傻眼！王健林竟然输给了温哥华的她！真是富不过三代？

公众号新闻

2022-10-22 01:10

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买房卖房如沐春风

2008年，著名艺人沈殿霞离世。经过近半个世纪的辛勤打拼，沈殿霞给女儿留下了6000万港币的遗产，存入遗产信托。

2013年，王健林以860亿人民币财富荣登福布斯富豪榜中国首富。

王健林与王思聪（网络图片）

2022年，35岁的郑欣宜从母亲沈殿霞设立的信托基金中继承遗产。在母亲离世14年后，6000万港元已经增值到超过1亿港元，增幅67%以上。

2022年，王健林在中国富豪榜上的排名跌落至第31位，拥有身家800亿人民币，财富缩水7%。若考虑通胀因素，则缩水超过40%。

也就是说，王健林加王思聪，这两个中国最聪明、最能折腾的男人，依仗最雄厚的资本和最深厚的政商人脉，辛苦打拼十年，身家缩水60亿，完败给了已经长眠地下十四年的沈殿霞。

这是什么道理？

答案很简单，那就是：大部分的中国富人没有把原始积累和财富管理这两件事分开，始终用创业思维来打理自己的财富，一直在“做生意”，最终往往是把凭运气赚来的钱再凭本事亏出去。这就是俗语“富不过三代”的根本原因。

用创业经验管理财富，注定富不过三代。

如果你出生在1980年代或以前，应该对下面这些品牌不会感到陌生：三株、秦池、亚细亚、健力宝、爱多、小霸王、新飞、容声、活力28……

这些曾经显赫一时的品牌，在1990年代就动辄花费上亿元争夺央视广告标王，是何等威风？然而仅仅二三十年过去，它们要么已经灰飞烟灭，要么已经几经易手，风光不再。

曾经，那些红极一时的品牌

原始积累和财富管理是两个完全不同的概念。实现原始积累的过程本质上是一场赌博，里面有大量的不确定因素，成功对于所有参与者而言都是一个小概率事件。而财富管理则是让已经拥有的财富依靠合理配置稳健增值。在基数越大，资产配置越合理，财富增长就越是一件简单且可持续的事。

也就是说，创业和原始积累其实很难，成功率很低。

但掌握了财富管理的基本原则，守住财富其实很容易，且规模越大越容易。完成原始积累的富人，一定要及时实现角色转换，学习掌握财富管理的基本原则，避免方法的错配。

原始积累靠：聪明+努力+冒险+运气。

这四项因素没有一项是靠谱的，所以在任何时代创业成功成为富人的都是少数。

也许你会说，99%的富一代都靠创业，这没错。但这是一个典型的幸存者偏差。事实是， 99%的创业者都没有成为富人，而是失败了。

常赌无赢家

这个世界上聪明又努力的人很多，但成为富豪的非常少。只有极少数聪明又努力，又敢于冒险，且抓住机遇，运气又不错的人才能进入富人的行列。然而赌场里没有常胜将军，好运气不会永远伴随着你。如果你在赌场里赢了钱，你最好及时离开，换个地方打理你的战利品。如果你得意忘形，觉得有了更多本钱将让你在赌场里赢得更多，从而持续在商海里折腾，大概率你会和99%赌徒一样，最终把所有成果输得精光。

这也是为什么富豪榜永远像走马灯一样。

几乎所有功成名就、阅历丰富、事业长盛不衰的大富豪，都在内心深处敬畏命运的力量。他们在获得巨额财富后变得谦卑稳健，抛弃早年的冒险风格，从创业者转变为财富管理者。他们及时领悟了，保持富有最可靠的方法是让自己的财富为自己效力，而不再依赖自己的能力和运气。如果你真正了解洛克菲勒家族、巴菲特、李嘉诚、比尔盖茨等经久不衰的财富神话的话，你就会发现，他们早已完成转型成为了财富管理者，而不是经营者。

巴菲特告诉我们，对的资产比人更可靠

财富管理靠：不聪明+不努力+不冒险+不碰运气。

俗话说富贵险中求，这句话没错。但一定要懂得这句话是说给穷人听的，不是说给富人听的。穷人一无所有，缺少本钱和工具，要翻身只有冒险一搏，别无选择。即使赌输了（99%的创业者确实如此）也没什么好失去的。但对于富人而言，如果还拿自己的大部分身家去投资创业类或经营类项目，就是对财富的不负责。因为创业依赖的四要素：聪明、努力、冒险和运气没有一样是靠得住的。它们无法保证你持续成功，却能保证你早晚失败。

在西方社会，有两个在财富传承方面做的最好的群体，一个是数百年甚至千年不衰的欧洲贵族，另一个群体是犹太人。这两个群体有一个共同点，就是青睐房地产。

过去50年，表现最好的资产房地产基金，而非美股（资料来源：GFM ASSET MANAGEMENT)

