新建减少，未来住房或严重短缺

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据CNN 10月19日报道 房屋建筑数量在9月有所回落，因为买家面临着飙升的抵押贷款利率，这使得房屋越来越难以负担。

根据美国人口普查局的数据，衡量新房建设的9月份住房开工率比8月份下降了8.1%，比一年前下降了7.7%。在今年春天早些时候大幅下降之后，房屋开工率一直保持相对稳定，直到7月份，抵押贷款利率的上升使得更多的潜在买家被挤出地产市场。

8月份开工率稍有反弹，而抵押贷款利率则短暂回落。但从那时起，抵押贷款利率一直在上升，逐渐接近7%，创下20年来的新高。然而建筑许可证，即追踪获得许可的新住房单位的数量，在9月份比8月份的修正率上升了1.4%，比一年前下降了3.2%。

另外，周一公布的一项调查发现，10月份房屋建筑商的信心连续第10个月下降，因为抵押贷款利率升高、持续的供应链问题和高房价继续使购房者难以承受。全国住房建筑商协会（NAHB）和富国银行住房市场的指数旨在衡量市场状况，并考察当前的销售情况、买家流量和未来6个月的销售前景。

房屋建筑商说，潜在的新买家下降到2012年8月以来的最低点，不包括2020年春季疫情开始时的两个月时间。

NAHB主席Jerry Konter说：“接近7%的高抵押贷款利率大大削弱了需求，特别是对首次和第一代准购房者而言，这种情况是不健康的，也是不可持续的。”

NAHB首席经济学家罗伯特·迪茨说：“这将是自2011年以来首次出现单户住宅开工率下降的年份。鉴于对美联储行动导致的持续高利率的预期，预计2023年随着住房收缩的继续，将出现更多的单户建筑下降。”

迪茨说，虽然一些分析家认为住房市场现在更加平衡，价格降温，需求减弱，但他认为住房拥有率——特别是首次和低收入买家的住房拥有率——将在未来几个月内下降。他说：“较高的利率和持续升高的建筑成本继续将大量的潜在买家排除在外。”

问题是，当抵押贷款利率在未来几年通货膨胀得到抑制后回落时，美国可能再次遇到严重的住房短缺问题。

全国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）说：“鉴于房屋销售放缓，以及最近一些数据显示新公寓的租赁签约情况疲软，房屋建筑商持谨慎态度是可以理解的。但是，房屋建设也没有跟上人口增长的步伐。所以，未来住房短缺情况会很严重。”

RCLCO房地产咨询公司的凯利·曼戈尔德说，建筑商正在根据市场情况进行实时调整，以限制供过于求的风险。她说：“在过去15年的大部分时间里，住房市场整体上是建设不足的，而且对住房的总体需求仍然很大。但是，由于抵押贷款利率如此之高，而且可能会更高，建筑商对建房不积极并不奇怪。”

海军联邦信贷联盟的企业经济学家罗伯特·弗里克说，今年没有转机。他说：“我们需要等到2023年，希望抵押贷款利率下降，房价上涨降温，一些热门市场的价格甚至略有下降，然后情况才会向有利于购房者的方向转变。”