突然！深圳土地大扩容？上海、苏州慌了纷纷跟进

◎智谷趋势（ID：zgtrend）| 逍道一

深圳，苦没地久矣！

深圳(不含深汕合作区)去年人口密度已高达8821人/平方公里，不仅高居全国第一，还领先第二的东莞一倍。

深圳的密度甚至高于香港的7060人/平方公里和新加坡的7691人/平方公里。

也正因如此，近年坊间喊着深圳zx、扩容的声音，不绝于耳。

可最近，深圳的地突然就变“多”了。

而且这下东莞、佛山、上海、苏州慌了，纷纷跟进。

这是咋回事？

11月16日，深圳市“20+8”产业2000万平方米“工业上楼”厂房空间签约仪式举行，将按照每年建设不少于2000万平方米，连续实施5年的进度，向社会提供“工业上楼”的高品质低成本产业空间。

2000万平方米到底有多大？

著名的蛇口工业区占地10.85平方公里，2000万平方米也就是20平方公里，换句话说深圳每年所提供的“工业上楼”产业“用地”，相当于再造两个蛇口工业区。

 “工业上楼”是什么新概念？

避免经济“脱实向虚”，是高层近年屡次强调的重大议题，将工业置于了极其重要的地位。

工业是实体经济的主体，在经济增长目标的驱动下，工业发展往往面临转型升级加速和土地资源紧张的双重压力。在我国城市土地分配利用中，工业用地占比22%。

可对深圳来说，太难了！

住宅用地要保障，深圳一言难尽的房价很大原因是供给不足；商业用地不能少，这是深圳发展高端服务业的关键；工业用地同样不得含糊，深圳与上海、苏州并立为全球三大工业城市；且不说市域内还有众多山峦隔阻……

万般无奈下，深圳只能借鉴高端服务业建摩天大楼的经验，让“工业也上楼”。

图源：浩森建筑

简单说“工业上楼”就是将重量较轻、震动较小的生产设备迁移至高层，实现立体式开发。

企业进入高层厂房，工业空间由二维转向三维，从而达到有效盘活低效土地、溢出更多发展空间的目的。

种种迹象表明，让“工业上楼”，深圳已经刻不容缓。

去年全球工业增加值排名，深圳落后于老对手上海和苏州，列全球第3。

而作为千年老二的江苏，去年也以微弱的领先夺下中国第一制造业大省的宝座。要知道，这可是26年来，江苏首次反超啊。

工业此消彼长，原因非常复杂。但不得不说，以深圳为代表的大湾区，真的很缺地。

土地资源全面紧张，不可避免会影响大湾区的招商引资以及工业持续发展。

而且用地紧张的可不止深圳，更是整个大湾区。

住房和城乡建设部发布的《2021年城市建设统计年鉴》显示，国内市域人口密度最高的10个城市分别是深圳、东莞、上海、厦门、佛山、广州、中山、汕头、郑州和无锡。

从前十名来看，广东全省独占6席，其中广东大湾区部分占了5席。这还不算在全世界都挤出了名的香港和澳门。

40多年前，在改革开放的号角下，大湾区迅速孕育出繁荣的乡镇经济，衍生出众多的劳动密集型企业，成为中国最具经济活力的热土。

同时，大湾区各地土地开发强度远超警戒线。

眼下深圳、东莞、佛山的土地开发强度都已超过国际公认的30%警戒线：深圳逼近50%、东莞达48.5%、佛山为35%左右，而作为佛山制造业引擎的顺德区已高达50%。

土地开发强度大、人地矛盾突出是大湾区普遍的问题。

随着城市化狂飙突进，大湾区工业用地不断受到基础设施和房地产用地的挤压，很多工业用地变成了商业用地。用地难、用地贵，让大湾区制造业面临不小压力。

《南方日报》去年报道，东莞全市约423平方公里的工业用地零散分布于超过2万个地块，面积小于5公顷的地块占比超90%。其中，70%的村级工业园在300亩以下，60%的镇拿不出500亩以上的土地承载新增产业项目。

深圳和东莞真是好兄弟，连需要迈过的坎都一样。

都是逼出来的。深圳充分发扬先行示范区的精神，打响了工业上楼第一枪。

深圳宝安，与东莞交界处，十年前，是一片低矮的旧工厂，原有39家企业均为五金制品、模具销售、配件包装等传统低端制造行业，入驻企业年产值约1.2亿，年纳税额仅600多万元。

现在，一幢23层的摩天大楼醒目矗立，与周边形成鲜明对比。120多高端制造业企业在楼内生产，一年贡献35亿的产值。

全至科技创新园共计23层99.8米，标准层面积约5300平方米，户型面积593-1470平方米，可自由组合，8台智能高速客梯，6台大型货梯，配置大型卸货平台，科学规划人车分流、人货分流，垂直运输能力极佳。

这是全至科技创新园，全国第一个“工业上楼”实践样本。

全至科技创新园共计23层99.8米，标准层面积约5300平方米，户型面积593-1470平方米，可自由组合，8台智能高速客梯，6台大型货梯，配置大型卸货平台，科学规划人车分流、人货分流，垂直运输能力极佳。

