辛酸血泪，老班长爱尔兰买房记

初到爱尔兰的时候老班长对于都柏林南城北城的差异和学校教学质量的差异并无切身感受，几年下来，慢慢熟悉了这个国家，也想换个环境，所以今年搬了一次家。

今天为大家讲述一下，我买房的全部过程，供大家参考。

1. 看房：

刚开始浪费了很多时间在看房上面，看了很多小区和房子，都很喜欢，价格也合理。后来为孩子申请学校的时候才发现，因为不是本学区出生的孩子，此前没有排在等待名单上，所以只有一个学校有位置，可以入学。因此，不得不取消了一些看房的预约，只能在学校附近选择了。

通常情况下爱尔兰开发商和房主都会将房产代理给相应的中介公司，我们需要联系中介公司看房。如果本人不在爱尔兰境内，中介会以远程视频方式带您一起看房。看房的时候建议至少看5套以上房产，对不同价格和户型，室内家电家具的配置以及房屋所在社区等全面了解。最后确认购买最符合内心需求的房产，尽量不要留有遗憾。

我在同一个小区看了几个房子，户型一样，报价相同。但房间的装修风格和厨房电器完全不同。有的房子你买到后需要花费很大时间和资金重新调整，所以一定要想好自己的预算，是否愿意支付额外的资金去重新装修。

2. 出示资金证明参与竞价：在选到心仪的房产后，卖方的代理中介会要求买家出示资金证明，如银行存款证明或银行贷款证明。如果有其他买家与你竞争，则需要双方或多方进行多轮竞价。最终由出价最高者获得该房产的购买权。

我的竞价过程持续了近一个月，在此期间，并没有去看其他的房子，这种做法是不对的。一旦竞价失败，就不得不再去寻找其他房源。

竞价的过程不是透明的，是由卖家的房产经纪人发邮件通知所有竞价的买家，目前的价格是多少。这也是一个博弈的过程，建议每次出价增加的金额不要超过5000欧元。

3. 雇佣专业购房律师：买卖双方都需要需雇用律师代表客户处理买房过程的法律事宜。

4. 付部分定金：如果是现房，买房需要先支付1万欧元定金到卖方代理中介的公司账户。如果是期房买方要支付房产大约2%的定金，由买方打款给律师，再由律师打款给开发商。签订购房意向书，此阶段定金可退还。

竞价结束当天我就向卖方的中介公司支付了1万欧元定金，后来听爱尔兰的朋友说，那天是星期五，我其实可以等到星期一再付款的。这是文化差异吧，爱尔兰人做事不紧不慢，中国人比较急。

5. 房产评估单签字，付剩余定金：卖方律师草拟了一份房产评估单，房产评估单包含对于房产开发商的背景调查以及所有建筑结构皆符合当地法律的相关文件，我的律师对房产评估单无任何异议后，就请我签署房产买卖合同并支付房产的10%作为定金。

从支付1万欧元定金到支付10%的定金，中间大概过了6个星期。

双方一旦签署了合同，房产交易就受到法律保护，且支付的款项不会退还。

6. 验房：确认没有问题后付尾款

如果买房涉及贷款，那么许多银行和金融机构要求，在最后确定发放该房产的抵押贷款之前，必须完成验房工作。

如果全款购房，我也建议您对所购房产进行检验，并将报告发给您的代理律师，他会根据报告与对方律师沟通，避免很多问题。

我的律师就很担心我的房屋是否有漏水的问题，后来对方律师出具了物业公司的相关文件后，我的律师才同意我继续交易。

房屋检验是一种目测观察式的检验，验房后，房产检测师会出具一份报告：将对结构进行评估，即屋顶、墙壁、窗户、阁楼、排水沟等。他们也会强调发现的任何缺陷，包括潮湿或结构裂缝，并就补救工作提出建议。其次，将包括对房产装修部分的评估，地板、厨房设备、浴室设备、门等，陈述所有购房者担忧的地方。

建议你分别找一名注册电工和一名注册水管工来检查电器和管道/锅炉，特别是如果检测师提出了问题。

如果任何缺陷或规划问题突出，买方将有机会不再继续购买或重新协商购房价格，银行可能还会决定不为该房产发放抵押贷款。

到哪里找房屋检测师？

https://www.propertyhealthcheck.ie/

我是在这家网站上预约房屋检测师并网上付费的，拿到报告后，如果有任何问题，我都可以和检测师直接沟通。

报告是一种事实文件。检测师将把他们观察到的情况准确地记录下来。它的很多内容可能包含你没有听说过的术语或短语。他会很乐意地告诉你任何你不确定的部分，并给你更多的细节。

在你买了新房后，无论房子有多小，都要听从房产检测师的建议。如果他们给出的建议是“清除屋顶上的苔藓”、“清除水槽”、“替换阁楼上的隔热材料”等。这些都是有原因的。这样做可以为你在未来节省很多时间和金钱。

