当年恒大用填海造陆的开发模式，以极低的土地成本，一开发周期就是长达数十年的超大盘且在2015年，恒大文旅版图迅速在全国扩张，扩张了十多个恒大文化旅游城
伴随着恒大式大盘拿地模式的高歌猛进，2016年恒大进入世界500强，2017年恒大坐上中国房企排行榜的头部位置
而今时不同往日
如今对于恒大式的超级文旅大盘，人们更多的是担忧
动辄高达几千亩的开发体量，各种产业的运营，一个恒大项目的业主就可能高达几万人
现在这样恒大式的超大盘交付如何、运营如何、房价和入住率又怎样...
为了更深入了解这家企业暴雷后，这些项目的真实现状
我们最近走访了启东的一个超大文旅项目
来源：恒大海上威尼斯
这个小区曾创下世界上旅居配套规模最大的滨海社区纪录，恒大海上威尼斯
带着这些疑问，我们去了一趟启东，揭开这个超大社区的的真实一面
01
恒大海上威尼斯，作为景区运营依旧不错
从上海坐大巴车出发，跨过一座崇启大桥，大约经过两小时，我正式来到启东圆陀角风景区的恒大海上威尼斯
虽然以维护为由暂时不接待客户了，虽然非节假日没有什么人来，但酒店价格没有往下调，一晚上也要500-1000元
能见到的少数游客，还是那一批散发着贵气的养老团
再跟着我来看看，眼前这样一个金碧辉煌的售楼处
色彩鲜艳的花地毯，边上摆放着几个沙滩小树，天花板上闪闪发光的金色灯光，明显的恒大风
售楼处里摆放着恒大的超级大盘恒大海上威尼斯的沙盘布局，这个项目的开发模式依然是海花岛那种填海造城模式
如果说海花岛是三天创下百亿销售额的吉尼斯世界纪录，那恒大海上威尼斯也有自己的世界纪录
对的，就是世界旅居配套规模最大的滨海社区
项目总规划占地8900亩，总建面700万方，配套总面积占37万平方米
恒大2005年拿地之后，用了7年的时间进行填海造陆，围建了7.23平方公里海域和绵延3.5公里的海岸线
还从海南原版移植海沙，打造了碧海银沙的海岸景观
当初开发商拿下地块的成本也极低，每平方米楼板价仅百元，地价占用资金非常少
之后，恒大确实投入了长达十多年的配套建设
整体上北区比南区热闹些，北区恒大海上威尼斯酒店、儿童乐世界、邻里中心等配套还在运营只要有游客来这里就有消费，所以整个项目是有钱可赚的项目早在2012年就已经开始开发，而2013年至2015年配套先行建成之后才开始推广项目比较意外的是景区没有想象中的热闹，听当地的工作人员说，国庆那时候来沙滩玩的游客很多，人气很足还有不少上海客户过来买房的，因为现在买价格确实挺便宜而每年国庆之后天气逐渐变冷，就不太适合度假了，这也是现场感觉没有什么人气的原因自从2021年恒大暴雷之后，人们更关心的是，那些未交付的房子，恒大真的有在进行保交楼吗？去现场之前，我查阅了恒大海上威尼斯的官方公众号，公众号上显示的十月保交楼进度是，11-2、13-2、13-3地块基本达到了交付条件，工程正在收尾在恒大保交楼的推动下，交付在推进中。目前恒大还有五期3块地的高层部分未交付现场去看了下，跟公布的状态没有太大差别，工程基本已经进入收尾阶段了能看到楼栋已经建设完成，外立面、绿化也差不多了，预计今年10月20日交付内部大堂、电梯等装修都完工了，只是房子的门是锁着的，里面还看不到装修情况包括施工队也差不多撤了，现场只能看到一两个工人在洒水、搬运废料垃圾只是交付时间比较漫长，2017年6月开工，时隔5年至今还未交付完按原本计划本该9月底交付，但因为验收不达标又延迟到10月20日另截至10月12日，项目现状是，暂没有新房在售，最后一期新房在2021年8月已卖完如果未来有人接盘，项目还可能会有六期，就是图中还未规划的三块地
