反转了，美国房市波动，华尔街大机构被民间炒房客耍了

2023-01-31 03:01

彭博社报道了在美国亚利桑那州首府凤凰城，民间和机构炒房者截然不同的命运。经济危机后大肆收房的机构投资者，这次为自己的盲目乐观付出了代价。由于利率上升市场遇冷，其大量持有住房不得不贱卖或降低租金，而当地个人投资者和买家借此机会入市，薅到了大企业的羊毛。

Photo by Maximillian Conacher on Unsplash

拉德·尤瑟夫（Raad Yousif），开着他的皮卡车经过仙人掌和砂岩悬崖，寻找凤凰城最便宜的房地产。在这个12月的工作日，他把车停进了一个街区，那里有20世纪70年代的普韦布洛风格（美国西南部的一种区域建筑风格）的块状镇屋，光秃秃的、尘土飞扬的景观让人想起周围的沙漠。

这位31岁的伊拉克移民非常熟悉这个社区。他最初是在凤凰城天空港国际机场当清洁工，距离这里只有5分钟车程。现在他热衷于炒房，而且很擅长。

他估计，在受疫情推动的两年房地产繁荣时期，他通过买卖这些房屋赚了20万美元。

尤瑟夫输入密码，打开了他2022年最赚钱的一套房产的大门，这是一套两居室的镇屋。去年春天，就在市场开始下滑的时候，他出手卖了。硅谷和华尔街的大型机构仍在大肆收购，有时会在未看房的情况下提供令人难以置信的报价。

他说，为了这个房子，一家名为Opendoor Technologies的公司4月份出价26.5万美元，比其他五个竞标者高出3万美元。

Opendoor现在要价21.8万美元，亏损4.7万美元，这还不包括承担的过户和装修费用。但尤瑟夫说，即使是这个要价也太高了。在四次降价之后，他闻到了血腥味，想要买回他曾经拥有的房子。

他说：“关键永远在于正确的数字。”

Opendoor表示，这样的损失反映了市场前所未有的下滑。

在索诺兰沙漠的这片区域，秃鹫和腐肉的角色突然互换了。首次购房者和小投资者，在被认为是精明的投资者面前占据了上风，后者严重误判了市场。这是一个很大的转变。

十多年前，亚利桑那州处于止赎浪潮的中心，对当地抵押贷款借款人的打击最为严重。私人股本公司涌入凤凰城和其他一度炙手可热的美国市场，以低价买入房屋。

但这一次，所谓的“聪明钱”被耍了。

这种模式正在整个阳光地带展开，但在凤凰城地区表现得最为明显。根据房地产数据公司SFR Analytics的数据，去年凤凰城的机构购房占比，超过了美国其他任何主要市场。这些公司包括新一代购房者，他们像买卖证券一样买卖住宅物业，认为他们可以通过在郊区的三居室和城里的联排别墅之间找到平衡，来实现资产多元化。

大机构热衷买现房的地区。图源：彭博

Opendoor和其他公司表示，利用技术处理数据，他们可以快速顺利地完成交易。这一切听起来都那么酷，那么新鲜。他们借用了苹果创始人史蒂夫·乔布斯(的概念，称自己为iBuyers。

如今，凤凰城的房地产市场，展示出老式买卖房屋方法更有优势。随着房屋开始像首次公开募股那样交易，价格在上下波动的过程中变得更加不稳定。

劳里·泰瑞恩曾是一名教师，她和丈夫里克喜欢这个新市场。他们刚刚买下了凤凰城一栋建于20世纪80年代的三居室，这可是千载难逢的买卖。房子四周环绕着高尔夫球场，俯瞰着山景，比他们以前的家（在一个犯罪猖獗的社区）好多了。

去年11月，泰瑞恩一家花了48.5万美元买下了他们所谓的“永远的家”。但在去年6月，卖家Opendoor为这个房子支付了64.68万美元。仅仅五个月，Opendoor就损失了25%。

在他们结婚之前，泰瑞恩夫妇在2008年金融危机期间都经历了止赎，而华尔街却从中获利。现在轮到华尔街品尝苦果了。

这对夫妇正忙着花5万美元翻修厨房，厨房里的胶合板柜台正等着镶大理石。泰瑞恩一家之所以有这么多现金，部分原因是一家大机构押错了赌注。

劳里说：“他们想乘风破浪，而这个浪头正在砸向他们。这是一家公司。我并不为他们感到难过。”

