今年的房企年报，只是雷和更雷的区别

很多房企，2021年的销售额比2020年略有下降，2022年同比2021年，则是大幅下滑。

房企的结利周期大部分保持在两到三年，2022年的结算是以2019年或2020年销售的房源为主，所以未来两年房企财报上的业绩都不会好看。

如果2022年年报业绩尚可，2023年和2024年的年报发布时，业绩增速就必然会大幅下跌。

在今年各家房企业绩普遍较差的背景下，跌个百分之二三十，市场会觉得还算正常，这样明后年的同比增速就做上来了，尽管利润金额其实并不好看。

反过来，如果今年业绩正常做，会短暂地让市场以为企业基本面不错，但明后年同行的业绩增速都是大涨的时候，这家房企的增速就会明显落于下风。

这就是朝三暮四和朝四暮三的区别，本来确实差，但差和更差之间还是能够合规调节的。对2022年房企年报，大家还是不要抱太多美好愿望吧。

资金看得也并不是当下数据，关键还是月销，尤其是二三月份的月销能否同比大增，这才是决定地产股走势的关键。

年报大多数是在3月份发布，但本月开始，就会有企业陆续发布业绩预告，大家做好天雷滚滚的准备吧。

保利发展(SH:600048)，2022年归母净利润同比下降33%，很多人问我怎么看，统一回复一下吧：

1、地产股不仅仅是今年，未来两到三年的业绩都不会好，这是明牌，这也是股价低迷的原因。

但公司是公司，股票是股票，市场现在的关注点，是2023年地产销售会不会有明显起色，业绩问题都在价格里了。

2、保利的结利周期要慢一些，基本面也不比其他头部央国企更差，只是显露的晚。

看看万科、招商蛇口、华润、中海这些头部企业，业绩大幅下跌后的股价走势，也就理解保利未来的股价动态了。

3、保利的股价从11月初以来，回升的速度明显较慢，大大落后于万科、华润、中海，市场已经透支了这份利空。

4、保利125亿增发，价格不能低于每股净资产的16.42元，昨天收盘价是16.36元，这个增发会发不出去吗？

5、地产需求端的支持刚刚开始，作为行业未来的销售领头羊，保利近两年在销售业绩和土储积累方面都处于行业领先地位，是需求端复苏最大的受益者之一。

这次营业收入同比是下降的，一部分原因在于去年疫情影响了工期，但这些已售未结对后期业绩的支持不言而喻，一次性财务出清，后面轻装上阵吧。

这里需要解释一下，每股净资产一般来说是需要把净资产减去永续债总额的，很多软件算出来的保利发展每股净资产，就是这么算的。

但保利发展的业绩快报中，明确写的是归属于上市公司股东的每股净资产是16.42元，去年是16.32元，这应该是没有减去永续债的。

文中暂时按照公司公告为准，具体增发怎么定价，大家还是以保利发展的正式宣布为准。但不管怎么定价，本文的定性分析结论不变。

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