在经济进入疫后重启阶段后，关键点应该放在修复“疤痕效应”和提振信心上。
刚刚结束的2022年，世界经济拉响衰退警报，中国经济也遭受疫情冲击。2023年初，随着疫情防控回归“乙类乙管”，政府部门的工作重点已经由防控感染转向医疗救治，以最大限度降低感染人次曲线上升斜率，确保平稳转段和社会秩序稳定。过去这三年，房地产行业也经历了一轮史无前例的调整，步入新的发展阶段。2022年中央经济工作会议在部署今年工作时，将住房消费置于“扩内需、促消费”的重要位置。进入2023年，作为国民经济支柱性产业的房地产，将在恢复和扩大消费层面发挥更加重要的作用。2023年的关键词是疫后重启。疫情防控逐步放开后，中国经济能否快速好转？如何修复“疤痕效应”？尤其是占据国民经济GDP7%份额的房地产行业，应该如何“防风险”？随着房地产重回“支柱地位”，房地产与经济增长的关系又该如何重估？就上述问题，《中国企业家》采访了中国民生银行首席经济学家温彬。温彬亲历和见证了中国经济金融改革发展的重大事件，对宏观经济、国际金融和银行管理等领域有着长期观察和研究，并撰写了《发展中国家贸易自由化：游戏规则与中国对策》《个人金融实务》等大量的理论研究、政策解读著作和市场评论文章。区别于理论学派，常年扎根在市场一线的经济学家，更多担任了“航海瞭望手”的角色。2021年初，《温故知新——洞察经济金融潮汐》面世。在此书中，温彬将多年来的观察报告结集出版，相关内容不仅成为学术界讨论的底稿，更具有强烈的现实意义。温彬试图告诉读者，世界经济正在发生深刻调整，中国经济航船在风浪骤起的同时，又进入了一片未经探明的水域，前瞻航程、预判未来变得更为必要并紧迫。历史经验告诉我们，纵然未来充满不确定性，但事物发展是有逻辑的，并在历史的进程中顽强地表现自身的逻辑。此次采访要点有：
1.在经济进入疫后重启阶段后，关键点应该放在修复“疤痕效应”和提振信心上。疫情防控逐步放开后，中国经济企稳反弹的方向较为确定。不过，由于市场主体的信心恢复和信心重建还需一段时间，所以对于反弹的幅度不宜估计过高。
2.直接发钱刺激消费，不能从根本上提高居民消费信心和意愿。因此，短期促进消费回补，相较发钱，财政补贴消费打折更为可行。中长期来看，持续释放消费潜力和活力，还是应该从供需两侧着手，完善促进消费增长的长效机制。
3.恢复企业家与投资者信心，要从三个方面发力：一是衔接拓展原有的助企纾困措施；二是强化对中小微企业、民营企业和制造业企业的金融支持；三是把优化营商环境摆在更加突出位置。
4.当前房企风险已经开始收敛。考虑到多数房企的流动性改善仍需一定时间，汇率也不具备大幅反转基础，地产美元债展期困难、发行成本高企的局面仍将持续。对于资金链断裂的非头部房企，预计政策层面将以鼓励收并购和引导企业自救为主。
5.当前房地产市场正在企稳向好，但复苏动能仍然相对较弱。从供给侧看，稳融资、保交楼、化风险仍为年度政策主线，核心是“金融十六条”的落地实施。从需求侧看，将继续加大对刚需和改善性住房需求的支持力度，更多城市或下调房贷利率及首付比例。
6.当前居民信心仍显不足，加杠杆意愿并不强烈，因此，释放有效需求、引导正向预期是激活整个房地产链条的关键。从近期有关部门的表态可以看出，政策层面高度关注和支持需求侧的企稳回升。展望2023年，预计居民购房需求将有所恢复。
7.过去四十年，我们尽享经济全球化红利。但从当下看，全球化退潮，地缘政治风险上升，全球经济正由大缓和时代滑入滞胀时代，我国面临的战略机遇期窗口正在收窄，经济增速放缓之后做面包的速度也在下降，普通人确实面临着非常多的不确定性。
以下为温彬与《中国企业家》的对话内容，有删减。
中国民生银行首席经济学家温彬。来源：受访者
