彭国邦：太古的坚持与拒绝
导读
国庆节前一段时间，太古地产行政总裁彭国邦从香港回到内地，马不停蹄地在深圳、广州、西安、上海和北京之间奔波——在中国最著名的这些一线和新一线城市里，太古地产都运营或建设着至少一个商业项目。
仅从数量看，项目不算多，但从体量和商业影响力看，他们又是定海神针一般的存在。
在这些项目中，时间的刻度会显得有些扭曲：等待一座太古项目从土地里长出来是漫长的，动辄需要五六年之久，然而一旦他们开业，你又很难看到时间冲刷的痕迹，即便是运营超过十年的项目，建筑主体和硬件设施也会被维护得宛如初生，空间设计依旧超前，其中的消费品牌又永远走在城市和时代的前沿。
所以，这次在北京三里屯采访彭国邦时，我会觉得讨论疫情对太古的影响稍显无聊，虽然疫情确实是最近三年的重要变量，但这家今年已成立50周年的公司，在疫情发生的三年里，将在中国内地的资产数量翻了约一倍。
最近官宣的是海南项目。10 月 24 日，太古地产宣布与中免股份在三亚市合作发展零售地标项目，双方分别持股50%，该项目位于三亚海棠湾国家海岸中心地带，是太古地产于中国内地的第八个发展项目，也是其首个度假型零售项目，规划设计将融入三亚的热带海岸线，同时从疍家人传统渔排生活聚居景观中汲取灵感，打造以高端零售和文化艺术元素相融合的独特体验，预计于 2024 年起分阶段落成。
在上海，新开业的全国第三座、上海第一座太古里创造了近三年商业地产领域难得的高潮，周末停车甚至需要排队半小时。
同时，太古地产也在上海开启了全新的轻资产输出业务，与上海静安置业（集团）以管理合作的方式共同参与张园的保护性开发，项目涉及城市更新和旧区改造，需引入高端零售等业态，又需要融入石库门建筑的历史文化韵味，对太古来说，亦是全新的挑战。
在广州和北京，太古地产都在既有项目盘面下实现了大体量扩展。
在广州聚龙湾，太古地产敲定了在广州的第二个项目，将与珠江实业集团合作打造一座具有岭南特色的太古里，加速聚龙湾片区的城市更新和产业升级。
在北京，太古地产在三里屯太古里和酒仙桥颐堤港的基础上，都进行着新的拓展。新开业了三里屯太古里西区；与北京公交集团、北京市朝阳区政府签订了战略合作框架协议，对公交保修二厂进行升级改造；与远洋集团一起开发投资达230亿元的颐堤港二期扩建项目。
在深圳这个太古一直在寻找落位机会的城市，太古酒店也官宣了将于2025年在深圳湾中心地带开设“居舍系列”酒店的消息。
在西安，太古地产将在“小雁塔历史文化片区”开发建设西安第一座太古里，项目紧邻联合国教科文组织世界文化遗产小雁塔以及始建于唐代的荐福寺，与西安博物院仅一路之隔，该地块的历史文化氛围较成都太古里有过之而无不及，太古将怎样打造这个新与旧、商业与文化融合的西安新地标，整个行业都充满期待。
尤其值得一提的是，太古地产还将第一次在西安太古里的地块上尝试住宅开发。
不论在中国香港，还是美国、越南、泰国、新加坡、印度尼西亚，太古都开发有高端住宅，且广受市场好评。其实，以太古地产通过商业运营熟化城市片区的能力，在综合开发的土地中增加住宅这种产品类型，是再顺理成章不过的事，与此同时，在大型商业体周边建设住宅，本身也可以与商业项目形成互补，万达、龙湖、新城等房地产企业无不是通过这一方面获得了住宅和商业的双向发展，并且，太古地产在香港的太古城项目也是一个包含住宅、商业、写字楼、酒店等多种业态的超大型城市综合体。
但是，见证了内地市场整个住宅开发暴富过程的太古，在内地发展的20年时间里，一直对这一模式说不。
问及原因，彭国邦的回答很坚定，最重要的是要保证战略聚焦，把资源放在太古有优势的、以零售为主导的发展项目领域。
这也形成了太古地产内地商业项目的一大特点，他们是专业而纯粹的商业项目，往往位于城市中心，和周边的老旧社区形成了一种并不违和的矛盾感，有着丰富的片区生态，将城市中最时髦的年轻人引来，像针灸一样活化着老城区，而不是将原有的城市生态连根拔除。
