房产｜次贷危机的悲剧即将重演？为你解析：现在的美国房市和2008年相比有何不同？

公众号新闻

2022-12-07 20:12

今年美国的经济大环境真是不容乐观，不断的大幅加息，居高不下的通胀，持续震荡的股市，以及热度褪去的房市......

这让很多人都在心里犯起了嘀咕：2008年的经济大崩盘真的要来了吗？

经济学家们表示，这种担心有些多余了。因为我们当下预计的这场经济衰退，和2008年相比有着本质上的不同。

同样都是处在低迷期，现在的美国房市和2008年存在哪些区别呢？

No.1

房屋短缺不能阻止房价下跌

但可以为房市兜底

分析人士认为，2008年次贷危机重演的可能性很小。因为目前美国房市的多项指标都表明，如今的市场要比2008年时健康得多。

首先，目前美国房地产市场上的房屋仍然处于短缺状态，并未出现供大于求的情况。

就历史背景而言，2008年次贷危机期间有太多待售房屋，而且其中大部分都是亏损出售（short sales）和廉价的法拍房（foreclosures），从而导致了房价大幅下跌。

2022年年初以来，市面上的房屋供应数量虽然有所增加，但总体上仍然是短缺的局面，全国房地产经纪人协会（NAR）的首席经济学家劳伦斯·云 ( Lawrence Yun ) 表示，目前美国的房屋库存大约只有2008年的四分之一。

所以，有些过热的房地产市场可能会出现价格的小幅下跌，但完全不用担心会出现08年那样暴跌的情况。

No.2

现在发放贷款的标准远高于2008年

贷款人具备相应的还款能力

在次贷危机爆发之前，想要获得住房贷款，可比现在容易多了。

在2006年之前，美国的贷款机构一再降低对于贷款人的标准，这使得几乎任何人都能轻松获得住房贷款。

所以很多根本不具备的还款能力的人，也拿到了贷款去买房，最后就出现了大量的违约法拍房，最终导致房价下跌。

但现在的情况完全不同了，贷款机构提高了放贷标准，而且会严格审查贷款人是否具备还款能力。

另外，从信用评分方面看，目前美国贷款人的平均信用评分达到了创纪录的751分！

而且有超过70%的房屋贷款，流向了信用评分超过720分的贷款人。但即使在次贷危机过去两年之后的2010年，这一数字也只有699。

No.3

法拍房数量明显低于次贷危机时期

贷款买房者的可动用净值迅速增长

自从发生了2008年的次贷危机后，美国的法拍房数量一直处于较低水平，这主要还是因为现在的买家具备还款能力，并且不会拖欠贷款。

不仅如此，现在美国贷款买房者的可动用净值，也高达11万亿美元，比2021年就增长了34%。同时，美国房贷的杠杆率也急剧下降。

而且，美国的按揭房贷总量，只占当前房屋价值的43%不到。也就是说，贷款人所欠贷款超过房屋总价的情况，现在几乎不存在了。但在2008年之前，这种情况是十分常见的。

从以上3点差异来看，经济学家劳伦斯·云相信，如果美国的抵押贷款利率保持在7%左右，那么2023年的房价应该不会出现大幅下跌。

目前美国房市中存在的最大问题，是住房负担能力的问题。

劳伦斯·云认为，在高通胀、高利率和房屋销售放缓的情况下，市面上的房屋库存将“受到严重限制”，从而有效防止房价大幅下跌。从本质上讲，房屋的低周转率将使价值保持稳定。

No.4

为帮助首次购房者买房

政府出台各项援助计划

虽然这对现有房主来说是个好消息，但潜在买家可能更难进入市场。不过尽管如此，我们还是看到了一些积极的趋势。

今年9月，首次购房者占全美当月房屋销售额的29%，与8月份的数字持平，而且还略高于去年同月的28%。NAR的数据显示，今年，首次购房者的平均年龄为33岁。

对首次购房者而言，最大的障碍就是为购买第一套房产首付从哪里来。圣克拉拉县房地产经纪人协会 (SCCAOR) 联合其他组织制定了首付援助计划，旨在帮助这些首次购房者。

圣克拉拉县房地产经纪人基金会（Santa Clara County Realtors Foundation），就推出了他们的援助计划，只要不超过该地中等收入的首次购房者都可收益。援助的资金以拨款的形式存在，因此不需要购房者偿还。

此外，像Empower Homebuyers SCC这样的项目，就计划使用2016年的圣克拉拉县的Measure A money，资助首次购房者们的首付款。

SCCAOR的基金会和类似组织希望，帮助圣克拉拉的购房者减少首付负担，让那些租房或与家人同住的人能够更加轻松地买到人生的第一套房子。

因为拥有房屋，尤其是对于年轻人和首次购房者而言，可以增加财富，建立一个更加公平的未来。

这些房屋的升值和公平意味着，房主的财务基础将更加稳固。这样一来，圣克拉拉县的整体经济实力也得到了提高，那么即使经济陷入低迷，圣克拉拉县也能更加平稳地度过。

END

推荐阅读

利率飙升拖累全美房市，房价竟要下跌18%才能抵消房贷涨幅？！

北美房产热点聚焦 | 必看！解析当下市场：旧金山湾区买家入市策略，卖家包装策略

期待你的 点赞分享在看

微信扫码关注该文公众号作者

戳这里提交新闻线索和高质量文章给我们。

来源: qq

点击查看作者最近其他文章