《中国企业家》：2023年的主题词是“疫后重启”。在你看来，疫后重启的关键是什么？疫情防控逐步放开后，中国经济能否快速好转？你是否担心“疤痕效应”的影响？温彬：在经济进入疫后重启阶段后，关键点我觉得应该放在修复“疤痕效应”和提振信心上。“疤痕效应”主要体现在对市场主体心理和行为模式的冲击。近三年来，受疫情反复影响，企业部门生产难以保持连续性，扩大投资意愿不足；居民部门失业率上升，收入增速放缓，预防性储蓄倾向居高不下。如果“疤痕效应”迟迟难以消退，将会影响到经济活力释放和经济复苏速度，所以必须把“大力提振市场主体信心”作为2023年经济工作的总纲，实现纲举目张的效果。疫情防控逐步放开后，中国经济企稳反弹的方向较为确定，一方面由于疫情冲击对经济运行的抑制消除，经济社会将向常态回归，增速也会反弹至潜在增长区间；另一方面由于上年基数偏低，有利于经济数据反弹。不过，由于市场主体的信心恢复和信心重建还需一段时间，所以对于反弹的幅度不宜估计过高。《中国企业家》：在恢复经济增长的各项措施中，提振居民消费被认为是当前的重要举措。关于“如何提振消费”，有专家建议“直接给中低收入群体发钱”。对此，你如何看待，有何建议？温彬：直接发钱刺激消费，并不能从根本上提高居民消费信心和意愿，形成促进消费的良性闭环，且实际操作起来面临三大难题，不建议施行。一是发给谁。若面向全体居民发放，虽然操作简便易行，但给富人发钱的边际效用很低，也不符合共同富裕的发展导向。若只发给中低收入群体或受疫情影响收入大幅下滑的群体，又面临群体标准界定、情况甄别的问题，操作难度太高。二是发多少。金额太少起到的效果有限，金额太多财政承担不起，而印钱又可能会引发通货膨胀、物价上涨。三是如何发。若直接发放现金，在当下居民消费信心明显不足的情况下，绝大多数人拿到钱会优先考虑进行储蓄而非消费。若只针对部分困难群体发放生活物资配给券，又可能出现配给券倒卖的情况。因此，短期促进消费回补，相较发钱，财政补贴消费打折更为可行。中长期来看，持续释放消费潜力和活力，还是应该从供需两侧着手，完善促进消费增长的长效机制。《中国企业家》：稳住2023年的经济，除了消费者，还要恢复企业家与投资者的信心。在你看来，政府手中还有哪些政策工具或举措可以出台？温彬：恢复企业家与投资者信心，我建议，还可以从以下三个方面着力：一是衔接拓展原有的助企纾困措施。对去年施行的阶段性助企纾困政策，如税收优惠、社保缓缴、房租减免等，做好接续安排，进一步加大实施力度、扩展实施范围，并延续政策期限至今年底，给企业更长的缓冲和恢复时间。二是强化对中小微企业、民营企业和制造业企业的金融支持。优化银企对接和融资支持政策，最大程度发挥政策叠加效用。通过央行低成本资金加财政贴息，引导金融机构增加信用贷、首贷、无还本续贷，推动金融机构降低实际贷款利率、减少收费，切实增强企业获得感。进一步扩大政府性融资担保覆盖面，鼓励政府性融资担保机构提供融资担保支持。三是把优化营商环境摆在更加突出位置。继续深化“放管服”改革，推动降低制度性交易成本，下硬功夫打造好发展软环境。聚焦突出矛盾和关键环节，推动相关改革深化，健全与高质量发展相适应的体制机制，把市场活力和社会创造力充分释放出来。畅通政企沟通渠道，常态化开展政企交流活动，及时了解企业所需所盼，推动涉企帮扶政策落实完善。摄影：邓攀
《中国企业家》：2022年中央经济工作会议在部署今年工作时，将住房消费置于“扩内需、促消费”的重要位置，由此可见，进入2023年，房地产将在恢复和扩大消费层面发挥更加重要的作用。在你看来，房地产市场的复苏还面临哪些压力和挑战？复苏何时到来？