西安的住宅项目是一个小的尝试，太古也期待着未来市场的反馈，但是，不要以为太古要就此躬身入局住宅开发，因为未来5-10年，太古地产在内地500亿港元的投资规模，也只会发展5个左右较具规模的商业项目，这些项目，比住宅更值得期待。
【对话】
经济观察报：去年和今年，太古地产分别签下了北京、广州、西安的多个新拓项目，似乎之前的积累一下子爆发了。
彭国邦：实际上在我们来看，我们所有新项目在公布前都经历了较长时间的积累和准备，只是现在恰好到了比较成熟，可以陆续向市场公布，让大家知晓我们的投资重点在哪的阶段。
我们一直采用有节制的方式选择合适的城市和地点发展太古里、太古汇和颐堤港等品牌的项目，现在我们觉得是时候发展下一个篇章了，今年年初，我们宣布了未来十年千亿港元投资计划，其中约500亿港元计划投放到中国内地，这让我们得以取得一系列新项目进展。
我们的策略不变，将继续在一线和新一线城市寻找核心地段的机会，发展零售主导的项目。
今年是太古地产50周年志庆，我们的口号是“创流不息”，这个口号代表着我们的初心和决心，会继续以长远的眼光为中国内地打造高度原创和创新的体验。
经济观察报：10年500亿港元的投资，如果按照西安项目100亿元的总投资粗略计算，是不是意味着10年打造5个项目？或者按你们和合作方各占50%的股份计算是10年 10个项目？
彭国邦：我们不对项目的数量设具体目标。这些都是大型发展项目，需要投入大量资金。我们在不同的城市和不同的合作伙伴合作，双方会有不同的持股比例，比如西安太古里，我们持有70%，曲江新区下属企业持有30%；广州聚龙湾项目，我们和合作方各持50%。每一个项目的持股比例不太一样，为了保持一个合理的发展节奏，我们计划在未来5-10年发展大概5个大规模项目。
经济观察报：5个项目是数量目标，太古地产的发展策略是创新衍变，但是创新和衍变都很难量化，你们怎么评定发展的质量目标？
彭国邦：我们一直专注于寻找优质的地块，让我们用创新衍变的理念和方法打造项目，真正转化城市面貌。我们专注于好的设计，不仅在商业项目上，也在于连通性和各组成部分之间的可达性上。
我们也会看其他的很多方面，比如如何为我们的零售和写字楼租户打造合适的环境。我们为每个项目做总体规划，不仅关注硬件，也关注软件，比如景观绿化、管理运营等各个方面。
我想你的问题是我们怎么在数量和质量之间找到平衡。过去几年，我们陆续发布了两份社区营造效益报告，2020年我们在香港发布了第一份报告，与当地的大学和专家团队一起，搭建研究框架，试图系统研究太古坊的社区营造效益，衡量什么是成功的社区营造。去年，我们和清华大学一起在三里屯进行深入研究，并发布了三里屯太古里社区营造效益报告。今年到明年，我们将发布第三份，关于广州太古汇社区营造效益的报告，运用类似的评估方法，从质量和数量上衡量我们在广州的发展为当地带去的变化，帮助我们更好地理解社区营造效益。
经济观察报：你们什么时候开始接触西安太古里的？项目区位非常优越，这是你们的选择还是政府的选择？
彭国邦：我们一直都把文化保育，或者说在城市核心区域寻找具有历史文化元素的地块，视为我们内地业务发展战略的一个重要方向，比如您可以在成都远洋太古里感受到这一点。
西安是一座历史悠久、文化底蕴深厚的城市。这里发展西安太古里项目，让我们有机会在公司成立50周年之际，为中国内地打造一座极具特色的项目。我们在进入成都之后，就开始关注新一线城市中的相关机会。我们在2017年接触到西安这个项目，到2019年跟曲江新区政府签了备忘录，这期间为了找到合适的地块和合作伙伴花了一些时间，我们很高兴能和曲江新区一起发展这个重要的项目。