亚利桑那州首府凤凰城是美国房地产市场增长最快的城市之一。包括钱德勒、格伦代尔、斯科茨代尔、坦佩和梅萨在内的大都会区有500万人口。这是一个相当大的扩张。仅菲尼克斯市的面积就超过500平方英里(1295平方公里)，比洛杉矶还要大。

凤凰城市中心。DPPed, CC BY-SA 3.0 , via Wikimedia Commons

此地的国防承包商和科技公司经济蓬勃发展，还是美国最大的大学之一亚利桑那州立大学的所在地，这里是旅游和退休胜地，以徒步旅行和高尔夫球场而闻名。

这座城市的各区，通常以千篇一律的米色灰泥房屋为特色。这种相对一致性，使得更容易远程估值，这对iBuyers及其计算机算法来说是理想的选择。这些公司有定价软件，输入专有数据，预测房屋未来的价值。

Opendoor聘请了华尔街的量化专家来为投资组合建模，从理论上讲，投资组合要平衡风险和回报。公司提供了一种替代传统房地产中介的上市方式，同时也收取类似的5%的费用。公司还打算通过以低买高卖的形式盈利。客人们喜欢这种交易的速度和减少的繁文缛节。

许多其他公司效仿Opendoor的做法。总部位于凤凰城的Offerpad Solutions，在房地产Zillow Group前首席执行官斯宾塞·拉斯科夫和对冲基金经理亚历山大·克拉宾的支持下上市。经纪公司Redfin提供在线买卖服务，作为对房地产经纪人的补充。

私募公司KKR、Barry Sternlicht的喜达屋资本集团，还有私募股权公司Cerberus也收购了房产，作为企业房东将这些房产出租出去。与Opendoor和其他iBuyers不同，私募股权公司是“买入并持有”投资者，拥有房屋多年。但就像科技公司一样，作为拥有巨额资金的批量购房者，这些基金推高了房产价格。

即使当许多本地分析师清楚地意识到市场正在停滞时，iBuyers和其他机构仍在继续购买。去年4月，凤凰城数据公司Cromford Report向其2000名订阅者发出了“危险信号”——这些订阅者大多是当地经纪人、估价师和投资者，警告说经济衰退已经开始。

美联储抑制通胀的行动推高了抵押贷款利率，减缓了销售和价格上涨。牛津大学毕业的数学家、《克伦福德报告》的创始人迈克尔·奥尔写道：“如果你在房地产投资上过度扩张，我建议你现在就提高警惕。”

奥尔说，iBuyers犯了一个简单的错误：“他们在房屋上涨时支付的价格，远远超过了他们应该支付的价格，而在下跌时收到的报价，却远远低于他们应该得到的报价。”

亚利桑那州数据公司Information Market的分析师汤姆·拉夫说，在菲尼克斯，第四季度Opendoor售出的89%的房屋在扣除费用和开支之前亏损，平均每套房屋亏损5.8万美元。他发现，在同一季度，公司平均以比最初支付的价格低12%的价格出售房屋。

去年11月，Opendoor减记了5.73亿美元的房地产投资组合。截至周五，公司股价自2021年2月的高点以来已下跌94%。

Opendoor部门总裁梅根·梅耶·图尔森(Megan Meyer Toolson)在一份声明中表示，疫情后的房地产市场，以及不断上升的通胀和利率，导致了40年一次的市场转型。

她说：“我们预料到市场会发生变化，但这种变化的速度和规模是前所未有的。”

她说，公司本可以通过取消未决合同来减轻损失，但却选择了履行这些合同，“我们的客户和他们的信任是第一位的。”。

正当Opendoor面临亏损时，当地炒房者却以高于买价20%的价格出售房屋。他们倾向于购买破旧的房产，不过通常也会把更多的钱花在翻修上。根据房地产数据公司Black Knight的数据，自疫情开始以来，凤凰城典型的房主房屋净值增加了10万美元。

一般来讲，大型企业房东处于更有利的地位，因为他们不必在市场疲软时出售，而且许多公司在金融危机后廉价买入。但现在租金正在下降。例如，Cerberus Capital Management旗下的FirstKey Homes，在房价最高的去年6月一直在加快购房步伐，去年12月，公司降低了104套房屋中95套的租金，甚至为年底前签订租约的客户提供价值250美元的礼品卡。

丹·诺玛是亚利桑那州房地产行业的常客，在繁荣时期获得了成功。他的经纪公司Venture REI以帮助机构买家购买出租房产而闻名。去年12月，诺玛参加了斯科茨代尔盖尼牧场高尔夫俱乐部房地产年度会议，现场有2000人在寒暄。独栋房东、银行家和行业供应商聚集一堂，讨论这个行业的现状。

