◎作者 | 宁侃侃
◎来源 | 楼市黄大大（HouseLeader）已获授权
万人摇号的网红盘，炒房客扎堆的杀猪盘，以及一房难求的学区房。眼下楼市大潮褪去，那些年涨得最凶的房子，如今怎样了呢？
最近，一则消息再一次击穿了深圳二手房市场的心理防线。被称为深圳“最强网红盘”的华润城，价格居然跌破了10万/㎡的大关！- 屡屡引发万人摇，官方专门为其更改了新房交易的规则；
- 6年间平均房价从4.4万/㎡飙涨至17万/㎡，涨幅高达280%；
如今，一套80.8平的两房，居然以800万的价格成交了！比参考价还低了200万，单价更是击穿到了9.9万/㎡！要知道，华润城同户型的房源去年成交单价可还是17万/㎡啊！10月末，华润城一期一套近89平的房子，以1300万元成交，成交单价约14.6万/㎡，几乎跌回了2019年。谁曾想这还没几天，华润城的价格又跌回了2018年，深刻诠释了什么叫“度日如年”。而在华润城接连下跌的背后，是多个城市，一大批网红盘排队跳水的大型现场。杭州的热门板块未来科技城，曾经万人摇的网红盘，最近也开始走起了下坡路。比如未来城板块内知名度极高的阳光城未来悦，一年前挂牌均价达到7.8万/㎡，而今年以来的实际成交价则为3.8万-7万/㎡。东原印未来，一年前的挂牌均价高达8.4万/㎡，但今年以来的成交价仅为4.2万-5.7万/㎡。中南樾府，2021年下半年成交价在5.1万-5.5万/㎡，今年以来的成交价降到了4.4万-4.5万/㎡。另一边，在重庆核心区北滨路，常年稳坐“人气小区排行榜TOP1”的春森彼岸，也开始带头内卷了。往年春森彼岸的挂牌价基本都在2万/㎡以上，而从今年1-10月初，春森彼岸一共成交了39套二手房，成交单价低于2万/㎡的有20套，占比达一半。广州黄埔、南沙，两个网红盘扎堆的希望之地，最近“满2不满5”的二手房源开始激增，分别占到区域内挂牌总量的48%和54%！上海最近甚至出现了多个网红盘大量弃号的现象，像江桥的天玺领峯，弃号率近45%，蟠龙府的弃号率更是冲到了接近50%！照这个势头来看，网红盘的集体沦陷，只怕是迟早的事了。如果说跌回两年前是对网红盘的惩罚，那么对于杀猪盘而言，则是他们回不去的曾经。深圳前海，这里曾是“深房理”的主要阵地，炒房客们把控着前海的13个楼盘，造就了一批深圳房价的“神话”。其中三年间房价涨幅超过100%的楼盘有4个，分别是：- 花样年花郡，2017-2021年间小区成交均价涨幅145.20%；
而从去年开始，这些曾经的杀猪盘们，开始拼命挤水了。其中，诺德假日花园在10月成交了一套48平的两房，总价555万，单价只有11.56万/㎡。相比2021年初，同户型17.1万/㎡的单价，跌幅高达27%！花样年花郡/花乡，在今年4月成交一套28平的单间，成交价293万，单价10.5万/㎡。而2021年时，同样28平单间的成交总价却在430万，折合单价约15.4万/㎡，相比之下跌了32%。前海时代去年年初成交了一套87平的房源，总价1678万，折合单价19.29万/㎡；而今年4月同户型成交价却骤降至1220万，折合单价14万/㎡，跌没了458万！就拿曾经被“奥体房姐”祸祸了的知名红盘“奥体三兄弟”来说，即便“房姐”已经蹲进去一年了，可是这三个楼盘到现在还没缓过劲来。2018年6月，“奥体三兄弟”的老大创世邸推出最后一批房源，均价34700元/平方米。2020年，创世邸便有二手房以6.7万/㎡的价格成交，后来创世邸的房价就像坐上了火箭，一路飙升到了10万+！如今，创世邸的挂牌价虽然依旧硬气的维持在8万/㎡，但实际成交价仅为5-6万/㎡。“三兄弟”中的老二龙湖天璞，去年最高的成交价去到9.8万元/㎡！今年以来的实际成交价却已跌至4.6万元-5.8万元/㎡。老三时代奥城，在去年成交价还在7-8万/㎡，今年大部分房源的实际成交价则降到了5.5万元/㎡上下。