房地产是最好的抗通胀资产，但投资有方法。

众所周知，房地产是公认最理想的抗通胀资产。然而，房地产投资是一个非常专业的领域。在房地产快速升值的周期（如过去二十年的大温地区），只要有钱闭着眼买就能成为赢家。

然而，一旦房地产市场进入动荡期，盲目的投资者就会面临市场的洗礼。以大温为例，目前有大量中小型开发商陷入困境，很多被迫低价出售手中的项目，甚至项目被法拍，公司进入破产清算。也有不少普通投资者，由于前几年买入了没有正现金流的住宅或土地，今年遭遇了突然而快速的加息，若不幸又叠加了其它收入缩水，就会陷入现金流极度紧张甚至断裂的风险，处境及其艰难。

那么，普通投资者有没有可能通过学习成为专业的房地产投资者，大幅度降低投资风险，提高投资收益呢?

答案是有的，让我用两个真实的故事来说明专业与盲目投资的区别。

JESSICA的凤凰城长租公寓

2014年，经过数年学习后，温哥华的个人投资者Jessica带着她多年积累的80万美元到美国凤凰城买入了一栋物业：成交价280万美元，首付80万美元，贷款200万美元。年净收入15万美元。

2017年，温哥华杨先生在温西陆续买入了4栋大地旧独立屋，均价390万元，总价近1600万元。合计首付款500万，贷款约1100万。抵扣各项收支后每年净供款支出约30万加元。

截止2022年中，Jessica的凤凰城长租公寓年净收入达到了45万美元，银行给出的最新物业估价已经超过1000万美元。在过去8年，通过收租及持续提升贷款额度，Jessica已经先后从项目中套现约400万美元，并且最近银行又批准了300万的信用额度，她可以随时再提取这300万用于其它项目投资。短短8年，该投资给Jessica带来了超过10倍的回报。

与此同时，2021年底至2022年中，因其它生意陷入困境无力继续承担高额供款，杨先生被迫将4栋独立屋先后卖出，成交均价360万，综合差价、利息开支及交易成本等因素，累计净亏损约240万元。仅仅五年时间，这一组投资使杨先生蒙受了近50%的损失。

高利率背景下，如何投资？

当前的市场非常不好，通胀位于四十年来高点，利率飙升，股票暴跌，各类资产价格暴跌。恐慌情绪正在蔓延。不少股民在股票已经跌去了七八成的时候，开始割肉离场。不少房产持有者每天都在纠结，要不要卖掉房子，持币观望？

然而，在高通胀的背景下，持有现金是一个必输的选择：假设你有1000万美元，通货膨胀率8%，每年生活开支30万，如果你不做任何投资，五年后你的财富将缩水至500万，十年后变成111万，十二年后归0。

丘吉尔说：“每当大事发生，随众起哄的多，静心思考的少；每当遇到危机，盯着风险的多，看到机会的少。一场危机让我们真正感受到一个时代的结束，和另一个时代的开启。”

历史的经验告诉我们，当全世界都陷入恐慌时，也许最好的投资机遇已经来到身边。

那么有没有一种资产，不但可以抵御通胀，甚至可能受益于通胀，升值确定性高，并且还可以带来持续稳定的现金收入呢？

有没有一种投资标的，可以让我们不必卖出还可以每隔一段时间就进行一次大额套现，用于投资新的标的，从而不断复制，持续积累更多资产呢？

答案是：有。

那就是商业地产中的收租物业，尤其是优质长租公寓。

2000年至今，商业地产投资表现在各类资产中居榜首（资料来源：GFM ASSET MANAGEMENT)

Jessica的就是一个普通人投资商业地产的成功案例，从这个故事中我们可以看出，Jessica不仅用8年就实现了超过10倍的收益，更重要的是，她没有卖出这宗物业，却可以从中抽出700万美元甚至更多的现金用于继续投资，从而逐渐积累更多的物业。不但资产规模在不断增长，租金收入也在不断增长。

商业地产投资的另一个巨大优势是它打破了普通人的贷款融资局限。购买住宅的投资者都知道：买第一套房子时贷款比较容易；买第二套时就比较费劲了，要看买房者的收入水平，且贷款比例和总额也很受限；要买第三、四套贷款就几乎就不可能了。但投资商业物业，银行只看该物业的租金收入，只要租金收入持续稳定，就可以按照一定的倍数给予贷款，最高可以达到物业价值的80%-90%，且不看投资者的其它收入和财产情况。因此，只要你能持续找到符合条件的物业，你就可以不受限制地持续获得银行融资，从而打开投资规模的天花板。