7. 签订最终合约，律师将尾款付给卖方或开发商，将印花税付给政府。

从支付10%的定金后，又过了7个星期，我才到我的律师的办公室里签署了最终的买房合约，当天下午律师将尾款付给卖方后，我到卖方的房产经纪那里拿到了钥匙。在此期间，双方律师交换了很多文件，我完全不需要操心。后续的房产注册事宜也都是由我的律师来完成。

①办理房产在土地管理局和房产注册署的相关事宜。整个过程需要等待政府部门完成所有流程。一般需要等待几个月的时间才能在官网上查到信息，包括：房产证、房产地图以及具有法律效益的房产文件。以下是官网链接：https://www.prai.ie/

②产权和相关权益已经归属购房客户，完成流程只是官方系统文件的建档和保存，并不影响客户本身对房产的合法拥有与使用权利。无论是否完成登记，客户都拥有对房产的使用和处置权。

买房过程中的主要费用表

我在中国，可以购买爱尔兰的房产吗？

爱尔兰对于外籍人员或者学生在爱尔兰投资买房是没有限制的。同时，爱尔兰对于海外投资者的态度也十分友好，并没有针对外国投资者的限购政策，也不存在额外的海外买家印花税。

如果你拥有爱尔兰产权，你可以出租。如果房主不在爱尔兰，需要指定房屋中介，或者律师，或者其他在爱尔兰的合法代理人上交房产税、所得税以及各类管理费。

与在中国买房有着本质的区别，在爱尔兰买房，在交付买房定金以后，所有的手续都是由律师来帮你完成的，包括合同的签订，银行的沟通，各种杂费及税务的交付，房产合法查询以及房产最后的注册。

所以，即使我在中国，也可以投资爱尔兰的房产。

避坑指南（一）

Building Energy Rating（BER）：建筑能源等级，是一个房屋能源消耗效率的评估表，它类似于家用电器的能源标签。房屋的BER是通过空间、热水加热系统，通风和照明的能源使用来计算的。同时，还考虑到了建筑物的可能居住人数。BER等级证书会按照 A~G的等级对建筑物进行评级。A级房屋是最节能的，并且往往具有最低的能源费用。G级是能效最低的。

我们来看一下BER等级表：

A1：全新的，高效的专用房屋。

A2：同上，仍然是一个非常高的标准。

A3：大多数新的城市住宅，通常包括太阳能电池板。

B1：现代化的10至20年历史的房屋，节省能源能力还不错

B2：现代或已被改造的房产，具体取决于房屋的年龄和改善程度。

B3：同上，取决于房屋的年龄和改善程度。

C1：15-20年的普通房屋，有双层玻璃和阁楼隔热但没有其他措施

C2：改造过的房屋，配有燃油加热，保温和高效供暖。

C3：10-15年的典型公寓。

D1：20-40年的房子，有双层玻璃，燃气锅炉和一些隔热材料。

D2：同上，但只有双层玻璃，旧锅炉。

E：30-40年的房子，没有经过任何改进或双层玻璃。

F：较旧的房产，几乎没有带单层玻璃窗的外壳，没有绝缘材料。

比如一个房子的能源评级是 A，说明了它在能源设备上的消耗更高效也更节省，隔热性能好。一般能评上A的基本都是比较现代化的房子(如下图左侧的新房子BER等级A3)。如果评级是 D，则说明这是一栋没有经过翻修的低节能技术的老房子（如下图右侧的二手房BER等级D2）。

所以，您在购买房屋时，一定要了解它的能源等级，毕竟这与未来的居住质量息息相关。

避坑指南（二）

在爱尔兰，房地产经纪人通常为卖方利益行事，因为支付房地产经纪人费用的是卖方。房地产经纪人只会向您展示他们列出的房产，而不是其他经纪人列出的房产。所以老班长建议您自己在当地房地产网站，例如：myhome.ie 和 daft.ie上进行大部分搜索。

您可以在这些网站上创建搜索提醒，这样每次列出符合您搜索条件的房产时，您都会收到一封电子邮件。您也可以在看到自己感兴趣的房屋时，留下联系方式，与卖方房产经纪人约定看房时间。

避坑指南（三）

在爱尔兰，有些房产因为一些原因价格低于市场评估价，会以公开拍卖的方式销售。很多华人朋友希望可以以低廉的价格投资但并不了解其风险。

公开拍卖是一次性的，在特定的日期和时间进行。这意味着您应该提前为您计划竞标的任何房产做准备。安排财产调查，请您的律师检查出售合同，并在需要时获得正式的抵押贷款批准。如果您在公开拍卖中成功竞标房产，您将需要立即签署出售合同并支付押金。卖方或拍卖师将在拍卖中为该财产设定一个保留数字——如果没有出价等于或高于该保留数字，该财产将被撤回。卖方有权在拍卖前或拍卖期间的任何时间退出拍卖。

建议您在初次投资爱尔兰房产的时候最好不要选择公开拍卖的房屋，谨慎行事。

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图片来源：来自网络，版权归原作者

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