经历房地产最惨烈的一年，接下来你该怎么办？
作者 | 柯谈 来源 | 柯谈地产观
2022年，是历史上房地产最惨烈的一年。
未来楼市怎么走？房价会不会继续跌？还能不能买房？如何买房？
看完这篇你就全明白了！
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也就是说深圳试点房地产税是板上钉钉的了，当然还会有其它城市。最早2023年就会实施。但试点方案一定是比较温和的，不可能非常严厉，税率不可能很高。所以，一旦公布试点方案反而是利空出尽是利好。
那么，房地产税实施后，会有哪些影响呢？
一、房地产税只是短期利空，长期来看，根本不会明显降低房价。
二、房东缴纳的房地产税会直接转嫁给租客和买家，尤其是城市核心地段的房产。所以，房地产税反而会推高核心地段的房价和租金。
三、房地产税开征后，会逐步掀起一股置换潮，抛弃老破小抛弃远郊房，多套并一套，合并置换成一套品质住房。大家未来买房，务必要先保证品质，再追求数量。
四、征收房地产税的城市，远郊房产、文旅地产、度假房产，将无人接盘，房价会明显下跌，因为买来也租不出去还得缴税。所以，如果你持有这种房产，在房地产税试点开始之际，建议尽快抛售。
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通知就是要限制地方城投拿地，鼓励民企多拿地。赚自己的钱有啥劲，要赚就赚外人的钱。民企要拿地就两个前提：一、银行等金融机构要给民企多融资；二、地价要便宜，将来房价还要高，有利润了，民企才肯拿地。
所以，楼市只能继续放松。进入11月份，给房企民企融资已经有了实质性行动。各地楼市松绑也在继续加大力度。比如11月11日，杭州已经放松了“认房认贷”，大幅降低了首付标准。
但有一个关键问题必须引起重视：从去年集中供地至今，城投公司在22城总拿地金额中占比28%，拿地幅数占比38%。而城投公司拿地的平均开工率只有16%，尚不到平均水平的一半。拼命兜底拿地，但是开发不了，也就是说，供应的大量土地将无法如期变成房子上市，完全可以预见，明后年各城市新房供应会明显减少，去化会加快。
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一线城市里，目前最适合买房和置换的就是北京和上海。
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降首付有以下三种方法：一、放松认房认贷，二套变首套；二、二手房指导价取消；三、发文降低二套房首付比例，比如上海从5-7成降低至4-5成，北京从6-8成降至4-5成。
除此之外，增值税5改2、契税优惠、降低利率，都不会导致一线房价大涨。
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北京上海房价比较稳定，就算不出任何利好政策，也最多就是微跌，没有大的风险。成都上半年二手房成交量爆涨，下半年被疫情打断，但是依旧很热，可以入手。苏州虽然下半年有所降温，但是由于缺席了2020-2021年的牛市，房价早已触底，目前入手风险很小。武汉作为强二线，各项数据表明目前已在启动的边缘。
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现在，全国所有城市从一线到八线的置换客，一律先卖后买，因为卖房很艰难，千万不要整反，否则你会死的很惨。
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租金的涨跌全都是季节性因素导致的，全国各个城市都一样。比如说10月份开始上海租金下降，房子不好出租，那是因为6月解封后上海租赁市场大爆发，房租大涨，现在只是回调，只是年底需求减少的回落罢了，根本没必要当回事。每年年初和6-7月毕业季都是租房的高峰期，其它时间都会自然回落。所以，别听一些自媒体不懂瞎BB。
租赁市场没有明显的牛市熊市，只有季节性因素和短期供需失衡导致的短期涨跌。从长期来看，随着居民收入的缓慢增长，房租价格缓慢增长是大势所趋。所以，你出租要选择年初和毕业季，租房要避开年初和毕业季，就这么简单。
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办理抵押经营贷、消费贷、按揭贷款的，务必把还款时间拉到最长，利率换到最低，当下月供弄到最少。现在没有压力才是王道，以后的压力根本不算压力。
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老破小只有两种可以买：最核心区的老破小和带学区的老破小。当然了，首选还是新房和次新房。
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这三条至少要满足一条。一条都不占就不要买，买了增值也不行。
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以上四条全都符合，才能投资。
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牛市时，房子最重要的是增值大小；熊市时，房子最重要的是流动性如何。牛市时，是所有房子普涨；但熊市时，不是所有房子都能卖掉。
如果你现在正在卖房，你就知道卖房有多难。熊市里，流动性差的房子有以下几类：硬伤房、商住公寓房，高总价豪宅、投资客扎堆的小区、大体量的盘、郊区非地铁房、规划没落地新区的房。
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最近，深圳以6折的价格一次性推出4422套房源作为人才房配售。
我想奉劝大家，不管任何城市，只要有能力或者对自己的未来有信心，就千万不要买安居房、经适房、人才房、共有产权房等保障性住房，因为这些房子只有纯居住功能，没有金融属性，对产权和限售都有严格要求。