以滨湖新区为代表的炒房客聚集区，在这两年迎来了抛售潮和降价潮。其中降幅最高的滨湖家园，房价从之前的4.3万/㎡跌至2.9万/㎡，但是依旧无人问津……没办法，虽然这些曾经的杀猪盘在拼命降价，但是水分还是太大了，要想重新取得市场的信任，少说再跌一年吧……网红盘只能红几年，杀猪盘更是昙花一现，但长期以来，学区房却总能挺直腰杆说上一句：不过，世事难料，再硬朗的大爷，也撑不住几拳，这两年，学区房还是颓了。福田百花片区，深圳最著名的名校聚集区，这里曾创造了深圳学区房最高单价，房价高达三四十万一平，即便如此，还是有价无市。而现在，百花的学区房已经沦落到按指导价出售，都无人问津的地步了……比如国城花园，凭借着深圳实验小学+深圳实验中学的顶级学位资源，一度跻身深圳顶流学区房的行列，可是如今，小区挂盘价却在为15—17万左右，不过今年以来都没有成交过。上一次成交还是在去年12月，43.5平单间以985万的总价成交，单价22.6万/平，价格已经跌回两年前。带深中学区的金丽豪苑，8月成交了一套53平的房源，价格是445万，对比高峰期跌了3成！观海台，带南二外海德本部学位，83平户型挂牌价1250万，相比去年同等面积房源1940万的成交价，下跌了682万。随着大学区、教师轮岗等政策的推行，叠加本就不断下行的楼市，学区房的寒流甚至已经蔓延到了上海。比如对口春申板块第一梯队公立小学闵行实验的高兴花园。2021年初，最夸张的时候，成交价高达10万/㎡！而到了今年，最新的成交价基本只能维持在6万/㎡的水平，价格被“腰斩”。同小区，同楼层，一样的户型，前后也就一年的时间，跌没了145万！还有梅园五和六街坊两个小区，名字听起来很草率，但人家却是浦东最为知名的“三学区”。2020年底到2021年初，这两个小区的挂牌单价高达20万/㎡，一套50平的小两房就要上千万！但今年以来，梅园小区的挂牌单价已降至13万元左右。不得不说，能让深圳和上海的业主们低头，学区房的祛魅化在这一轮行情中进行的是相当彻底了。当经济环境，调控手段，市场信心三个因素凑在一起的时候，真的是财神爷亲临都不一定管用。那么另一个问题就是，要不要趁着这些楼盘降价的时候进场抄底呢？眼下抄底网红盘确实是一个比较好的时机，因为很多城市的降价网红盘都呈现出两个特点。近段时间出现的笋盘真的非常多，而且价格也真的足够笋，尤其是二手房挂牌量大的城市。比如深圳、杭州二手房挂牌量都突破了10万套，重庆更是去到18万套，在这种情况下都不能叫捡笋了，甚至可以叫挑笋。不过既然有的挑，那就要挑好的，要尽量选择好的地段，优先选择大户型，不然到时候被套的就是你了……胆子大，想要从炒房客手里接杀猪盘的，我劝你可以观望一下。虽然杀猪盘也在挤水分了，但是挤得时间太短，水分还是大。尤其是杭州，目前不要碰！合肥可选的项目很多，没必要去冒这个险。这些炒房客做的事虽然很没品，但是他们的眼光确实是好的，深圳的城市价值也是坚挺的。这些杀猪盘虽然表面看起来跌得很惨，但是相比起2019年之前，还是涨了很多的。最主要的原因是，这些盘如果抛开曾经被炒过的黑历史不谈，确实都是地段配套都不错的优质项目。比如诺德假日，守着前海宝地，又是片区唯一名校双学位楼盘，还是大社区，同等条件的竞品小区几乎没有，所以诺德还是有市场的。前海时代也是一样，作为桂湾金融核心区目前唯一可交易的豪宅，其稀缺属性本身就是底气所在。相比网红盘和杀猪盘，学区房在当下的门槛更高，风险更大。需要注意的是，如果要买学区房，这套房子一定不能只是学区房。简单点说就是，这套房子除了学区，至少还要有两到三点能拿得出手的地方，要么是地段，要么是交通配套，要么是楼龄。未来，不少强二线城市也会出现暴击机会。
此时此刻，不少城市都处于珍贵的上车机遇期，普通人还有机会吗？
扫码添加文末二维码，并发送【强二线】即可免费领取一份楼市黄大大精心整理的“强二线购房指南”。
此外，还可加入我们的学习社群，相信能够解决你的不少困惑。
