一定要,而且要足够。我这次火灾,没有发生责任索赔是不幸中的万幸。所以地主们的责任险额一定不能忽略。不是地主的,也有车、房等等,其意义是一样的。不要为了降低一点点保费而减少重要赔偿额部分。同时,我的经验是找好的保险公司(最好通过有过索赔经历的熟人朋友推荐)。保险是为了万一,但是万一发生了,这个公司很不“爽手”,其麻烦会增加很多。其次是尽可能保持同样的公司和同样的经纪,有长时间的信用。其原因也是如上,万一发生事故是的配合。不要因为保费差那么一丁点而换。

 

大地主们开玩笑说,火灾赚钱。也许,在某个角度或者方法来说是,因为是一个新建的部分,或者拿低一点的赔偿不做也比原来的房子更值钱。但是,要是能够选择,我还是不要这些麻烦好。不过,俗话说,上得山多终遇虎。做地主总是要面对这个行业可能带来的麻烦和挑战。人生不也是如此吗,哪有你不想就不来的?认真处理,坦然面对,安慰自己:做地主又完整了一次,人生又完整了一次。

 

最后,祝地主们顺利赚钱,祝所有同学、读者一切顺利。

 

 

(披露:本人不是保险经纪或者有关专家,本人没有亲人或者亲戚做保险。以上是自己的实例和相关的看法分享。谢谢诸位读者!)

 

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本人写过的有关保险的博文:


《关于降低房产保费(
Premium
)的讨论》

http://blog.wenxuecity.com/myblog/34283/201209/18369.html#mark

 

《房产保额与保险公司》

http://blog.wenxuecity.com/myblog/43626/201112/2818.html

 

《出租物业中LLCLandlord Insurance的保护功能与效果之探讨》

http://blog.wenxuecity.com/myblog/43626/201004/30109.html

 

《再谈出租物业保护和回答相关提问》

http://blog.wenxuecity.com/myblog/43626/201005/1135.html
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来源: 文学城-如山
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