比如深圳这次推出的人才安居房，要拿到完全产权需要买进10年，也就是说你的资金要套在这套房子里10年。对于老年人无所谓，对于年轻人来说，未来的收入一定是增长的，改善需求一定是强烈的，而自己的第一桶金套在安居房里，未来将无法置换，会错过很多大行情。此外，安居房品质差，增值差，根本不值得你长持。
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学区房，永远不会消失。
什么名额到校、教师轮岗、随机摇号、双减政策，都无法根本性的撼动学区房的存在。
你要知道，人，就是为分化而生的。只要有人类存在，分化就是必然，竞争就是必然。
公务员、教师是不会允许自己的孩子读菜小的，有钱有地位的人是不会让孩子进菜中的。即使这个学校只比隔壁学校优秀一点点，那么趋之若鹜的力量也会把这个优势无限放大，导致好的学校越来越好，差的学校越来越差。
管理者最擅长干的就是，顺应舆论，打压一下学区房，同时在新区郊区开发需要卖地的时候，再引进几所重点学校，抬高地价，抬高房价。
只要是搞市场经济，学区房就不可能消失。如果学校都一样了，那当初我们为啥还要打破大锅饭，要搞市场经济呢。说的再露骨一点，即使在计划经济时代，学校同样也分三六九等。
你知道什么叫成功吗？成功就是拉开人与人之间的距离，这才叫成功。成功人士的孩子，怎么会进菜小菜中呢？不要讲私立公立的区别，有人的地方，就必然导致分化，这是这个世界永远不会磨灭的真理。你可以想想，假如你年入百万，你愿意让孩子和年入五万人家的孩子读同一所学校吗？
所以，学区房需要就买，想单纯的炒作爆涨这两年确实不太适合。也许未来还会大涨，这个要看政策引导了。
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房地产适度泡沫化，是人民美好生活的现金流保障。遇到重大事件比如疾病、教育、出国、养老等可以变现。
房地产适度泡沫化，是整个国家和所有城市金融体系、信用体系、财政体系的基石。一旦破裂，将是毁灭性的。
房地产适度泡沫化，是百姓消费的保障，房价上涨，消费提升，房价下跌，消费同样会一落千丈，没有消费，国内大循环根本就是天方夜谭。
房地产适度泡沫化，个人才有抵押物去创业投资，企业才有抵押物去融资再生产，地方政府才有财政收入去招商引资、修路修桥。
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从去年开始，规范互联网、整治平台经济，取缔教培、打压楼市，再叠加疫情影响，普通百姓的收入已经受到严重影响。假如房地产硬着陆，楼市泡沫破裂，那么最终倒霉的只有底层百姓。
别傻傻的以为房价腰斩了，你就能轻松买房，到时候经济衰退、烂尾遍地、消费萎靡、民不聊生，房价再低你也买不起，房价再低你也不敢买。
所以，楼市硬着陆前，我们一定会使出杀手锏救市的，因为如此惨重的代价，我们根本无法承受。
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经济下行，收入下滑，很多人开始绝望，所以鹤岗又火了。鹤岗就是垃圾桶，当你想吐的时候，一定用得着，但当你恢复元气后，你一定会嫌弃鹤岗的存在。
几万块去鹤岗买套房，真不如拿去存定期。知道大家情绪不好，但是一定要分清现实和梦境。梦境里做个春梦调剂一下还是可以的，但是一直春梦就会死翘翘。
很多年轻人都说，贫富分化太严重了，看不到希望了。恰恰相反，我认为现在这个社会有太多掘金发迹的机会，比以往任何时候都要多，只是你不愿意尝试不愿意吃苦罢了。
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10月我国CPI同比上涨2.1%，涨幅创5个月新低。PPI同比下降1.3%，为2021年以来首次同比下滑，且降幅高于预期。目前我国的通胀压力不大，未来1-2个季度，通胀都不会对货币宽松形成掣肘。
我认为，年底前至明年一季度，我国全面降准概率很大，5年期LPR至少还会有一次降息。
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11月11日，《关于进一步优化新冠肺炎疫情防控措施 科学精准做好防控工作的通知》公布了我国优化防控工作的二十条措施。
防疫政策已经开始松动，2023年还会继续放松。这对楼市和股市都是重大利好，但对股市是短期的，对楼市则是长期的。
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11月11日，央行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》共16条。这份通知是从去年9月底救市以来，高层力度最大的一次救市行动，是一次对房地产全产业链每一个环节的疏通和放松。对房企融资、保交楼、两道红线松绑、个人按揭贷款等都做了具体部署。
其中，对个人来说，也是力度最大的是以下两条：“合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限”、“合理确定符合购房条件新市民首套住房个人住房贷款的标准”。这两条说明了，接下来从一线到五线，各城市都会继续降低首付比例和贷款利率，而且会针对新市民额外再降低首付和利率。
救市力度一次比一次大，规格一次比一次高。
没有救不起的楼市，只有还没出的政策！
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最后，还是我说了无数次的那句话：2023年的楼市，一定比2022年热，拭目以待吧！
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来源: qq
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