经济观察报：北京、广州的项目都是在既有项目基础上的进一步合作，地方政府都是怎么表达他们对你们的期待的？
彭国邦：你说的对，我们在广州和北京的进一步发展都是建基在多年来建立的信任基础上，政府看到我们的确能兑现承诺，双方共同努力，发展了天河区的太古汇和朝阳的三里屯太古里，两个项目都比较成功。
在寻找新项目机会时，我们是有所挑选的，在信任的基础上，我们能够和地方政府交流我们的愿景，共同的愿景也让我们对新项目的成功充满信心。
我们的项目都不是孤立存在的，举个例子，我们看到北京的政府部门在致力于提升三里屯的基础设施，开通新的地铁线、优化升级工人体育场和亮马河沿岸等，这些对我们继续投资都是非常利好的，也给了我们信心加大投入。还可以看到，颐堤港二期是一个极具规模的项目，政府也在致力于提升项目周边地区交通路网的连通性，比如和机场、和四环路的连接，还有优化坝河沿岸，这些都为我们发展新项目创造了条件。同样，在广州市荔湾区，地方政府对投资新基础设施，包括铁路和地铁，以改善广佛之间连通性的决心和规划非常明确，这些都是非常强有力的信号，增强双方的信任，让我们对新的合作充满信心。
经济观察报：太古的项目都在一线和新一线城市的市中心，太古会尝试用其他方式比如轻资产输出和更多的市民产生链接吗？
彭国邦：目前，我们的战略是非常清晰的，会继续专注于开发低密度、开放式的太古里项目，给城市居民提供令人振奋的体验，也会继续在城市核心区发展太古汇这样的高品质综合体，涵盖商场、写字楼和酒店的项目，它周边的交通路网联通也做得非常好。
颐堤港二期是一个总投资额达230亿人民币的拓展计划，这个项目并不在传统市中心，但颐堤港一期已经转化了酒仙桥地区的面貌。我们相信颐堤港二期会成为朝阳区东北部区域的全新商业地标，也是这整个地区城市更新的重要组成部分。
经济观察报：每个城市都很想要一个太古里，意味着很多地方政府都会跟太古接洽，什么样的资料会摆在你的办公桌上？
彭国邦：我们的确看到许多有趣的机会，但我们更需要保持战略聚焦，把资源投放到策略的重点领域。比如，我们想继续在一线城市的核心地段寻找机会，尤其是能够强化现有资产的机会，包括通过全新机会和轻资产机会在内。此外，是在新一线城市寻找特色地块，从而带动周边社区的衍变，比如成都和西安太古里，这些机会让我们可以把当地独特的历史文化元素融入项目中，为当地打造名片，这也是我们未来的一个重点方向。
经济观察报：上海张园项目就是一个轻资产输出项目，轻资产是太古的战略方向之一吗？有数量目标吗？
彭国邦：我们还是会把资源和战略聚焦在重资产项目上，但如果有机会能帮我们强化现有的核心资产，比如雅秀和张园这样的轻资产项目，我们也乐于发掘和尝试。
经济观察报：太古地产50年发展历程中，难免会遇到周期，你们对周期的感受深吗？
彭国邦：房地产和房地产开发的确是一个长期产业，在发展中不可避免地会遇到周期。我们遇到周期时会专注于核心价值观和理念，比如诚信、原创、远见和品质，这四点能够帮助我们应对短期的周期起伏。
我们一直致力于把可持续发展融入到业务发展中，我们相信可持续发展能够帮助我们保持竞争优势，并克服这些风险和周期带来的不确定性。
我们也相信，跟租户零售品牌之间的合作关系，我们的营造社区和社区运营理念，包括跟政府之间的互信关系，能给我们带来很多信心，即使在市场周期中，也能助我们保持较高的出租率，提升销售额和利润的增长。
经济观察报：香港房企的杠杆普遍非常低，为什么会是这样的状况？
彭国邦：有多种原因，可能因为香港的房地产行业相对内地的成熟度不一样，香港开发商普遍对资产负债表更谨慎，太古地产可能是资产负债率最低的香港开发商之一，这给了我们回应市场机遇的机会，也给了我们应对市场周期和低迷的信心。
经济观察报：现在内地的开发商处在剧烈降杠杆的过程中，内地和香港房企的区别是什么？