温彬：去年以来，中央及地方不断加大对房地产市场的支持力度，尤其是年末房企融资端的“三箭齐发”，对市场信心提振较大，但当前市场下行态势仍未扭转，这主要与居民购房意愿持续低迷有关。其一，需求侧政策的主要落脚点在于放松准入条件和降低购房成本，但受疫情、就业、收入和房价下行等因素影响，居民信心仍显不足，加杠杆意愿并不强烈；其二，房价仍处于下行区间，买涨不买跌心理导致销售萎缩；其三，受烂尾楼事件影响，居民对于期房的信任需要重建。展望2023年，从供给端来看，随着各项融资渠道的重新开闸，优质房企将重获生机，整个行业可能会迎来一波重组并购潮，行业风险有望进一步缓释。从需求端来看，涉及“四限”、首付比例、二套认定等增量政策有望进一步出台，5年期LPR仍有下调空间。同时，对于存量首套高利率按揭贷款，利率也有望适度下调，以此来减轻按揭早偿压力。随着政策效力的持续释放，房地产市场有望于上半年触底反弹，届时房地产将从经济增长的拖累因素，重新转为稳定因素。
《中国企业家》：现阶段，房地产“防风险”被提到“底线”位置，近几次中央层面会议都把房地产内容放在了重大经济金融风险的框架下进行论述。据你观察，房地产领域尤其是房企的风险释放，目前到了什么阶段？接下来，在防范、化解房企风险方面，还会有何变化？
温彬：当前，在供需两端政策的共同作用下，房地产市场正在加快筑底修复，积蓄复苏动能，房企风险已经开始收敛。随着“金融十六条”和股权融资新政等政策的落地实施，优质房企融资得到更强保障，流动性危机基本解除，资产负债状况逐渐改善，房企发生债务违约事件的概率和频率已经显著降低。1月10日，央行和银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会，提出要开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动，综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间。这代表了监管层对于防范、化解房企风险的新态度：资产激活，主要包括三个方面，一是提升优质房企优质项目的融资能力；二是通过将优质项目改造成保障性租赁住房，进行盘活；三是对于旗下一些未完工项目，通过保交楼政策进行盘活。负债接续，即加大“三支箭”支持力度，增强对优质房企的“输血”能力，确保优质房企不会陷入流动性危机，按需满足其融资需求。权益补充，主要指鼓励一些房企通过借壳上市、定增、配股、发行优先股、合作开发、存量合作项目股权转让等方式获得资本，降低整体债务压力。预期提升，主要指三个方面，一是对过去的一些政策（如房地产贷款集中度、“三道红线”）进行修正；二是通过行业重组、政策支持（专项借款和贷款支持计划）等尽快解决问题楼盘困局；三是销售端加大支持力度，激活刚性和改善性购房需求。《中国企业家》：当前海外融资基本和中国房企说了“再见”，更多房企转向境内融资。你如何看待这一变化？整体来看，2023年房企资金和债务仍承压。对于资金链断裂的非头部房企，未来政策层面是否还有腾挪空间？
温彬：房企之所以转向境内融资，一方面由于美联储持续收紧货币政策，美债收益率和美元指数飙升，全球遭遇“美元荒”；另一方面由于违约事件频发，众多房企被国际评级机构下调信用评级，发债成本上升。2023年，国内房地产市场将逐渐企稳，银行加大对优质房企内保外贷支持力度，美联储加息节奏也将大概率放缓，中资房企海外融资难度和兑付压力将有所缓解。同时，考虑到多数房企的流动性改善仍需一定时间，汇率也不具备大幅反转基础，地产美元债展期困难、发行成本高企的局面仍将持续。不过，由于金融资源主要集中于头部央国企、优质民企和区域性龙头房企，房企资金链的改善将呈现一定的结构性特征，并需要一个循序渐进的过程。对于资金链断裂的非头部房企，预计政策层面将以鼓励收并购和引导企业自救为主，在市场出清过程中，部分房企将实现“断臂求生”，部分房企将被头部企业并购、整合，部分房企将走向市场化退出的终局。