2023 年第一季度， 波士顿核心区域的购买窗口出现。今天的文章， 就讲讲我们做出这个判断的原因。

先说我们对全美房地产市场的判断：2023 年不会是全美房价大涨的一年。随着疫情后利率上升， 量化宽松结束，疫情期间房价涨得最多的区域会回落到正常区间。同时，去年屡次上头条的房租价格已经大幅回落， 多家庭等出租类居住地产价格也会回调。

如果买房的动机是长期投资， 现在是投资核心城市核心区域的好时机。如果投资目标是短期持有FLIP，可以预判1 到2 年内房价不会迅速上涨。 

这里简述一下美吉居对全美未来房市的判读。最乐观的判断是2023年第二季度是美国房价的最低点，这个最低点和2022年的第一季度的房价基本持平，比2022 年第二季度最高点下降10% 左右（Source: Mortgage Bankers Association）。比较悲观的判断是2024年第一季度是全美房价最低点，价格和2021年第一季度基本持平，从最高点下降了15% -20%（Source：Home Price Futures）。

可以看到不管是哪一种预判， 共同点是这次房市下降时间1 到2 年左右，并不是像2006年那样一场旷日持久，长达5年的重大危机。

对于美国房市的预判， 我们未来会有文章单独详细说明。这篇文章主要讨论BOSTON 核心区当前的购买窗口，这里不再赘述。

既然判断2023 全美房价大概率下跌，为什么美吉居数据迷仍然说现在是一个购买波士顿核心区的时间窗口呢？因为Boston 房市通常领先于全美房市， Boston 核心区的房市又通常领先于Boston Metro 大区域。 提醒一下，“核心区” 是重点。

从上面这张图里可以看到， 在上一轮地产危机中，波士顿房价比全美房价更早到顶。历史记录看，纽约、三番和波士顿的房价变化一直领先于全美，具有前置指标的作用。

Boston Metro 的地产市场，还有核心区或者是高价区域领涨领跌的特征（参加上图）。以前参加过美吉居讲座或者关注我们公众号的筒子们应该见过上面这张图。

划重点划重点，02116 是波士顿核心区之一，02121 是一个价格起伏较大的城市更新区域。从上面这张图可以看到，上一次地产危机中， Boston 核心区域达到最高点以后，下降幅度不超过5%， 而相距不远的02121 地产价格下降幅度超过25%。这张图的另外一个含义是，这次的地产泡沫中，02121或者类似区域又一次出现过涨。地产价格要下降25% 左右，才能算作回归均值。 

波士顿核心区地产是广受认同的低风险投资产品。只有在市场晦暗不明，恐慌情绪蔓延的时候，才有可能以低于市场正常价格买到这类地产。2023 年第一季度，借力于一个有谈判能力的经纪，还有一些运气，有可能以Low Ball Offer 的方式，低价买到这样低风险的优质地产。

说了这么多波士顿核心区的抗跌性，那么哪里是波士顿核心区呢？直接看数据分析吧。 下面这张表格是06 年全美地产危机时波士顿房价下跌最少的5 个 ZIPCODE。

如果我们把这些区域在地图上标注出来， 大家可以看到这5个ZIPCODE正好是Boston最繁华最核心的区域。

历史不能完全代表未来。我们还希望根据现状数据，看看波士顿哪些区域基本面比较稳定， 可以安全度过有可能在今年出现的经济衰退。

房主财务稳健

( 黄色 标出08 年地产危机时波士顿房价下跌最少的5 个 ZIPCODE之一)

上面这张表列出了波士顿地区房主持有房产中位时间最长的5 个区域。地产数据迷非常惊讶的发现， Cambridge超过一半的房主持有时间超过13年。  可以想象，不管未来遇到什么样的危机，这些地方基本上不会出现断供潮。这个超长持有时间，也解释了疫情期间，哈佛MIT这两所学校变身电大，Cambridge 很多出租房空了1年，仍然没有出现甩卖潮。 Cambridge房产持有者的财务稳健程度，远超想象。

出租房市场稳健

美国的出租房市场， 正在经历一场过山车。在2022 年初和年中屡上头条，房租价格突飞猛进， 推高了通货膨胀率。从2022年底开始，出租房市场又正在经历过去10年里最大的一次衰退。美吉居数据迷对多家庭出租房市场未来2年预判并不乐观，那么波士顿核心区的出租房市场如何呢？

