国有银行300亿基金入场住房租赁，地产租购并举新模式破题

伴随“租购并举”新格局构建持续提速，房地产市场在重塑之中迎来新军。凭借多年积累的住房金融、住房服务领域经验及优势，国有大行——建设银行（股票代码601939.SH，00939.HK；下称“建行”） 迈出先行先试步伐，携300亿基金探路房地产发展新模式。

11月8日下午2时，在北京市大兴区绿地智汇健康城内，建行宣布建信住房租赁基金（有限合伙）正式成立。活动现场，建行董事长田国立引用李冰父子治水的历史典故，指出房地产发展的新模式不是简单地筑起拦截房地产洪水的“堤坝”，而是要抓住房地产市场调整的时间窗口，顺势打造一个“金融都江堰”。

当前，房地产市场形势正发生深刻变化，发展方向和模式面临重大调整。在此背景下，中国首个住房租赁基金的成立，无论是对构建房地产发展新格局，还是建行自身发展而言，背后所蕴含的重要意义及释放的积极信号，早已超过了基金成立本身。

不久前，党的二十大报告指出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。业内人士认为，“租购并举”模式将从探索、打好基础的五年，迈入继续探索、追求高质量发展的“新五年”。

“希望今天我们成立基金迈出的这一小步，能够带动房地产业朝着健康均衡发展迈出一大步。”田国立说。

建行亦表示，设立住房租赁基金是为深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持租购并举，加快发展长租房市场，增加保障性租赁住房供给，促进房地产业良性循环和健康发展。

在多名受访者看来，身处新的发展阶段，建行通过基金方式运作住房租赁项目，可谓对租购并举房地产新模式的一次积极探索。

今年9月23日，建行发布公告称，拟出资设立住房租赁基金，基金募集规模为人民币300亿元，期限暂定为十年。一个月后的10月25日，建行再发公告披露最新进展：建信住房租赁基金（有限合伙）于2022年10月24日完成备案。

事实上，据《财经》记者了解，自今年初，建行就已开始进行关于设立住房租赁基金的相关探索。

对于住房租赁基金的目标定位及投向，建行表示，通过投资房企存量资产，改造为租赁住房，增加市场化长租房和保障性租赁住房供给，探索租购并举的房地产发展新模式。

“目前接触的很多房企都存在流动性紧张等问题，通过基金收购房企的存量项目，可以纾解其资金流动性难题。”建信住房租赁基金筹备组组长孙庆文告诉《财经》记者，更重要的是，从金融支持住房租赁市场发展角度看，通过基金的设立，“投融管退”的金融服务闭环基本确立。未来可以充分发挥金融闭环的重要作用，为市场增加租赁住房的房源供给，提升租赁住房供给的结构和品质，进而推动整个住房租赁市场发展。

总体来看，建行的这一新探索，属于长期持有的重资产模式。孙庆文指出，总体模式即通过股权投资完成对物业的收购，之后根据各地政策将物业改造为租赁住房，最终再依托专业化的第三方机构进行运营。

大兴绿地智慧健康城项目中，建信住房租赁基金对部分办公楼进行收购后，图为进行改造的租赁住房样板间（左图为多人间宿舍，右图为单人间）。拍摄/《财经》记者张颖馨

据了解，该项目主要是满足大兴生物医药基地内企业员工的租住需求，特别是面向刚毕业加入基地内企业的新市民群体。首期收购的部分预计可改造为长租公寓525间，其中包括单间和多人间宿舍多种户型，可满足基地内不同群体、超过1000人的租房需求。

孙庆文表示，“通过将商办物业改造为租赁住房，并申请‘纳保’，新市民等群体的住房问题得以解决。更重要的是，他们可以低于市场租赁住房的价格，享受到高品质的租住服务。”

据《财经》记者了解，根据不同地方政府政策，保障房业主可享有一定的税收优惠，房屋租赁价格亦会低于当地住房租赁市场均价。

无独有偶。不仅是大兴绿地智慧健康城项目，活动当日，建信住房租赁基金还签署了首批十余个项目的收购协议。另据了解，截至目前，基金重点推进项目20余个，项目资产总规模超过100亿元。

依托“长期持有”的业务逻辑，住房租赁基金所投项目的重要原则之一是坚持“只租不售”。这不仅是基于政策要求，亦是建行在住房租赁领域中深耕多年的判断和坚持。

田国立表示，多年来，建行始终紧跟国家住房制度改革步伐。上世纪90年代，为适应房改需求，建行率先推出个人住房按揭贷款，“要买房，到建行”自那时起就家喻户晓。进入新时代，建行坚决贯彻落实国家“房住不炒”“租购并举”的政策要求，于2017年将住房租赁确定为全行战略，主动创新金融产品，积极培育租赁市场。

“基于此，凭借多年对房地产市场较为深入的观察与研究，建行有能力也有责任去探索设立住房租赁基金。”建行有关负责人告诉《财经》记者，在推进住房租赁战略的过程中，建行围绕“融资”和“管理”服务开展了诸多探索，如在融资服务方面，创设了长期限贷款；在“管理”环节，躬身入局参与市场建设，如搭建全国性的住房租赁平台等等。

住房租赁战略推进情况如何？数据或可窥见一二。截至目前，建行住房租赁相关贷款余额近2100亿元；成立专业的住房服务子公司，开业运营204个“CCB建融家园”长租社区，管理房源超14万间；专注打造开放共享的住房租赁综合服务平台，企业用户达1.6万户、个人用户超4200万户；公租房管理信息系统拓展至328个城市，保租房App也在211个城市上线。

