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中国房地产长达两年的低迷，让许多之前的大佬跌落，也让很多的资本宠儿黯然失色。两年前无比风光的贝壳，如今几已无人提起。2020年，刚上市的那几个月里，在一众资本的簇拥下，贝壳市值一度高达6000多亿，是碧桂园、万科两家巨头市值的总和。然而如今的贝壳，市值从最高点已跌去4000多亿，在1500亿左右已经徘徊了近17个月。尽管三季报贝壳由亏转盈，但从三季报公布（11月30日）至今，贝壳在美股涨幅仅为8.74%，显示其未能给投资者带来超预期的惊喜。因为这个盈利，更多是建立在裁员、关店的基础上，并非真实的营业收入提升带来；投资者尚未看到，贝壳模式真正的持续增长力。上市两年多来，贝壳这个在线房产交易的独角兽，也随着房地产市场跌宕起伏，它身上的明星光环已然褪去，未来的贝壳，要寄望踏实经营和勠力创新，才能杀出一条自己的路。三季报有些出乎意料，时隔一年后，贝壳再次扭亏为盈。三季度贝壳的收入来源仍主要是住房交易。总交易额（GTV）为7371亿元，同比下降11.3%；总体营收176亿元，同比下降约3%。其中二手房收入71.6亿元，低于市场预期的75亿元；新房收入77.9亿元，同比下滑31%；家装家居以及新兴业务等收入约为26.5亿元，虽然大幅增长，但占比很少。按照美国非通用会计准则，调整后的净利润为19亿元，2021年同期调整后净亏损为8.88亿元，同比扭亏为盈；同时实现毛利率27%，较去年同期的15.2%大幅上涨11.8个百分点，环比提升了7个百分点。 仔细分析这份财报会发现，贝壳在三季度进行了较多的成本优化动作，其中最多的是裁员、降薪、关店，这是它能够扭亏为盈的主要原因。在财报中，贝壳给出了比较详细的解释，总结来说，就是贝壳在第三季度裁员、关店，大幅压缩了成本。同时调整了收入结构，新房和二手房中利润率较高的项目在增多。从具体数据来看，今年第三季度，贝壳平台链接的经纪人数量从去年三季度时的52万人下降至约40万人，门店数量也从去年同期的5.39万家下降至今年三季度的4.14万家。同时则是成本的大幅下降。比如说支付给内部员工的佣金及薪酬，从去年同期的59.68亿元，同比下降约22.29%至46.28亿元；外部的分佣也从去年三季度的76.29亿元，降至56.66亿元，同比下降约25.73%；门店关停也让门店成本从9.97亿元，下降至8.22亿元。贝壳联合创始人、董事长兼CEO彭永东预计，即便市场复苏，从业者回流也有限，未来几个季度里，贝壳的门店和经理人数量会保持相对稳定。这意味着，贝壳未来要保持持续的业绩增长、实现盈利并不容易。裁员、降薪以及关店带来的成本下降和盈利，并不具有持久性。中长期来看，新房销售市场仍在下滑，今年可能只有10万亿左右，相比2021年全年18万亿的水准，接近腰斩；存量房交易，每年的规模大概在7万亿左右。也就是说，贝壳所住房交易的市场从原本30的万亿级，下降到了不到20万亿级。在“蛋糕”大幅缩小的情况下，即便是市场回暖，贝壳来自房产交易的收入也很难回到前几年的盛况。仅仅依靠ACN（经纪人合作网络）显然不能带来更多的增量。贝壳管理层也意识到了这一点。从去年开始，贝壳一直向外讲着“第二曲线”、“一体两翼”的故事，租房服务和家装服务是它两个新的增长极。其中，家装三季度实现收入18.5 亿元，环比大增 81%。其他包括金融业务、居家服务等新业务板块则增长44%至8亿元。但贝壳目前超过八成收入仍旧来自住房交易，家装业务只占整体收入的10.51%，未来要做大也很难。在贝壳之外，包括万物云、碧桂园服务等在内的物业服务巨头也都瞄准了这块蛋糕，但尚未有一家跑通，实现规模化。因此， 贝壳的“两翼”部分想要成长为公司的支柱性业务，甚至成为新的盈利增长点，仍待时日。贝壳，曾经代表了房地产互联网的创新和可能，它的资本化和上市更是强化了这一点，为整个行业带来振奋和希望。2020年9月，贝壳上市，抛出产业互联网、科技公司的故事，市场和投资者给予极高的热情。贝壳股价很快超过了地产龙头万科的3000亿，摸高到6000亿，令一众开发商羡慕不已。作为股东的万科、融创，都在中期业绩会上，表达了对“互联网”贝壳的关注。贝壳的核心业务模式，是房屋交易平台、ACN模式，它讲述的是要通过聚拢更多行业内的经纪人，利用产业互联网的思维，提升开单效率，获取更多收益。高峰时期，贝壳平台连接的经纪门店数量超过5万家，经纪人超过50万，达到全国总量的四分之一。左晖的目标是，未来扩展到10万家门店、100万经纪人。然而过去一年，贝壳平台链接的经纪人数量下降了12万人，门店数量也锐减1.24万家。时至今日，贝壳的收入和盈利模式仍来自于佣金和渠道费／分成，2022年前三季度，来自平台服务费的收入只有47.1亿，占总体营收只有10.72%。显然，掀开互联网的外衣，贝壳仍然只是一家劳动密集型的中介公司而已。它的盈利模式，从未超越佣金和渠道费。过去一年，12万经纪人的出走，万家门店关停，都是贝壳在为过去大举扩张的弊病埋单。对于贝壳来说，未来的路并不好走。新房、二手房天花板已现，所谓的第二增长曲线，也都还是“窄门”，没有一个成熟的模式。并且无论是租房业务，还是家装业务，也都是依赖线下、需要重资产投入的业务，贝壳想要改变这些行业，就和它对中介行业的变革一样，前路漫漫。布局十多年，贝壳创始人左晖带着贝壳和它的互联网、科技标签，曾经短暂地闪耀了资本市场，也带给了一众开发商在线互联的梦想。如今，随着新房销售进入10万平台期，行业彻底进入存量时代，租房、家装、采购、社区服务等细分领域都有了互联网化的可能，贝壳仍然有可能，继续引领行业。也许有一天，蒙尘的贝壳，孕育出璀璨的明珠，可以再次发光发亮。
来源：见闻地产 作者周智宇 编辑张晓玲
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前路漫漫
