加速备战！这类产品迎来大扩容

中国基金报记者 方丽 陆慧婧

保障性租赁住房REITs可谓最近一年公募REITs上的明星产品，首批上市的3只保障性租赁住房REITs首日全部“20CM”涨停，此后发行成立的华夏华润有巢REITs在比例配售之前更是累计吸金1200亿元。

近日，保障性租赁住房REITs继续迎来快速发展，多家基金公司纷纷“官宣”保障性租赁住房REITs的最新中标情况。

在多位业内人士看来，保障性租赁住房公募REITs未来发展前景广阔，对推进保障性住房建设和促进房地产业良性循环和健康发展具有积极意义。同时，该类资产具备一定的抗周期属性，在定价合理的情况下有望为投资人带来持续、稳定的回报。

2022年可谓保障性租赁住房REITs发展“元年”，当年8月，华夏北京保障房REIT、红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT首批3只保障性租赁住房REITs试点项目成功上市，年末，华夏华润有巢REITs发行上市，成为业内首单央企保障性租赁住房REITs。短短半年时间内，保障性租赁住房REITs从无到有，上市只数已经迅速扩容至4只。

2023年刚刚开年，保障性租赁住房REITs又跑出发展“加速度”，1月10日，北京市昌平保障房建设投资管理有限公司发布公募REITs专业服务团队选聘项目招标公告，项目资金来源为自筹资金399万元，又将保障性租赁住房REITs拉进市场“聚光灯”之下。

据不完全统计，目前多地保障性租赁住房REITs项目均有不同程度进展，不少保障性租赁住房REITs更是已经遴选出项目管理人，例如，上海国泰君安证券资管中标了上海临港科技城D03-01地块保障性租赁住房公募REITs，建信基金和建信资本组成的联合体成功拿下了天津滨海新区经济技术开发区保租房公募REITs项目的招标，青岛房投保障性租赁住房基础设施公募REITs项目的中标人则为华夏基金（含联合体中信证券），苏州恒泰控股旗下的菁英公寓公募REITs管理人的中标单位为华泰证券，平安基金中标了由西安高新区保租房投资建设发展有限公司发起的保障性租赁住房REITs。

公开信息显示，目前已有十余个省市的保障房项目正在筹备，未来，保障性租赁住房REITs有望成为公募REITs的一个重要底层资产来源。

多家基金公司也在积极推动保障性租赁住房REITs项目的筹备，据华夏基金透露，华夏基金目前有多只保障性租赁住房REITs产品在推进和申报的过程中，原始权益人涵盖了地方政府旗下的住房保障企业和市场化的保障性租赁住房开发运营企业。未来，华夏基金也会积极研究最新的监管要求，严选优质资产，稳妥推进保障性租赁住房REITs项目的申报和发行工作。

红土创新基金表示，该公司目前已发行一单保障性租赁住房REITs，该项目可扩募资产储备充足且未来持续增长，公司正在积极参与保障性租赁住房REITs新项目的招投标。

平安基金告诉记者，平安基金目前有数个保障房项目储备，未来将继续加大在保障房领域的投入。另据记者了解，建信基金储备的多个保租房项目都在稳步推进中。

政策及市场等多因素推动

投资者参与热情较高

保障性租赁住房REITs自问世以来，就受到市场极大关注，首批上市的3只产品网下和公众投资人配售比例均低于1%，上市首日更是齐齐迎来“20CM”涨停，此后，华夏华润有巢REITs在战略配售、网下配售和公众配售部分比例配售前更是累计吸金超1200亿元。

在业内人士看来，保障性租赁住房REITs快速扩容发展的背后离不开包括政策及市场在内双重因素支持。

华夏基金基础设施与不动产投资部负责人莫一帆指出，保障性租赁住房公募REITs背后的驱动因素可以从两个方面分析：一是政策端，全面发展住房租赁市场已成为当前建设房地产长效机制的重要内容，中央支持政策不断鼓励，地方政府纷纷响应。在长期坚持“房住不炒”主基调下，“租购并举、全面发展住房租赁市场”势在必行。2022年12 月 21 日，证监会提到“大力支持房地产市场平稳发展”，其中提及“加快打造保障性租赁住房 REITs 板块”；

二是企业端，发行保障性租赁住房REITs可提供有效的退出方式，拓宽融资渠道。企业募集资金继续用于保障性租赁住房建设，将有效扩大租赁住房供应规模，在不增加负债的同时，形成项目投资开发和退出的良性闭环，形成可持续发展的投融资模式，同时能够改善报表结构，实现轻资产运营。 