彭国邦：过去几年里，尤其是实行“三道红线”政策以来，内地许多开发商都发生一些变化。相较来说，内地开发商更专注在住宅开发和销售领域，香港开发商更专注于发展商业投资物业。
过去几年，内地开发商经历的较大变化实际上表明了市场周期的影响。香港开发商经历更长时间发展，相对来说更成熟谨慎，内地房地产行业相对来说更年轻。
经济观察报：出险房企会把资产挂出来，你们会对这种资产保持关注吗？
彭国邦：我们确实看到市场上有一些收购不良资产的机会，但总体来说我们看待这些机会时是非常节制的，因为我们对要发展的项目、进入的城市有坚持，还要找到合适的合作伙伴。总的来说，我们更希望参与项目的设计、开发等全部阶段，以确保项目交付时达到我们对品质的要求，达到顾客和市场的期待。
我们仍然相信，商业地产的重要法则是找到好的位置，有好的设计。太古地产今年50周年庆的主题是“创流不息”，这要求我们思考如何继续保持原创和高品质输出，持续给市场带来新惊喜。年轻一代顾客对新的体验要求更高，也促使我们继续用长远的眼光在中国内地发展为他们提供体验式零售的商业项目。
商业和住宅
经济观察报：太古里和太古汇都是城市级的商业项目，位置很优越，但城市化的规律也告诉我们，市中心可能存在楼宇年久破败、居民老龄化等情况，北京和成都的太古里与周边的环境、居民生态有时就会呈现出一种很矛盾的和谐感，但是前滩太古里所在的区域规划似乎新一些，矛盾感少一些，你喜欢前一种矛盾感吗？如果前一种项目中有住宅，效果会更好一些吗？
彭国邦：未来我们可能会找到机会把住宅打造为综合发展项目中的一个组成部分，各元素彼此间能形成很好的互补。举个例子，多年来我们把香港的太古城发展成一个融合了住宅、零售、酒店、写字楼等元素的综合项目。
北京和成都的太古里项目，可以说是当地城市更新的一剂“催化剂”，我们是打造这些“催化剂”的人。可以看到，这些项目周边的地区也逐渐开始升级，可能是新的路网、新的地铁、新的公共空间、公园、体育场等，这些都从一定程度上启动了城市更新的进程。这个过程需要时间，但这正是我们乐于看到的，我们把这个过程称为社区营造，假以时日社区会有质的提升。
上海的前滩其实很不一样，整体地区是全新的规划，区域功能非常综合。前滩太古里是当地的零售中心，为社区营造贡献力量。
对我们来说，前一种和后一种其实是相同的策略，只是在不同的城市和区域，发展和变化的速度不太一样。
经济观察报：太古地产在香港以及东南亚都有住宅项目，但在中国内地一直没有，为什么会有这么明显的战略选择？
彭国邦：过去20年，在内地市场，我们一直用长远眼光发展以零售为主导的项目，这能更好地发挥我们在香港积累的经验和专长——用长期的、社区营造的策略去发展零售和写字楼项目。未来有可能的话，我们也会在内地发展住宅项目，但它是作为综合发展项目的一个部分。
所以也看市场机会，目前东南亚市场，我们觉得自己的机会在高端住宅领域。
经济观察报：大型综合体里配套住宅，在土地出让时很顺理成章，为什么太古一直没有这种产品呢？
彭国邦：这只是时机问题，我们还没有在合适的时间找到合适的机会。如果有合适的机会，我们很乐意探索和尝试。在过去20年里，我们在内地已经打造了有很高认知度的太古里和太古汇品牌，市场也已经了解了我们的品牌，如果有合适机会，我们也会开发一些住宅。
我们要聚焦于我们有竞争优势的领域，即零售和写字楼主导的项目，目前内地已经有很多有经验的本土开发商在打造住宅项目了。
经济观察报：你们拒绝了很多机会？
彭国邦：是的，我们想把专长和优势集中在商业发展战略上。西安太古里的确包含一小部分住宅元素，我们会打造一个独特的住宅项目，把太古的住宅品牌带到中国内地。我们很期待看看市场如何反馈。
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