经历行业洗牌后，行业集中度进一步提升，头部房企凭借在融资、运营和品牌等方面的绝对优势，将享受更大的政策红利，表现出更强的发展韧性。《中国企业家》：除了房企风险处置，“防风险”还要解决“保交楼”。在这一目标中，政府、银行、AMC和房企等不同主体的角色和作用正被重新定义。当下市场环境中，可供实践的房企纾困模式有哪些？银行及AMC等机构还可为房企纾困提供哪些助力？温彬：2022年下半年以来，在各级政府、房企、金融机构的多方协同下，“保交楼”取得积极进展，停工项目的复工、竣工进度加快，在“停贷事件”中受到冲击的市场信心有所恢复。主要纾困模式方面，一是通过“保交楼”专项借款和配套融资、设立地方纾困基金等方式，为停工项目注入增量资金；二是鼓励银行和AMC为大型优质房企对出险企业项目的承债式收购提供资金支持；三是通过政府回购等方式将出险项目存量商品住宅转为保障性租赁住房，盘活房企存量资产；四是优化预售资金监管，在保证项目建设的前提下，适当缓解房企资金压力。2023年，银行、AMC等金融机构将围绕“保交楼、保民生、保稳定”目标，持续开展纾困工作。一是对于剩余货值销售回款符合条件的项目，银行尤其是主按揭行可积极开展与政策性、开发性金融机构的业务合作，提供“保交楼”专项借款配套融资，参与贷款支持计划，适当为客户开立保函置换预售监管资金；二是对于剩余货值基本充足的项目，银行可以提供并购贷款，支持优质房企、城投公司收购项目公司股权或项目资产，AMC发挥在不良资产化解和处置方面的优势，推进问题项目的并购、整合、重组；三是对于剩余货值严重不足的项目，金融机构可发挥自身的资源和专业优势，促成项目的破产重整。摄影：邓攀
《中国企业家》：回顾2022年，包括“金融十六条”和“三支箭”等重磅政策在内，房地产供需两端政策频出。展望2023年，你认为，房地产政策层面会有哪些变化？温彬：在政策层面的强力支持下，当前房地产市场正在企稳向好，但复苏动能仍然相对较弱。结合中央经济工作会议精神和近期有关部门表态，预计2023年的房地产政策将在“房住不炒”的主基调下持续优化，促进市场平稳健康发展。从供给侧看，稳融资、保交楼、化风险仍为年度政策主线，核心是“金融十六条”的落地实施。一是稳定房企尤其是民营房企融资，改善企业资产负债状况。二是全力“保交楼”，修复市场信心。三是加快推进受困房企风险处置，继续引导市场化、法治化并购，加快行业风险出清。从需求侧看，将继续加大对刚需和改善性住房需求的支持力度，更多城市或下调房贷利率及首付比例。一是为支持国内经济整体复苏，LPR仍有下行空间，进一步降低居民购房成本，增强市场信心。二是在首套房贷利率下限动态调整机制下，首套房贷利率下限与房价表现挂钩，“因城施策”的主动性、灵活性和针对性增强。三是降低存量房贷利率、缩小存量房贷与新增房贷的利差具备现实必要性与政策可行性，对于减轻居民债务负担、促进按揭贷款平稳增长具有积极意义。四是二套房政策有望放松，如降低二套房贷利率和首付比例、放松认房认贷标准等，重点支持以旧换新、以小换大，以及生育多子女家庭购房。
《中国企业家》：从需求端来看，2023年伊始，多部门表态，支持刚需购房。这传递出了什么信号？不管是消费者的需求能力，还是市场预期和信心，现阶段比过往任何时候都要疲弱。展望2023年，这一态势是否会有改观？温彬：2022年以来，房地产市场需求不振，销售总体低迷，主要原因包括三个方面：一是经济下行叠加疫情防控中的生产生活受限，居民收入增速趋缓，且对于未来就业稳定性和收入增长的预期悲观，加杠杆能力和意愿不足；二是部分房企陷入流动性危机、部分项目处于“烂尾”状态，债务暴雷、停贷事件冲击市场信心；三是房价上涨预期扭转，买涨不买跌心态抑制需求释放。