Help to Buy落幕，但部分受益者却受到严重打击，成本一夕飙升71%？

提起英国的购房援助计划Help-to-Buy Equity Loan，相信很多人都不陌生。

这个计划是英国政府在2013年推出的，主要是为了帮助买不起房的年轻人早点登上住房阶梯。

据悉，在过去7年时间里，Help-to-Buy Equity Loan计划已经帮助买家购买了超过36万套房产。

不过，就在今年10月底，这一政策关闭申请，正式落幕。

对此，一些买家十分惋惜，认为错过了一项优惠政策。不过，也有专家警告称，一些之前使用Help to Buy买房的首次购房者现在正面临着多重打击，可能不得不在大幅降价或接受巨额抵押贷款之间做出选择。

至于这一政策为何会引发争议，我们先来介绍一下Help-to-Buy到底是如何操作的。

所谓的Help-to-Buy，主要针对的是首房买家，且购买的房产必须是注册了该政策的开发商提供的新建房。

具体来看，申请了这一计划的购房者在买房时，只需要自己支付5%的首付，然后政府会低息贷给你最多20%的购房援助贷款Equity Loan（伦敦地区这一比例为40%），然后再由参与该计划的银行或贷款机构提供可能优于市场贷款利率的剩余75%的房贷（伦敦地区这一比例为55%）。

以40万英镑的房屋为例，买家只需要准备2万镑的首付即可，政府会借给买家8万镑的购房援助贷款，银行再贷30万镑。

而且，值得注意的是，政府出的这20%（伦敦地区为40%）的购房援助贷款时长是25年，头5年不收取任何利息，第6年开始按照1.75%的利率收取利息。从第7年开始，每年的利息还会逐年上升，增长幅度为当年零售价格指数（RPI）加上1%，或者当年的消费者价格指数（CPI）加上2%。

当然，有借就有还，购房者必须在25年之内，或者在出售该房屋时，还清政府出的这部分贷款。

而且，跟一般商业贷款不同的是，在偿还政府垫资的这20%时，要还的并不是买房时房价的20%，而是当前房价（市场价值）的20%。

再以上文40万镑的房产为例，假设5年之后，房价上涨10%，此时你想要偿还这部分贷款，那么需要偿还的就是40万*（1+10%）*20%=8.8万，要比之前所欠的贷款高出8,000英镑。

当然，购房者可以选择在任何时候提前偿还部分或全部贷款，所能偿还的最小金额是房子市场价值的10%。

从这些定义来看，Help-to-Buy的初衷是很好的，大大降低了购房者买房的门槛。

然而，一些人也发现，随着目前通胀的不断上涨，英国央行连续加息，抵押贷款利率也有所增长，这一政策的弊端正在逐渐暴露出来。

Natalie Hadlow今年37岁，她于2017年以35万英镑的价格购买了人生中的第一套房子。

这套房子位于伦敦北部，是一套一居室公寓，Natalie Hadlow为此申请了Help-to-Buy计划，并获得了政府资助的40%的购房援助贷款Equity Loan。

在偌大的城市能够拥有一个住处，Hadlow自然非常开心，但今年6月，这套房子却让她变得苦恼起来。

当时，Hadlow的五年免息期已经结束，她需要开始偿还政府提供的购房援助贷款的利息。而且，由于她从银行借的抵押贷款是五年期的，所以她不得不申请再抵押贷款，但相比于加息之前，抵押贷款的利率已经出现了大幅上涨。

双重打击下，Hadlow的月供一下子从454英镑跃升至702英镑，成本增加了55%。这其中还包括她为政府购房补贴贷款支付的206英镑。

由于加息，很多类似Hadlow这样申请了大额贷款不久的买家，都面临着抵押贷款成本增长的困境。

根据Moneyfacts的数据， 从6月初到10月27日，两年期固定利率的平均利率大约翻了一番，从3.25%增加到6.49%。

尽管新任首相苏纳克上台后，一些贷款机构开始下调利率，但比起年初，抵押贷款利率还是有大幅增长。

对此，Hamptons分析认为，平均而言，五年前在伦敦使用Help-to-Buy购买价值44.1万英镑的房屋的首次购房者，如果现在申请再抵押贷款，他们的月供将从998英镑飙升至1,446英镑。

与此同时，他们还将开始每月支付257英镑的购房援助贷款。总之，这将使他们的每月成本增加71%。

另外，我们在前面就说过，政府的购房援助贷款虽然头五年是免息的，但从第六年就要开始收利息，且利率是逐年上涨的。而根据目前12.6%的RPI，这意味着今年政府购房援助贷款的利率将上升到1.99%左右。

虽然比起一般的抵押贷款，这个利率要低很多，但每月账单的增加确是肉眼可见的。

那么，如果不想坐等月供上涨，早点卖掉房子从中解套呢？似乎也并没有那么容易。

研究咨询公司Capital Economics的专家Andrew Wishart警告称 ，一些Help-to-Buy买家，如果现在想要出售房产，可能不得不被迫大幅降价。

专家解释道，很多Help-to-Buy房主居住的主要是入门级房产，这类房产通常针对的也是即将踏上住房阶梯的年轻人。但眼下，由于目前生活成本大增，抵押贷款利率上涨，储蓄不多的年轻人最容易受到打击，推迟买房的人更多。

机构的调查数据也表明，首次购房者受到抵押贷款市场动荡的影响最为严重。受“迷你预算的影响”，目前，市场是首付为5%的抵押贷款非常稀缺。

尽管在苏纳克上台后，抵押贷款数量有所回升，与迷你预算之前相比，可用的住宅抵押贷款产品数量现已攀升了23%，但在3,066种产品中，只有143种是首付为5%的抵押贷款，与9月23日相比下降了49%。

另外，飙升的抵押贷款利率也大大减少了买家可以借入的贷款金额，这些都影响到了首房买家的购买能力。

Wishart表示：“考虑到年轻人会推迟需求，那些使用Help-to-Buy买房的人很可能需要通过降价，来吸引买家接手他们的房子。”

房产圈的结尾提示：

任何政策都有好的一面，自然也会存在缺点，这就需要我们结合当下的环境来做出判断。

而目前，英国房地产市场的确面临着一定的压力，尤其是英国央行加息预期大增，抵押贷款市场存在一定的不确定性。

专家也建议道，如果已经购买了Help-to-Buy房产，且面临再抵押的情况，大家可以在再次加息前尽早转贷寻求较低的利率，也可以在有余力的情况下，早点还贷。

另外，如果现在想要买房，依旧还是遵循“现金为王”的道理，减少对抵押贷款的依赖。

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