暗藏玄机！买卖房，一定要注意房源网站上的“上市天数”

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人们通常认为“上市天数”（days on market），即待售房屋的天数、周数、月数甚至年数，是一种参考信号，卖家可以用它来设定价格，而买家可以用它来确定价格。然而，这个指标比看起来要复杂得多。

根据brickunderground报道，上市太久的房源对卖家来说是个大问题。基于“上市天数”，买家通常会认为这些地方有问题并期望折扣。对近期定价趋势的广泛观察证实了这一点，但对于买家来说，深入了解每处房源的独特情况也很重要。

正如房地产数据网站UrbanDigs的一份新报告指出：“时间是谈判杀手。”UrbanDigs跟踪了在市场上徘徊的房源的情况，并查看了30天间隔内的定价折扣。

调查结果显示市场上的折扣每30天稳步上升2%到2.5%左右，直到上市六个月左右。然后似乎出现加速，折扣增加3.5%，然后每30天增加近5%。

结果显示：“挂牌时间超过一年的折扣明显高于市场上不到一年的单位。”

也有例外。房地产评估公司Miller Samuel的总裁兼首席执行官乔纳森·米勒(Jonathan Miller)说，豪宅“几乎总是比一般市场有更多的待售天数”。那是因为它们的同质性较低且更难定价。

然后是要考虑的位置（以及其他因素）。在没有报价的情况下上市90天或更长时间的房源可能相对于附近地区定价过高。或者它可能对建筑物定价过高，其他单位已经以多次降价出售。

房产公司Engel&Völkers的经纪人妮可·波奇密切关注在市场上停留超过100天而没有降价的房屋。她建议她的客户先采取行动，降低报价，而不是等待价格下跌。

到某个时候，不得已的卖家可能已经准备好接受您的报价。

没有上下文，上市天数毫无意义

如果可以的话，房产集团Compass的经纪人维基·巴伦希望消除的两种查看房源的方式之一是上市天数（另一种是每平方英尺价格）。

买家和卖家“并不真正理解它，这造成了很多混乱，”她说。这种混乱会破坏一个地方的价值。

一方面，卖家担心如果他们在市场上挂牌超过30天，该房源就会“毁了”。

另一方面：“买家看到市场上90或150天的房屋认为他们可以获得巨大的折扣，”她说。虽然有谈判的机会，但你必须纵观全局。

她将这种情况比作约会：仅仅因为某人是单身并不意味着他没有异性市场。

“仅仅因为某些东西已经上市并不意味着它缺乏价值。通常这意味着它没有准确定价，”巴伦说。“你必须了解市场、公寓、上市代理和卖家的动机，”她说。

她的建议是询问有关房产上市时发生的情况以及可能使卖家望而却步的问题。以下是一些需要考虑的因素：

它是否在重大事件中上市，比如选举期或假期？

是否有新的开发项目进行会阻碍居住视线？

它是否参观不便或有阻止上门的租户？

建筑物的财务状况不佳吗？

需要巨额首付吗？

交易失败时，上市天数会增加

同样重要的是要考虑到，有时上市天数高是交易破裂的结果。Brown Harris Stevens的经纪人马克·里德曼管理的一份房源已经上市200多天。

“这座大楼不允许在周末或下午6点之后看房。我们几乎要签下合同，但由于抵押贷款利率上升，”他说，买家没通过董事会的审核。

“我们花了四个多月的时间申请，但最终没有成功，”他说。这意味着该物业已经挂牌120天。

重新上市

有一种针对卖家的解决方法：在纽约市，卖家可以将挂牌从市场上撤下以重置。纽约房地产委员会的通用联合经纪协议允许在挂牌已售出且交易已完成的情况下将上市天数重置为零；或者如果它已连续90天退出市场。房产网站StreetEasy也有类似的政策。在美国其他地区，规则可能有所不同。

但此举并非没有争议。巴伦说她只会在特定情况下这样做，例如卖家正在施工，或者大楼正在等待脚手架拆除。

一些经纪人对这一举措表示赞赏（有人指出这可以帮助卖家避免房源挂太久卖不动的耻辱）但米勒在他的批评中直言不讳，称其“非常不道德”。

“不要随意处理市场数据，”他说。“这样做会降低对数字的信任。”

他宁愿更专注于与买家讨论和解释情况。“总能解释异常，”他说。

 封面图片、正文图片来源：除注明，均为美联社 

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