对于买入恒大海上威尼斯的业主来说，这个项目基本交付了，所以保交楼倒不是眼前最担心的一件事随便走进一家二手中介门店，都挂着恒大的低价房源，一套50㎡一房最低30万就可以抛售，100㎡三房也只要50-60万可以说，这里的房价回到了开盘前，2012年恒大海上威尼斯最早一期开盘，当时新房均价就已经卖到了五六千的水平到了2019年小区涨得最高的时候新盘9000-10000元/㎡我和店内的中介打听恒大海上威尼斯目前的二手交易情况后发现，项目在2021年恒大暴雷后，房价跳水最严重
现在二手高层在5000-6000元/㎡左右，最贵的海景房均价在7000元/㎡左右，洋房别墅价格略高一点，在9000元/㎡自2021年恒大出事之后，这几年房价还下跌了20%左右而对比十年前，现在恒大海上威尼斯的二手房价真的就是几乎没涨
拿同一个户型的房价来比较，十年来，这个盘的房价基本不存在增值，连保值都很难70平户型，之前最高60万，去年12月明显下跌，到今年5月已经跌了18w，两年之内房价跌了三分之一这次踩盘一共去了三家小中介门店，门口和店内都显得有些冷冷清清
房价一旦开始下滑，就越担心风险高，大批业主不惜降价卖房。现有挂牌量659套，近三年平均每年成交却只有30套当时恒大还做了工抵房，就是把房子抵押给合作的供应商恒大工程款没那么多，资金链断掉之后，就会把房子作为抵押，抵扣工程款那是不是所有启东海景房都暴跌呢？在圆陀角度假区，和绿城、融创的楼盘均价9000元/㎡相比，恒大小区已经成为价格最低的那个自2021年以来，恒大暴雷引发连锁效应，先是因为债务风险被央行约谈，接着理财产品到期，却兑现不了当初很多以投资为目的买房的业主，担心恒大资金链跟不上，导致心态发生了变化，想着赶紧出手甩掉，房价当然也不复从前恒大海上威尼斯整体项目体量非常大，建面约700万方，独栋别墅93幢、双拼别墅930套、洋房468套，另外还有公寓
来源：恒大海上威尼斯洋房别墅还是以200平左右的三房、四房为主，而公寓高层产品以小户型为主，50平、60平一房居多自身配套拥有32万方，刚到这里的时候，还挺有生活氛围的恒大酒店附近的商业氛围最浓厚，乐世界儿童王国、运动中心、会议中心都在这里，社区还有一个邻里食堂，中午也有业主来吃饭，不过都是养老居多单纯养老看，这里配套完善，环境优美，居住起来很宜居小区内部也有基本的沿街底商，餐馆、生鲜店、超市等等如果来这旅游，住恒大酒店500-1000元以上适合一家人，而民宿也不便宜，都要在200元一晚在已经交付的住宅里，高层部分整体维护的还比较新，但以投资为主要需求的产品，旅游旺季之后，入住率就很低，据中介说大概不到20%我自己在社区里逛，从小区外面观察，一栋楼也只有零星几户人家在阳台晾晒衣服，进出小区的人也很少，比较冷清再去洋房别墅区看一下，空置的情况就更明显了，旅游旺季过去了，也没什么人过来住，还看到一家租给中介当门店的据中介说，这里的业主一年也住不了多长时间，除了少部分在这边养老的人，很多业主长时间都在外地这里的客户以长三角为主，上海人比较多。大部分都是投资客，以及度假旅游自住的人而接盘的，还是以上海、长三角客户为主，有的甚至从房子到手一直都没有住进去过，房子连同装修都是全新的环境优美，但人少冷清，这是恒大海上威尼斯，呈现给我的最终居住场景，如果作为养老的话，可以说是不错的选择
从自住属性上来看，周末一家人过去度假还是比较舒服的，毕竟周边生活配套都已经兑现，后期也在运营如果是作为资产管理的话，它的保值增值性并不高，恒大这个盘现在二手房和十年前新房对比，房价是基本没涨，说资产相贬值都不为过但回顾曾经的恒大海上威尼斯，本身也是一个成功案例，它抓住了2016年中国旅游地产行业的繁荣时机吸引人上车不少早几年入行的前辈，都有组成看房团从上海拉过去看盘的经历，这个盘也一度热销还好，目前为止我们现场看到的恒大，它确实在有序地进行着保交楼不管是这个项目，还是其他的文旅大盘，恒大在持续将工程推进，这是一个非常积极的信号但回不去的房价，无法提高的入住率，已经成为了这个恒大文旅项目的最终结局