当前，居民信心仍显不足，加杠杆意愿并不强烈，因此，释放有效需求、引导正向预期是激活整个房地产链条的关键。从近期有关部门的表态可以看出，政策层面高度关注和支持需求侧的企稳回升。展望2023年，预计居民购房需求将有所恢复。一是随着宏观经济的整体好转、疫情防控的持续优化，居民收入和就业环境将逐渐改善，置业意愿和能力边际提升；二是房企流动性危机缓解，停工项目陆续复工、竣工，市场信心逐渐修复；三是政策层面持续发力“因城施策”“精准施策”，市场整体氛围有望进一步好转。《中国企业家》：中央经济工作会议提出，“要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作”。为什么稳住楼市对中国经济如此重要？
温彬：房地产是国民经济的支柱性产业和重要内需增长动力，产值规模大，占GDP比重约7%；产业链条长，上下游涉及钢铁、建筑、建材、机械、家居、家电等数十个行业；涉及主体广，与地方政府、金融机构、企业、居民的资产负债表都有深度关联。因此，房地产行业对国民经济而言牵一发动全身，稳地产与稳经济相互作用、密不可分。一是稳地产有助于稳民生。住房是居民最重要的家庭资产之一，也是人民实现美好生活向往的重要载体。因此，需要加快推进“保交楼”，确保停工未交付项目的尽快交付，保障住房消费者合法权益；加快建立租购并举的住房制度，实现全体人民住有所居。二是稳地产有助于稳投资。房地产开发投资占全社会固定资产投资的25%以上，土地出让收入和房地产相关的税收收入是地方政府重要收入来源，房地产行业波动也将显著影响广义地产链条上的制造业投资。三是稳地产有助于稳消费。一方面，我国商品房年销售额超过10万亿元，购房、房屋租赁，以及相关的家电、家具、装修等开销是居民消费的重要组成部分。另一方面，房价上涨对于其他消费支出兼具财富效应和挤出效应。综合来看，房地产市场的平稳运行对于消费的可持续增长较为有利。四是稳地产有助于稳金融。房地产是地方财政收入的重要来源，是企业和居民融资的主要押品，也是银行等金融机构的重要资产，房地产市场的稳定对于抑制金融体系的不良资产暴露、防范化解地方政府债务风险和上下游产业链的关联风险至关重要。《中国企业家》：时隔近20年，房地产“重回”支柱地位，但2022年，整个房地产市场的销售规模也回到了五六年前。从史无前例的收紧再到层层松绑，你如何看待这轮调整的效力？未来楼市是否还能重现往日繁荣？温彬：经过本轮调整，“房住不炒”的定位更加深入人心，促进房地产市场平稳健康发展的长效机制和多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度已经基本建立，房地产金融化泡沫化以及部分市场主体粗放式经营中积累的问题和风险已经得到缓解和释放。2023年，在政策同频共振的强力支持下，房地产市场有望加快筑底回暖。同时也要看到，我国房地产市场已经处于总量相对平衡的新阶段。从驱动市场需求的几个关键因素看，未来房地产市场的运行中枢将呈现下行态势，预计本轮地产周期企稳后，行业将逐渐进入新的平台期，总量增长空间有限。置业人口方面，我国人口自然增长率逐年放缓，老龄化率则加速上升；城镇化方面，随着城镇化率逐步攀升、城乡收入相对差距收窄、农村人居环境不断改善，城镇化速度将逐渐放缓；居民加杠杆方面，随着经济减速，居民人均可支配收入增速放缓，居民继续加杠杆的空间正在缩小。如果按照每年1200万城镇转移人口、1.5%~2%的人均居住面积增速、2%的城市更新比例测算，至2030年，我国商品住宅年均销售面积将基本维持在11亿~12亿平方米左右，商品房销售面积13亿~14亿平方米。2021年的18亿平方米将成为历史高点。《中国企业家》：最近有个消息备受关注。