​全球另类之王出手！

中国基金报 吴娟娟

2022年1月3日，黑石在官网发布公告显示，加州大学首席投资官办公室（简称：加州大学投资）和黑石宣布一项长期战略合作计划：加州大学系统向黑石旗下的REIT-BREIT投入40亿美元到该REIT的I类普通股。黑石会基于其持有的价值10亿美元的BREIT参与这项战略合作。

资料显示，黑石为全球规模最大的另类投资巨头，其最新规模8809亿美元，被业内称为全球另类投资之王。加州大学投资则负责管理加州大学系统的投资基金并确保投资基金履行对利益相关方的信义责任。加州大学投资管理资产规模1520亿美元。

具体来看，这项战略合作含两部分。

首先，加州大学系统认购价值40亿美元BREIT I类普通股。对于加州大学系统来说，这笔交易涉及费率与BREIT的其它投资者相同。唯一不同的是，加州大学系统这笔投资会锁定6年。而一般情况下，其它投资者可每月在基金开放时赎回基金。

其次，黑石和加州大学首席投资官办公室还达成了一项独立的战略合作协议。这项协议下，黑石会基于持有的价值10亿美元的BREIT，支持加州大学首席投资官办公室在投资BREIT六年的期间获得至少11.25%的年化回报。若BREIT实际的回报超过11.25%,黑石将再收取超额收益5%作为附加业绩提成。若BREIT的回报不足11.25%，黑石会基于10亿美元的资本补足差额。

这项安排下，黑石得以锁定一笔长期资金，加州大学系统通过这项交易，锁定长期稳定的收益回报来源。

黑石总裁、首席运营官Jon Gray在新闻稿中表示，UC投资的认可非常重要。UC是全球最资深的机构投资者之一。这项投资也使得BREIT可更好地为投资者服务。

据了解，UC投资目前已持有黑石旗下基金价值近20亿美元的份额。自设立以来BREIT的年化净回报为12.7%，2022年前11个月I类普通股净回报8.4%。

来源：BREIT官网

赎回风波

BREIT的总规模达680亿美元。值得注意的是，BREIT并未在交易所挂牌。它面向高净值个人和机构投资者，组合主要集中投资美国南部和西部的出租公寓和工业地产。这几年它已经成为黑石最重要的增长引擎之一。

2022年12月1日，据彭博社报道，黑石旗下的BREIT收到的赎回请求超过了其季度和月度赎回上限，触发基金的“赎回门”。12月1日消息一出，黑石股价下跌了10%，为2022年3月以来的最大单日跌幅。

据了解，按照基金条款，BREIT在特定时间内只允许一定金额的赎回。目的是为了避免大额赎回倒逼基金抛售资产。当赎回请求超过一定的比例时，基金的董事会有两个选择：限制赎回或改变赎回上限。12月1日，据彭博报道，BREIT在致股东的信中表示，收到的赎回请求已超过上限：单月基金净值2%或季度基金净值5%。

尽管2022年BREIT的回报相对不错，但是赎回引发了广泛关注。美国前财长劳伦斯·亨利·萨默斯在接受彭博采访时曾表示，任何时候当投资者竞相离开“知名机构的知名产品”，这都是不好的信号。彭博报道显示，投资者顾虑的问题之一是：美联储加息背景下，BREIT组合不少资产可能面临价值重估问题。

不过，此次引入加州大学投资长期资金后，加上BREIT本身已有的90亿美元即时流动性（Immediate Liquidity）安排， BREIT拥有超百亿美元可提供流动性安排。此外，机构人士认为更重要的是，机构投资者入局，无疑起到了稳定信心的作用，有助于个人投资者增强对BREIT的信心。

 美国房地产投资面临复杂形势

来自全美房地产投资信托协会Nareit的数据显示，截至2022年11月底，纽交所上市的REITs总市值为1.148万亿美元，富时罗素Nareit All REITs指数的2022年前11个月平均亏损21.09%。与之相比，标普500指数平均亏损13.10%，而纳指平均亏损26.13%。

来源：Nareit

如果拉长时间看，FTSE Nareit All REITs 过去一年亏损13.84%，过去三年平均年化回报1.55%，过去5年，平均年化回报4.98%。

目前美国的房地产市场利好、利空并存。一方面，疫情之后，不少居民更重视家庭生活，因此不少人存在购房需求。另一方面，对经济衰退的担忧也可能打消一部分人的房地产投资兴趣。不仅如此，随着加息而水涨船高的按揭贷款利息也可能使得一部分人的购房需求延后。

当前的房地产市场趋势显示：购房者仍然有兴趣，尤其是对于有吸引力、价格合理的房屋。然而，一些因素可能会影响美国房地产市场走势。

目前，经济学家、抵押贷款公司、银行和房地产公司之间几乎没有达成共识。例如，四大会计师事务所之一：毕马威预测，美国房地产市场将在 2022 年 2 月至2023年显著下降，高盛和富国银行估计市场将分别下降7.5%和5.5%。

耶鲁捐赠基金看好另类资产分散风险作用

不过，对于成熟的机构投资者来说，包括房地产在内另类资产则是组合不可缺少的部分。

例如，来自大学捐赠基金鼻祖耶鲁大学捐赠基金官网的信息显示，在过去的 30 年里，耶鲁大学通过将资产分配到非传统资产类别，大大降低了捐赠基金对美国国内传统资产的依赖。1989 年，将近四分之三的捐赠基金投资于美国股票、债券和现金。如今，国内股债占投资组合不到十分之一，而外国股权、私募股权、绝对回报策略和实物资产占捐赠基金的十分之九以上。

对非传统资产类别的大量配置源于它们的回报潜力和多元化能力。与 1985 年的投资组合相比，今天的实际和目标投资组合具有更高的预期回报和更低的波动性。

就其本质而言，另类资产的定价效率往往低于传统证券。这就为专业通过主动管理利用市场低效率获取收益提供了空间。捐赠基金的长期视野非常适合开发流动性差、效率较低的市场，例如风险投资、杠杆收购、石油和天然气、木材和房地产。

来源：耶鲁大学投资办公室网站

加州大学投资与黑石的合作一定程度也印证了机构投资者热衷于在组合中加入另类资产。

编辑：黄梅

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