气氛很压抑。建筑商分发了数千套房屋的清单，表明他们准备好接受大宗交易折扣。但是，舔着伤口的大投资者并没有买张。

诺玛说：“他们需要看到价格下降。”

在机构缩减开支之际，亚利桑那州房地产经纪人莫尼·怀尔德从未如此忙碌过。去年是她生意最好的一年，她完成了212笔交易。怀尔德曾是一名综合健身教练和健身房老板，驾驶着一辆黑色保时捷SUV，配有红色真皮座椅。

她的很多客户都是首次购房者，她一直在寻找Opendoor和其他iBuyers需要出手的房子。她说，当看到其中一份出售信息时，“我就流口水了。”

在她看来，这个市场对新来者来说是很理想的：“只是他们不这么看，因为他们看到的只有高利率。但如果他们放弃了这个想法（买房），那就太疯狂了。”

她的客户包括乔多纳·克里斯滕森和她的丈夫亚历克·菲利普斯，两人都是20岁出头。他们存了2万美元作为首付。菲利普斯是一名机械师，而她在大峡谷大学攻读学位的同时，在一家快餐店和一家咖啡店打两份工。

随着抵押贷款利率攀升，这对夫妇怀疑买房仍然遥不可及。夏天，怀尔德给了他们一个惊喜。她说：“情况正合适你们。”

8月，怀尔德带他们参观了凤凰城西部格伦代尔的一套两居室平房。房子由篱笆围起来，特别适合他们的两只救援犬，一只拉布拉多寻回犬和一只比特犬混血，甚至还有一个车库可以停放他们已经开了六年的丰田凯美瑞。

Photo by Eugenia Clara on Unsplash

在七次降价之后，卖家Opendoor以34.6万美元将其挂牌出售，比买下的时候低了1.9万美元。一家贷款机构仅批了34万美元，这也是这对夫妇的报价。Opendoor接受了这笔交易，甚至给了这对夫妇8000美元的优惠，以支付他们完成交易的费用。

“我觉得自己太厉害了，”克里斯滕森说，她现在在一家营销机构工作。

作为家里的第一个有房者，她邀请父母来过感恩节。她的母亲是一名服务员，父亲是一名仓库工人，和其他大约10名亲戚聚集在房子里。她说：“在我们这个年纪，能给我们的狗狗一个真正的院子真是太棒了。我们有一个真正的车库来停放汽车。我觉得自己是个大人了。”

怀尔德还与炒房者合作，包括尤瑟夫，他现在是一名商业建筑维护技术员。自2020年以来，他赚了20万美元，这对一个十几岁时随家人逃离伊拉克暴力的移民来说实在是太颠覆了。

尤瑟夫留着一脸胡子，穿着法兰绒衬衫和牛仔裤，看起来和听起来都像个千禧一代的潮人。在他最新的一栋有四间卧室、带有山墙屋顶的房子里，更狂野的风格也随之出现。

他的诀窍是低价买入，卖家是一对夫妇，他们已经搬出了房子，在两份合同落空后急于出售。尤瑟夫说：“我来的时候说，‘两周内完成交易，现金报价，不要浪费时间。’”

后来，他以45.6万美元的价格，将这处房产卖给了另一名女性。这名女性有四个孩子，在与丈夫离婚后开始了新的生活。

这并非大获全胜，但他仍然很有赚头。除去成本，他一个月能赚2000美元。尤瑟夫计划开始购买并持有房产，然后出租出去。他说：“现在是重新开始的好时机。不是每个人都想要一个疯狂的数字。”

怀尔德穿着一件饰有豹子图案的毛衣，坐在厨房的岛台上，她的牛仔靴敲击着洗碗机。她给了尤瑟夫一些建议：他去年4月份以26.5万美元卖给Opendoor的房子，目前挂牌价为21.8万美元，作为买家，他可以报个更低的价格。

尤瑟夫对此深以为然。他给房子装了个新浴缸。为了防止楼上的地板吱吱作响，他修好了两个坏掉的楼梯，安装了2000个螺丝。

怀尔德建议尤瑟夫出价18万美元，比要价低17%，最好另一家有限责任公司的名义购买，以掩盖身份。

毕竟是他几个月前以高出几万美元的价格卖给人家的。

几天后，Opendoor给出了一个回价，20.8万美元。尤瑟夫决定再等等。他认为价格只能一路走低。

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来源: qq

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