除了较多人提及的政策因素外，平安基金还谈到保障性租赁住房REITs快速发展的其他几点原因：首先，通过发行保障性租赁住房REITs将迎来资本市场及投资者（尤其是银行、保险等机构投资者）的更多关注，促进本地产业发展，推动企业发展环境优化，为后续本地企业股权融资、债权融资等提供助力。

其次，保障房建设项目大多为自持，回报周期长，资金沉淀明显，企业通过发行保障性租赁住房REITs，可盘活存量资产，大幅优化资本结构，实现资金回笼。同时，利用公募REITs扩募机制，能够将持有的成熟的保障房资产不断注入该上市平台，在控制资产负债率基础上解决后续融资需求，推动企业的保障房建设与运营持续健康发展。

博时招商蛇口产业园REIT基金经理刘玄更是强调，保障性租赁住房亟需长期、大额、低成本的资金支持，公募REITs有利于盘活存量资产，缓解地方政府财政资金压力，扩大有效投资，与保障性租赁住房资产高度契合。此外，已上市的保障性租赁住房REITs为市场提供了申报、发行、上市等经验，形成较好的示范效应。

“保障性租赁住房REITs为基金公司开拓了除传统公募业务以外的另一块业务领域，且保障房类资产同质性强，现金流稳定，为众多基础资产类型中较为适合扩募的资产，因此，公募基金纷纷入局抢占市场。此外，对投资人而言，公募REITs的推出提供了介于股债之间的另一种新型投资产品，多种因素共同促进保障性租赁住房REITs市场迅速扩容。”红土创新基金站在公募基金管理人及投资人的角度分析。

上市以来合计涨幅10.26%

数据显示，保障性租赁住房REITs自2022年8月首批推出以来，目前已上市4单，累计发行规模50.26亿元。在首批上市之际，3只此类REITs上市首日全部涨停，但近半年市场表现稍落后于市场整体表现。

数据显示，目前4只保障性租赁住房公募REITs分别为华夏北京保租房REIT、中金厦门安居REIT、红土创新深圳安居REIT、华夏基金华润有巢REIT。

截至2022年12月31日，4只保障性租赁住房REITs整体涨幅约10.3%，在所有产权类REITs中涨幅居中。

不过，最近半年，全部REITs二级市场出现了调整，而整体保障性租赁住房公募REITs的跌幅相对偏高。截至1月13日，最近半年，全部REITs产品整体出现了-4.85%下跌。而保障性租赁住房公募REITs的平均跌幅超过10%，达到13.34%，跌幅最深的保障性租赁住房公募REITs，跌幅达到16.21%。

对此，华夏基金基础设施与不动产投资部负责人莫一帆解读道，从公募REITs整体市场走势来看，2022年6月至今市场呈现波动态势，受经营业绩催化，部分能源REITs、仓储物流REITs和产业园REITs保持了较高的累计涨幅。保障性租赁住房公募REITs板块来看，整体经历上市首日较高涨幅后进入价格调整期。考虑到保障性租赁住房公募REITs上市时间较短，暂未披露经营业绩且未进行分红，价格走势受市场整体估值调整及市场情绪的影响较明显。

莫一帆进一步表示，在公募REITs市场中，保租房项目收益水平有限但风险性小，其收益率的稳定性获得了很多投资人的认可，中短期内，优质的保租房项目仍将是稀缺资源，随着政策面利好因素不断增加，预计投资者仍将保持较高的认购热情，看好未来保障性租赁住房公募REITs的后市表现。

“近半年保障性租赁住房REITs二级市场上涨态势有所趋缓主要原因如下：一是此类REITs上市首日涨幅较大，二级市场价格上涨弹性有所下降。二是受债券回调、市场预期基准利率中枢抬升等因素影响，REITs整体趋势有所变化，保障性租赁住房公募REITs板块受此影响。”博时招商蛇口产业园REIT基金经理刘玄解释。

刘玄认为，未来随着资本市场定价功能的发挥，保障性租赁住房REITs也将与其内在锚定价值相匹配。

红土创新相关人士也表示，我国公募REITs在市场发展的初期，总体规模偏小，估值锚尚未形成，和股债的相关性较弱，表现出相对独立行情，主要受政策、投资者情绪、解禁及新产品发行等市场因素影响。保障性租赁住房REITs整体估值偏低，随着2023年宏观基本面的整体修复，保障性租赁住房公募REITs的估值溢价将逐步释放，并体现在二级市场价格中，看好后市表现。