继佛山后，东莞这一万亿GDP城市也正式宣布全域取消限购，为新一轮需求端的纾困政策打下了良好开局。随着房价快速上涨的压力减弱，当下市场环境中，限购政策是否失去了必要性？温彬：2010年4月，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》出台。在此背景下，北京市率先开始实行住房限购政策，并逐渐推广至全国其他地区，对于抑制房地产市场的过度炒作投机、防止房价过快上涨起到了积极作用。2021年以来，房地产市场总体疲弱，越来越多的城市开始放松限购、限贷等限制性政策，释放刚性和改善性住房需求，对冲市场下行压力。2022年，全国房价总体下行，百城新建住宅价格累计下跌0.02%，百城二手住宅价格累计下跌0.77%，大范围执行限购政策的必要性已经不强。2022年12月，中财办表示，在住房消费等领域还存在一些妨碍消费需求释放的限制性政策，这些消费潜力要予以释放。近期住建部表示，对购买三套以上住房，原则上不支持，不给投机炒房者重新入市留有空间。可以预见，未来将有更多城市放松限购政策，但政策调整的逻辑在于“因城施策”，全国层面彻底取消限购的可能性不大。对于市场基本面较好的一线城市和核心二线城市，若放开限购可能很快面临房价上涨压力，该类城市政策边际优化的着力点或更多体现在人才落户、社保缴纳、新市民住房服务、调整二手房限价、城市偏远区域限购等方面，以引导市场自发恢复。摄影：史小兵
《中国企业家》：关于房地产的“新发展模式”，官方还未给出明确定义。总体来看，告别土地依赖和“三高模式”是为必然。结合国内外的转型经验，对于行业未来如何向“新发展模式”转型，你有何洞察？温彬：过去房地产行业暴露出的种种问题，表明“土地+财政+金融”的宏观运行逻辑以及房企“高负债、高杠杆、高周转”的开发经营模式已经不可持续，个人认为，未来房地产行业的“新发展模式”将至少包括四方面内容：行业定位上，“房住不炒”将继续成为房地产政策的根本遵循，房地产行业将更多体现社会属性、民生属性，住房逐渐回归居住和消费本质，投资性属性进一步弱化。住房制度上，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，完善以保障性租赁住房为代表的住房保障体系将作为长期的工作重点。调控政策上，将继续围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，强化因城施策、精准施策，持续完善房地产金融宏观审慎管理政策框架，促进房地产市场的平稳健康发展，防止市场大起大落。房企经营上，将加快转型步伐，包括从外延式扩张向内涵式发展转型、从重资产模式向轻重并举转型、从增量开发向存量更新和运营转型、从商业住房市场向“租购并举”转型、从传统开发向与产业深度融合转型、从单一环节向全生命周期资产管理转型等。《中国企业家》：在这样一个充满不确定性的时代，作为普通人，我们最佳的应对策略是什么？温彬：过去四十年，我们尽享经济全球化红利，经济始终保持在中高速区间，大多数人的状况都得到了改善。但从当下看，全球化退潮，地缘政治风险上升，全球经济正由大缓和时代滑入滞胀时代，我国面临的战略机遇期窗口正在收窄，经济增速放缓之后做面包的速度也在下降，普通人确实面临着非常多的不确定性。最佳应对策略，我认为应该是“以个人的确定性应对外部的不确定性”，稳中求进，以稳为主。对工薪族来说，是要不断提升自己的职场技能，提高核心竞争力，尽可能成为不可取代的人；对企业主来说，就要对未来多一些谨慎，投资决策要更稳妥，挖深护城河，尽可能维持自己的市场优势；对投资者来说，要对以往的投资经验进行调整修正，放弃对于过高收益率的追求，资产配置尽可能做好平衡。新闻热线&投稿邮箱：[email protected]
