购买Short Sale房子的一些基本知识

2017新春伊始，就有好几个朋友和客户都问我咨询短售房（short sale ）或银行房（foreclosure）的情况，有客户千叮咛万嘱咐就想要买这类房子，我跟他讲的很清楚这类房子的优缺点，从网上的照片来分析我们可能会遇到的各种情况，但是等到真到了现场去看房的时候，客户不断的摇头哎呀这里不行，那里不好，可是这些明明是应该预期到的状况，Agent Remark写的很详细。也有客户看到Short Sale的房子很喜欢，立马就下单，虽然之前给客户把审批程序讲的很清楚，但是之后客户仍然难掩忐忑不安的等待情绪，所以这一期就专门介绍一些关于购买不良资产（Distressed Property）房屋的一些基本常识。

所谓Distressed Property, 通常是指那些价格远低于市场价的房屋。比如说： 法拍屋（Auction），银行屋（REO）和短售屋（Short Sale）之类的。

Short Sale的英文原文：“the lender allows a property to be sold for less than the amount owed on a mortgage and takes a loss”。 意思是说，贷款银行同意承担经济损失，允许屋主把房子以低于所欠贷款的价钱出售。

为什么会出现这样的情况呢？

举个最简单的说明，次贷危机之前全美各地房价都上涨到最高，那个时候市场上几乎见不到短售屋。后来次贷危机爆发，房价急剧下跌，这种情况下，很多人在高峰期贷款买的房子，就算是拼命还贷，投进房屋的钱也逃脱不了赔本的命运，很多房屋都成了负资产，这个时候如果屋主经济情况又发生了变化，就难以负担所欠贷款。

当屋主在高价时贷款买进，可是因为各种原因，无力再继续偿付所欠贷款的时候，既不愿意向贷款银行申请降息或修改贷款方式以降低每月还贷数目，又不希望放弃产权被银行收回法拍，导致信用记录被破坏，那么唯一的出路，就是通过正式途径，以低于贷款的价格卖掉房子。这时屋主需要向银行提出申请，希望贷款银行同意短售并承担差价的经济损失，如果贷款银行批准了，屋主就不用支付任何费用，而且信誉也不会毁的那么惨。

Short Sale通常都是由经纪人出面与贷款公司（银行）来商议。如果银行同意，屋主就可以把房屋以低于房屋实际欠款额上市，在收到offer，选择并签了合同，这是第一步。

然后，屋主需要向银行递交签约合同以外的一些其他所需文件来证明自己经济情况发生了变化，确实无力支付贷款。比方说，失业，工资下降，离婚，工作调动，家里主要挣钱的人得了重病或者过世了等等，银行方面需要看到足够的理由和证据，甚至还可能会要求买家与卖家双方公证证明没有利益关系等，以确保交易进行的公平。有的屋主借了两个贷款，主贷款金额是房价的80%，次贷款金额是房价的5-20%不等，这种情况下，则需要两个贷款银行之间进行协商。

Short Sale的房子是As-Is，意思是说，你看到的是什么样就是什么样，房子的状况不能成为讲价的条款。大多数的短售屋的房子内部状况都不太好，比方说，有的地下室漏满水，暖气炉，热水器被毁坏，墙上有破洞，玻璃窗户破损等，这样的房子标价虽然很低，但是需要后期维修，投入的钱也不少。 有的短售屋的房子内部状况就很好，跟普通二手房看不到任何差别，干干净净，鲜有破损，这样的房子虽然也是Short Sale但是它的标价就比那些条件差的要高的多。

任何房子都是可以做房屋检查的，短售屋也同样。但是，这只是让买家对自己买的房子有个了解而已，卖家是概不负责的。有的房子已经被停水停电，这样能做的检查就非常有限，即便是以后发现有问题，也只能自己承受，因为这类房子就是这样的。

从买方的角度来说，购买Short Sale的好处是买到低于市场价的房子，能省很多钱。最大的潜在不利因素则是因为需要银行批准，所以这个过程可能会拖的比较长。 有的快的Short Sale可以3个月就完成过户，也有的Short Sale可能会拖半年以上或更长而最终银行不批准，还是买不成房子，各种可能性都是有的。所以如果买家决定要买短售房，那么offer之后需要有耐心，只要允许有等待的时间，相比得到好房价还是很值得的。

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