房契改名前，遗产与赠与税必须三思

改房契名字前，赠与税跟遗产税必须三思。

很多人买了房子之后，可能过几年生活情况改变，于是就想要改动房契上面的屋主名字，例如加上配偶、加上小孩的名字，或者担心小孩未来的离婚官司而拿掉小孩名字等等，有时候也会从屋主自己名字换成投资用的公司名，或者因为投资房改成自住，从公司转到个人名下。

这些种种情况都难免发生，也因此涉及到改动地契上的名字。改地契其实技术上并不困难，对于房产律师来说这是相对容易的事情。然而魔鬼藏在细节里，大部分人在改房契的时候都想说可以写成0元交易节省交易税，但是做成0元交易的赠与，却也有其他赠与税等问题。以下笔者会讨论当今赠与税和遗产税重点。

总统大选 免税额之争

2017年底，时任总统川普签署的税改方案，对很多高净值人士无疑是个喜讯：遗产免税额翻倍，等效于凭空省下几百万元遗产税。2020年拜登当选总统后，这个话题又重回风口浪尖。拜登竞选时承诺打有钱人，答应要把免税额降到300万元，这当然吓坏许多富人们。然而过去一年，尽管新政府推出一个又一个各种改革性法案，先前说要大改的遗产税改却始终没有动静。利益相关人士翘首以盼，直到2022新年钟声敲响，才长舒一口气：看来拜登政府是把遗产税这事抛在脑后了。

难道我们真就可以高枕无忧，安心把百万、千万元房产免税「赠与」给孩子呢？

遗产与赠与 税率达40%

俗话说，只有死亡和交税不可避免。

在诸多繁杂的税务种类中，有一个税种为所有人避之唯恐不及，那就是遗产与赠与税(Estate and Gift Tax)。原因很简单：遗产与赠与税，在美国税率高达40%。再加上各州的州遗产税，很容易导致过半遗产值都被拿去捐献国库的情况。有这样一个案子，死者遗产里有一套价值50万元的房产，遗产税算下来要交25万元。麻烦的是房产还没办法在短时间内变现，子女只能在低价抛售和迟交利息之间犹豫不决，这个选择怎样都很困难。

为什么遗产税和赠与税被放在同一个种类下呢？简单来说，这个税种可以看做是国税局对于资产传承的税收。

许多人白手起家致富之后，总会想把资产传承给下一代，作法无外乎生前赠与跟死后遗产这两种方式。所以美国税法规定了一个「终生免税额」(Lifelong Exclusion)：人这一辈子，生前赠与和身后遗产加起来，只要总价值不超过这个免税额，就不会产生税收。反之，一旦超出，超出部分无论赠与还是遗产，必须全部税。

地契给孩子 赠与税怎算

比如说，我在房产的地契上加了孩子的名字，等同于我赠送了一半房产给孩子，如果该房产价值200万元，我的免税额就相应减少了100万元。但要注意的是，这些千万元免税额原则上只适用美国人，也就是美国公民或者绿卡永久居民。

如果是外国人，免税额可是少得可怜，例如2022年只有一年1万6000元的免税额，而在免税额度之外的税率随便都是18~40%。由于美国房地产依据属地主义，不管交易双方是不是美国人都必须课赠与税，一般是由赠与方交税。有美国身分的人一生中有1000多万元的免税额度，除非大富大贵送豪宅，否则一般人即使赠送房产给子女亲属，这个额度也都够用了。然而对于没有公民或绿卡身分的外国人来说，100万元豪宅一旦变成遗产给子孙，非常可能需要交到将近四成的遗产税。

比如上述在房产的地契上要加上孩子的名字，但如果父母这边没有美国身分，那么房产价值一半的100万元就要课征赠与税了，如果要用买卖的方式又会有交易税跟增值税。因此，如果没有打算要拿美国身分，外国人在买美国房产，一定要想好退路。

2026年免税额 估将大降

上面所讲到的1000多万元终生免税额，会随着通货膨胀每年有所调整，但基本上只会在总统新政时才会有大幅改动。

众所周知，在川普总统时代的税改使免税额达到了有史以来最高点，为很多高净值人群的传承铺平了道路。在川普上任之前，免税额大概只有现在的一半。

假设一个人拥有1100万元资产，抛开州税不谈，如果这个人在2017年死去，会有近600万元遗产要上税，按40%税率算，就要缴纳240万元遗产税；如果这个人努力撑到川普上任后，在2018年死亡，则一分钱遗产税都不必交。可以想见，如果拜登按之前的口号把遗产免税额改为300万元，这个人随后死亡，就会有800万元变成可征税资产，换算下来要交320万元遗产税。因此，高净值人士花时间和精力做遗产规画是非常值得的！

然而，川普的税改也不是永久性的。即使后面两任总统都没有针对遗产税做任何更改，免税额也会在2026年自动变回以前的水平。

事实上，很多人仍然没意识到2026年免税额将会大幅缩水，届时缴税金额亦会大幅上涨，很可能比预估的数字更高，因此计划错误，往往会导致巨额财务损失。

虽然人们无法控制自己死亡的时间，但如前所述，赠与和遗产是共用免税额的。也就是说，我们可以考虑通过生前赠与的方式，在免税额高的时候把它用掉。

国税局已经在2019年注销告示说明，如果一个人合法利用川普税改进行大额赠与，在2026年免税额回归的时候是不会产生罚金的。举例来说，如果一个人在2025年把1000万元资产赠与孩子(假设2025年以前从未占用过免税额)，鉴于2025年的免税额高于1000万元，该赠与不会产生赠与税。到2026年，尽管免税额回落到600万元左右，国税局不会因为前一年的赠与行为向他追讨超出部分的税务。

因此，在2026年可预见的免税额将会大幅调降的情况下，如果有高资产房产在手上的人士，就可以开始预先做准备了。