值得注意的是，2022年8月，首批三支保租房公募REITs在沪深交易所上市，保租房公募REITs的落地，打通了“投融管退”闭环。

商业可持续，亦是建行基于市场化、法治化、专业化的运作要求，对住房租赁基金提出的重要发展方向。而要实现可持续，首先就得找到合适的资产。

对此，建行住房租赁基金筹备组的做法是：一方面，收购部分商业物业或房地产商的自持住宅，并将其转变成租赁住房。对房地产商来说，其中一些地产属于无效资产，因此价格相对会降低，这就能在一定程度上保证收益水平。

另一方面，根据不同地方的具体政策，与当地市场化机构等联合起来成立子基金，这不仅可以推动当地住房租赁市场发展，也有利于“纳保”等工作的推进。

“保障性租赁住房公募REITs上市，为项目退出提供了新渠道。因此目前在选择项目时，其是否符合纳入保障性租赁住房的标准，是我们考量的主要因素。”孙庆文表示，公募REITs是目前主要的退出渠道，但一些市场化的转让方式，如果符合国家政策要求，且达到相应的收益要求，也可以考虑。

值得注意的是，建信住房租赁基金成立当日，还分别与北京市、重庆市、湖北省、成都市、南京市、广州市、佛山市等地市场主体签署合作备忘录，约定合作设立地方子基金。

可以看到，在300亿元住房租赁基金中，由建行认缴299.99亿元，建行子公司建信信托有限责任公司下属的全资子公司认缴0.01亿元。市场关注，300亿元资金是否足够？建信住房租赁基金是否会引入社会资本？

“就整个住房租赁市场而言，300亿元的基金规模相对有限，但它具有一定现实意义。”上海中原地产市场分析师卢文曦向《财经》记者表示，这件事给市场带来积极的引导作用，之后其他银行或金融机构可能会陆续跟进。

亦有学者认为，其他银行跟进的意愿可能不会太高，毕竟要成功管理住房租赁基金，难度不小。

上海金融与发展实验室主任曾刚接受《财经》记者采访时表示，银行通过发起设立基金直接进入房地产租赁市场，可能会面临更多的挑战。“最大的挑战可能是运营的环节。传统业务中，贷款和客户之间存在距离，银行并不介入具体的经营过程中。但投资则不同，要介入经营过程中。银行或是所在集团是否有专业团队，是否具备有效处置这一领域的专业能力，对很多银行来说可能都是挑战。”

“难点贯穿于整个业务价值链的全流程，很多地方需要逐步突破。比如怎样找到一个有效的业务模式；作为物业提供方，如何处理好与租户的关系等等。”建信住房租赁基金筹备组副组长卢刚告诉《财经》记者，将存量物业改造成租赁住房再租出去，中间涉及很多环节，任何一个细节的遗漏，最终都可能会变成潜在的风险点。

另据《财经》记者了解，在收购模式上，住房租赁基金主要采取“股权融资+债权融资”相结合的方式。比如价值1亿元的项目，住房租赁基金可能投资5000万元，剩下5000万元则由建行提供贷款，进而实现对整个资产的收购。

业内人士指出，无论是与地方市场主体合作，还是“股权融资+债权融资”的收购模式，其目的都是撬动更多的项目与更大的市场规模，以实现更大范围地房企纾困，并推动构建租购并举的房地产发展新模式。

但要想做大市场，推动租购并举的格局形成，并非建行可独立支撑。

建行有关负责人用“一件难而正确的事”来形容住房租赁基金的设立。的确，无论是对于构建房地产发展新格局，还是建行自身发展，住房租赁基金成立背后所蕴含的重要意义，早已超过了基金设立本身。

自1998年住房商品化改革以来，房地产市场迅速发展，居民住房水平大幅提高，但市场租购失衡的局面日渐明显。另一方面，伴随城镇化进程加快，有相当部分的新市民住房需求未能得到有效满足。伴随城镇居民住房租赁需求大幅增长，新一轮住房制度改革已具备重要的现实基础。

10月16日，二十大报告再提“租购并举”。有业内人士指出，自此，“租购并举”模式将从探索、打好基础的五年，迈入继续探索、追求高质量发展的“新五年”，这也是围绕中国式现代化发展目标的提速五年。

长期以来，银行等金融机构在探索“租购并举”房地产发展新模式中发挥了重要作用。进入新的发展阶段，通过基金方式运作住房租赁项目，被市场视作对租购并举房地产新模式的一次有益探索。而此次国有大行率先入局，更是向市场释放了积极信号。

曾刚表示，银行直接介入房地产租赁市场，作为参与者购买相应的物业，再自己经营或是聘请他人经营，原则上是以银行为核心展开。之前不管是供给还是需求，都是以金融机构身份在做。而商业银行进入租赁房市场或者生态中，嵌入程度更深且更加直接，对租购并举房地产新模式的发展会起到很大的支持作用。

“对银行而言，业务从原来以开发贷为主转向租赁住房的经营，或者租赁房经营相关的金融服务，也是一个很好的转型机遇。当然，目前该项业务仍处于起步阶段，基金规模不大，后续能否成功复制推广，仍待进一步观察。”曾刚说。

但眼下，要推动租购并举新模式实现高质量发展，尚需多方努力。

卢文曦认为，从整个经济层面来看，需要减少房屋的金融属性，慢慢回归住的本源。同时，要减少租和购两者之间的权益落差。市场各方的权利要对等，一方付租金，另一方要提供相应的服务，创造一个稳定的租赁环境，保障租房人基本权益不受侵害。在金融之外，还需要运用税收等多种方式，为鼓励住房租赁经营创造良好的市场环境。

责编 | 肖振宇

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