此外，与其他类型公募REITs相比，保障性租赁住房REITs无论是整体溢价率还是上市以来涨幅均处于居中水平，表现好于高速公路公募REITs，落后于新能源、产业园区公募REITs。

对此，上述红土创新基金认为，REITs的估值包含股性和债性的双重定价，保障性租赁住房REITs上市不到半年，目前二级市场的价格涨幅更多反映的是短期股性价值，资产增值溢价部分未充分反映在价格中，整体估值偏低。尤其是在打新收益率较高的市场环境下，新产品的发行，对已发行产品需求产生了一定的替代效应。

刘玄对此也表示，保租房作为产权类资产，其底层资产具有分红收益预期较为稳定、风险较小、资产有一定增值空间等特点，较高速公路公募REITs更受到投资者偏好；相较于产业园区公募REITs，受租金定价及租户结构的特殊性影响，保障性租赁住房REITs底层资产的收入弹性及增长预期相对较弱。

保障性租赁住房REITs发展空间大

虽然最近半年整体表现并没有预期火爆，但市场各方都涌入保障性租赁住房REITs业务，是看准这一领域巨大的发展前景，未来市场参与主体和参与方式将更加多元。

“各地纷纷提出加快‘十四五’保障性租赁住房建设目标落地实施，多地保障性租赁住房管理机构也发布了公募REITs招标信息，预计未来市场将有更多优质资产供应。” 华夏基金基础设施与不动产投资部负责人莫一帆表示。

莫一帆进一步表示，对行业而言，公募REITs对于促进行业良性发展与整体运营效能提升有着重要意义，长远看可能打开更多主体参与租赁市场的空间。

他表示，对于投资人来说，保障性租赁住房在同类型的住房租赁市场具备租金优势、市场需求较大，在人口净流入的大城市尤为明显。较高的出租率和稳定的租金水平使得保障性租赁住房与宏观经济、疫情的相关性较弱，具备一定的抗周期属性，在定价合理的情况下能够为投资人带来持续、稳定的回报。

博时招商蛇口产业园REIT基金经理刘玄表示，未来，随着REITs常态化发行和多层次市场建设的推进，保障性租赁住房REITs市场扩容有望进一步加速，资产范围、原始权益人及投资者等市场参与主体和参与方式将更加多元。

刘玄更是提及，2022年12月8日，证监会副主席李超公开表示，将加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。

平安基金相关人士表示，保障性租赁住房公募REITs前景广阔，具备一定投资价值。他分析表示，在保障性租赁住房的需求提升及政策红利的叠加下，各地保障性租赁住房项目将快速发展，为保障性租赁住房REITs提供优质标的，流动性预期良好，而保障性租赁住房REITs作为新型融资渠道一定程度上缓释了保租房项目回报周期长的问题，反过来推进企业参与保租房建设；同时，保障性租赁住房REITs的推行符合“房住不炒”的长期政策，通过参与保障性租赁住房REITs的投资，投资者不仅能有效布局基础设施行业，更能参与到保障性租赁住房的快速发展中，分享其发展红利。

“政策助力下，保障性租赁住房公募REITs的数量及规模有望进一步壮大。”中金基金相关人士解释道，保障性租赁住房是推进基础设施REITs 较为理想的资产类型，优质的保障性租赁住房REITs或将助力长期价值发现。站在投资人角度，优质的保租房项目将具备更广阔的前景，如具有运营期限长、租户来源稳定、出租率相对较高等特征，能够为投资人创造长期且相对稳定的分红，可作为资产配置选择。而站在原始权益人角度，公募REITs可盘活发行人资产，腾挪的资金将助力发行人为市场提供更多的保障性租赁住房。

红土创新基金相关人士也表示，在政策利好频出、监管鼓励发挥REITs盘活房企存量资产作用，推动保障性租赁住房REITs常态化发行的背景下，预计一级市场将加快放量，已发行产品扩募将提上日程。保障性租赁住房REITs板块底层项目整体区位优质，出租率较高，收入稳定，抗周期波动风险能力强，且较上市首日回落较多，资产年限在60年以上，因此发行后不动产估值受资产剩余收益年期减少的压力较小，整体资产估值偏低，具备长期投资价值。

编辑：舰长