数据说话， 我们用 MLS的出租房数据做了一个分析。2023 年1 月 MLS 求租房产数量和2022 年1月出租成交量比值，是一个快速衡量各区域出租房市场的指标。 上面表格里列出了最为稳健的5个区域。可以看到， 在当前出租房遇冷的大背景下， Boston 02115 和 Brookline 02446 求租房产的数量，甚至是低于去年同期租出去的房产数量。换一句话说，我们认为这5 个区域不会出现大量的空租房。房租有可能在大背景的影响下，出现短期下降，但是房租大幅下降甚至大量空租的场景，基本不会出现。

价格低于2019 年疫情初期

疫情开始后， FED 放水救援，基本所有资产都价格大涨。现在疫情基本结束， FED 抽水缩表，资产价格下降也在情理之中。 波士顿核心区当前房价比2019年疫情前还要低。下图是波士顿当前房价和2015 年房价比较。可以看到， 8 年时间过去，增值只有25% 左右，和通货膨胀率基本持平。这些区域的房价，已经没有太大下降空间。

风险 – HOA

美吉居数据在过去几年帮助购房或者卖房人寻找靠谱经纪人的过程中，碰到一些客户持有资产的时间非常短。根据价格曲线，我们告诉客户现在卖并不合算。这么短的持有时间，价格没有怎么涨，还要损失大约6% 的交易费用，基本不会挣钱。客户的回答常常是：这个房子的HOA （业主委员会）很头疼，惹不起躲得起我卖了就算了。所以美吉居在这些区域推荐经纪人， 除了谈判能力以外，会非常重视交易量和经验。只有足够交易量的经纪人，才更有可能知道当地HOA 容易出现哪些问题，应该如何处理。美吉居数据也对波士顿核心区域中大型公寓楼的出售数据做过分析，如果一个公寓楼在过去3年里有高比例出售的情况，我们会提醒合作的经纪人，帮助购房者回避风险。

美吉居数据一直坚信专业的人做专业的事。找到一个专攻自己购房区域、价位和户型的王牌经纪人，可以事半功倍，躲坑省钱抢房准。Again， 数据迷的观点从来都是用数据证实证否。 

数据分析看，每当市场下降，卖房人信心不足的时候，王牌经纪人的谈判能力就能够有更大的发挥空间。在市场需要加价竞争的时候， 王牌经纪人并不一定能起到省钱的作用。总体来说，王牌经纪人更强的谈判能力能够起到为客户省钱的作用。 

在2021 第一季度和2022 第一季度，市场暂时遇冷， Cambridge 和Brookline的王牌买房经纪人谈判能力都超过了房价的2%。买房经纪人的费用是房价的2.5%，意味着这些王牌经纪人基本都做到了自带干粮为客户服务。而在市场快速上升抢房大战的时候， Cambridge的王牌经纪人和他们代理的客户表现出了更强的决心， 以更大比例的加价抢房。Brookline的王牌经纪人仍然能为客户砍价买房。造成这个现象的原因，也许是因为Cambridge吸引了更多的国际投资人。

卖房子的时候， 选择本地区内王牌卖房经纪人应该是不言自明的选择。下面是卖房经纪人的数据。 可以看到，不论市场冷热，王牌卖房经纪人都能够以更高的单价（ Dollar Per SQFT） 成交。其他指标比如上市到成交时间等， 王牌卖房经纪人的数据都好于市场均值。需要提醒的是，王牌买房经纪人和王牌卖房经纪人往往并不重叠。

找到一个有经验，有谈判能力的经纪人可以帮你省钱躲坑抢房准。美吉居用客观数据，帮您找到这样的经纪人。

用户福利：未上市剑桥房源

美吉居合作经纪提供未上市房源，如有兴趣， 请和[email protected] 联系，说明您对以下哪个房源感兴趣。

1）Cambridge 6 家庭，价格300 万美金左右。最近几年翻修过。适合有房客管理经验投资人。

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用户反馈：专业的人做专业的事

以下是美吉居的用户反馈， 非常荣幸能够帮助客户们在bidding war 中买到满意并且合算的房子。

↑ 顶尖的买方经纪碰到业余的卖方经纪， 机会窗口出现