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买房基础3:哪里可以看到买卖房源以及注意事项。

买房基础3:哪里可以看到买卖房源以及注意事项。

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买房对有的人来说是刚需,对有的人来说是投资增值的手段。但是不管是那种,买房从来都不是一个简单的事情。

对于买家来说,只有自己心里有数,才能在机会来临的时候做出正确的决定,出到合适的价格。

但是,如何做到心里有数是一个说简单很简单,说难有很难的事情。

往最根本说,所谓市场价,只要房子能在市场上成交,那么这个价格就是一个市场价。

而所谓的对房子进行估价,进行CMA分析,本质上就是将过去成交的类似的房子挨个看一下,差不多什么状况、什么地段的房子卖了什么价格;当你对过去很了解了,那么现在这套正在被估价的房子的价格就基本出来了,再算上大家对市场最近的预期,那么一个大致的估价就算有了。

这个对过去的了解和对未来的预期,是需要信息和数据作为基础知识的,是需要学习的。

学习具体的方法就是多看房,多研究房源信息。

好吧,可能还有个更简单的方法,那就是相信你的经纪人。

下面是正文:

看过买房基础(1)的朋友已经知道了,如果你是经纪人,你可以从MLS上看到第一手的房源信息。

并且这些房源信息也会实时同步到Zillow、Redfin这种网站上。

随着这些网站的不断发展,现在MLS上至少9成的信息都已经同步过去了。

所以,第一个问题解决了,对房源的初步了解,就看Zillow或者Redfin就行了。


下面是自己看房源介绍的时候需要注意的点,能帮你更高效的筛选和理解房源。


我以Redfin/Zillow为例,同时默认大家对搜索房源的基本选项是了解的。如果还是不了解,请记得找我约个语音,咱们先科普一下。


  1. Save Search:
    当你搞清楚自己的预算、户型、房屋类型的需求之后,最基本的一个filter其实就做完了。但你不会想每次查看房源的时候都重新输入一次,那么save search就非常好用了。
    当你设置完满意的filter之后,可以点击save search,这样下次想看这套房子的时候,可以去Saved Search里面找到这个filter,就可以一键应用了。
    如果你更喜欢用网页版,你还可以把filter好的页面保存一个书签,下次使用的时候直接打开书签就可以直接应用filter。

  2. Days On Market/redfin/zillow…:这是这套房子在市场上的时间,这里插播一个波士顿房市的惨烈的客观事实。

    -波士顿这边好房子,基本上是周三左右上市,周末开个open house,周一周二due offer;房子就被卖掉了。

    所以,Days on Market越长,说明这套房子可能是有些问题的。
    当然了,最大的问题可能就是价格要高了,并且房东不着急卖,不想在价格让步。所以,有的时候你看上市时间很长的房子,突然降价了,然后就卖掉了。
    对买家来说最需要注意的问题是房子本身有硬伤,比如户型设计有问题,太旧,临近高速,结构有问题,等等等等。

    所以,当你把市面上的房子都看差不多之后,可以设置一个只看近3天出来的房子,每天看一眼,能有效提高效率。


  3. 房屋的基本介绍:
    这是一定要认真看的,卖房子从来也都不是啥小事。既然要卖了, 房子的基本介绍大概率都是房东和Listing agent精雕细琢过的,最希望让你了解的信息都会浓缩在这里。在上一篇干货“买房基础2:open house注意事项”中介绍的一些问题,很多这里会写。

  4.  这篇房源的查看数和保存数也是一个很重要的参考数据,能比较直观的看到这套房子受欢迎的程度。如果你不知道多少查看算多。。。可以多看几套房子,比较一些查看数。

  5. 房产税:房产税=税率x房产估值。

    1. 税率:当地政府负责决定,不是一成不变的,可能会微调;但是会出现大幅度变动的可能不高。

    2. 房产估值:房产估值和房子的售价是两码事,估值是政府根据市场情况去评估的;售价是售价。麻州最近这些年的房价售价涨幅是非常大的,政府估值一般追不上售价。

  6. Heating & Cooling的来源:很多卖家会在这里直接告诉你这套房子的供暖是用gas,oil还是electric。

  7. HOA相关信息是condo的重要数据,除了看Association Fee( Condo Fee) 数字大小之外,还需要看Association Fee Includes。房子包供暖、有电梯、带泳池、有前台,自然association fee就高。反之,可能就低。

  8. Disclosures,这是非常重要的信息,这是Listing agent希望卖家知道的,但是又不方便写在房屋介绍里面的。同时,麻州也有一堆法律条文要求有的信息需要披露。比如Listing agent和卖家是利益相关人之类的。是非常重要的参考。

  9. 学校评分:这个可以单开好多篇来讲,这里只说一点,学校评分仅供参考,如果你要真实的知道这个学校到底行不行,你要问当地人,或者你的经纪人一般也会有一些额外的信息。单纯看评分选学校不能说不行,但是会比较片面。

  10. zillow/Redfin都有自己的估价系统,那玩意看看就得了。至少在波士顿的市场上,误导作用大于参考作用。



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