1月1日起，这部分房贷“降息”了，大部分人享受到...

尽管2022年房贷利率有多次下调，但多数人可能需要数月才能享受到，大家月供下调的时间点多是在次年的1月1日。

主要原因是，房贷利率下调有两个原因：一是各地下调房贷基点，但基点的下调对于已生成房贷合同的购房者来说是没有带来降息效果的。二是5年期LPR的下调，但5年期LPR下调后需要到“重定价日”才会下调已购房者的房贷利率，而“重定价日”多是在次年的1月1日。

房贷利率的公式是：

房贷利率=5年期LPR+基点

基点每个人都不太一样，但基点一旦写在合同里一直都不会变。比如老王2022年10月份在工行办理了房贷，当时的5年期LPR是4.3%，基点是30（0.3%），重定价日是2023年1月1日，那么老王10月份的房贷利率是4.6%，但到了11月份5年期LPR降到了4.2%，基点降到了20（0.2%），那么老王在11月份的房贷利率仍然是4.6%。

为什么？

第1，老王的基点在10月份已经写进了合同，那么以后不论各地的基点是多少，老王30的基点会保持不变。当基点下调的时候，老王不能享受到“降息”的利好。

第2，虽然5年期LPR下调了，房贷利率理应下降，但是因为老王的重定价日是在2023年1月1日，也就是说老王的房贷利率要到2023年1月1日才会下调。

即：房贷利率=5年期LPR（4.2%）+基点（0.3%）=4.5%

2022年5年期LPR有多次下调，2022年1月20日从4.65%下调至4.6%，5月下调至4.45%，8月下调至4.3%，累计下调了35个基点。

也就是说如果你的房贷重定价日是1月1日，那么去年三次5年期LPR下调后，你的房贷利率并没有降，而是到今年1月1日才会降。

房贷降息后，你的月供省了多少钱？

假定你原来的房贷利率是4.9%，贷款金额300万，等额本息，20年，降息35个基点后，你的房贷利率降到4.55%。降息前月供是19633元，降息后是19069元，每月少还了近600元。

对于购房者来说，如果你办理房贷，我有两个建议：

1、房贷重定价周期越短越好。重定价周期的意思是房贷利率多久可以调整一次，按照规定最长是1年，多数银行重定价周期都设为一年。

因为银行也不傻，银行最能知道未来利率（LPR）趋势是会下调，当LPR下调后，重定价周期长一点就可以晚一点下调房贷利率，从中可以获得更多利润。

对于购房者来说重定价周期越短，LPR下调了就越快享受到降息的利好，月供成本下降。

所以办理房贷的时候可以和银行商量下把重定价周期设为半年或一个季度，这虽然很难实现，但是有尝试总比不尝试好。

2、重定价日尽量设定在5年期LPR下调之后。

LPR一般是在每月20号公布一次（节假日顺延）。所以你房贷的重定价日尽量和银行商量放在20号以后。同时可以把重定价日放在预期LPR下调当月的20号以后。

就当下来说，由于去年9月份存款利率下调，去年12月份有降准，降低了银行资金成本，从过往经验上看，存款利率下调+降准后，LPR下调是大概率的。这个LPR下调的节点很可能是1月20日或者2月20日。

所以如果你办理房贷，把重定价日设定在这两个时间点后利益可能是最大化的。