从此，“工业上楼”模式在大湾区逐步推广。

2021年7月，国家发展改革委发布了《国家发展改革委关于推广借鉴深圳经济特区创新举措和经验做法的通知》，在保障工业发展空间的内容中，明确提出：要推广“工业上楼”模式。此措施表示：深圳创新性的“工业上楼”尝试合理有效，将被复制、推广到全国。

眼看广东放出了大招，江苏也跃跃欲试、未雨绸缪。

江苏去年出台了工业用地提质增效实施细则，对于工业项目的容积率底限提出要求：苏南、苏中、苏北容积率分别不低于1.5,1.2,1.0。鼓励建设高标准厂房，高标准厂房容积率不低于2.0，鼓励建设四层及以上配工业电梯的高标准厂房。

苏州，成了江苏乃至长三角第一个吃“工业上楼”螃蟹的城市。

苏州工业园区营商环境30条提出鼓励 “工业上楼”，提高产业用地容积率。就在一个月前，苏州工业园表示，致力打造“工业上楼”风向标，推动生产垂直化，打造“垂直园区”，助力工业转型发展。

图源：苏州工业园

细心的你可能看出来了，同是“工业上楼”，苏州的“垂直工厂”似乎比深圳的更矮一些？

没错，苏州并没抄深圳的作业。因为苏州有一位老师——也是改变自己命运的，将工业园模式引进苏州的——新加坡。

新加坡，“工业上楼”的先行者与模范生，于上世纪90年代首创“堆叠式厂房”。

新加坡根据自身重工业比重大，中小轻工企业偏少，而重工业对建筑承重、建筑层高要求非常高的实际，发明了三层叠三层，最高为9层形态的堆叠式厂房。

图源：新加坡Sgbizspace

更有意思的是，“工业上楼”的鼻祖不是新加坡，而是深圳的老师和邻居——香港。

上世纪70年代，土地稀缺的香港，为充分利用发达国家向发展中地区转移劳动密集型产业的机会，探索了各种拓展空间的尝试，通过工业大厦形式将低技术、劳动密集的纺织、轻工业等搬上高楼。

当时香港轻工业快速发展的需求催生了大面积的高层厂房。众多十层以上的高层厂房，很多甚至超过20层，高度接近100米。主要集中了电子、服装、玩具、珠宝、印刷、食品加工等产业。

例如高达24层的新海怡广场，曾是全球电子生产的重要集聚地，见证过往香港工业发展的繁荣。

图源：维基百科，摄影：Exploringlife

后面产业空心化的故事，大家都知道了。

香港和新加坡，亚洲的两大门户和两颗明珠。过去几十年，一直在金融、物流、商贸、航运等领域拼得难舍难分。倒是工业的沉浮，更能隐喻彼此眼下的命运。

而继承了它们衣钵的深圳和苏州，也延续着“工业上楼”的新一轮比拼。

图源：深规院设计所

深圳和苏州关于“工业上楼”高度的分野，说明了一个重要问题——“工业上楼”存在一定限制，并不是所有工厂都适合上楼。

眼下想工业上楼的城市有很多，大湾区几乎无一城缺席，长三角除了苏州，还有上海、杭州、南京、扬州等。北方只有青岛一城，对此心心念念。

业内人士分析：对于土地资源充沛的二三线城市，以及重工业产业特征的城市，短期内并不适合推广工业上楼。

苏州、杭州、青岛等产业较新、较轻的城市，工业上楼较为容易；宁波、嘉兴、无锡等重产业特征，对工业上楼的需求尚未明显表现。

图源：深规院设计所

有些工业生产要用到大型机器设备或重型起重运输设备，或者生产的产品体积重量很大，让这些企业上楼就不现实。

此外，企业生产所产生的噪音、污染、辐射等也是能否上楼必须考虑的因素。

比如生物医药企业需要十万级洁净厂房，引导这些企业上楼，要满足生产工艺和空气洁净度的要求；精密仪器制造对振动较为敏感，建筑设计就要有防振减振措施；轻生产企业涉及大型机械设备，厂房的层高、承重等建设标准要达到相应标准。只有企业的基本需求得到了满足，企业才有上楼的可能。

不过深圳光明区将战略性支柱产业集群和战略性新兴产业集群的产业，全部列入鼓励工业上楼的企业类型。重点包括新一代电子信息、高端智能装备、生物医药、新材料、新能源等相关产业。

这很好理解，工业上楼是表，转型升级才是里。看来深圳又准备下一盘大棋。

随着经济的发展、产业的升级，从长远来看，“工业上楼”是绝大多数一二线城市不可避免的趋势。因为工业上楼可以被视为检验城市制造业素质和层级的试金石。

参考资料：

《26年来首次！江苏夺下中国制造业第一大省，巨变来临》智谷趋势

《珠三角工厂为何爱“上楼”？》瞭望东方周刊

《全至科技创新园 “工业上楼”让园区更上一层楼》南方日报

《中国城市人口密度榜：21城每平方公里超千人，深圳超7千人》第一财经

《载体创新！工业上楼的6大模式及3大趋势》TOP创新区研究院

《以“工业上楼”模式助推上海产业园区更新》礼森园区智库

《厉害了！深圳工业正在“上楼”》青春深圳

《恒泰产业打造苏州工业园区“工业上楼”风向标》苏州工业园区融媒体中心

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