纽约“正当理由驱逐”法案2023年有望通过，长期引争议华埠房东抗议

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2023-02-07 19:02

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四年来，凡妮莎·里维拉(Vanessa Rivera)平安无事地住在她位于日落公园的公寓里。从无家可归者收容所出来后，里维拉说她“绝望”地想为她的两个孩子找到一个稳定的家。

这套公寓每月1,800美元，有一位友好的楼管，价格实惠，水电全包。

直到去年春天她把楼管叫了出来，里维拉说，因为对方没有告诉她隔壁单元有臭虫。

几天后，她收到了驱逐通知。

“我只是想知道，为什么？我为什么被驱逐？我每个月都付房租，”在法庭上反对驱逐的里维拉在接受采访时说。“他没有给我任何理由。”

根据NY1报道，里维拉是纽约州估计有150万户家庭（400万人）之一，根据正当理由驱逐（Good Cause Eviction）法案，这些家庭的租约将获得强有力的新保护。该法案于2019年首次提出，将规定房东驱逐租户是违法的，除非他们违反租赁协议，并限制房东每年可以提高多少租金。

现在，该法案的支持者认为今年是正当理由驱逐有望获得通过的一年，进步的民主党人在州立法机构中有优势，而州长霍楚（Kathy Hochul）将住房作为她预算的核心，并对市场各个角落的租金飙升感到沮丧。

然而，该法案的反对者——包括财力雄厚的房地产游说团体——声称将伤害小业主并导致房东将单位撤出市场。

“'妥协'和'正当理由驱逐'这两个词不存在于同一句话中，”华埠房东李卓勋（Jan Lee）说，他是纽约小业主组织的成员，该组织由志愿者经营，是反对正当驱逐的房地产联盟。

2023年有比以往更多的支持

正当理由驱逐在2022年会议期间未能在州立法机构进行投票。但如今形势大有不同。

支持正当理由驱逐的进步团体工作家庭党(Working Families Party)也在2022年的州议会选举中取得了最大的成功，支持的候选人在11月的初选中击败了温和的民主党人和共和党人。

“我们真的认为，立法机构的支持比以往任何时候都多，”租户倡导联盟“人人享有住房正义”的代表魏文（Cea Weaver）说。“州长也出来说，‘住房是我们今年必须做的事情。’而且我认为，立法机关可以通过谈判让正当驱逐通过。”

霍楚并没有将正当理由驱逐纳入她自己的政策文件，她的2270亿美元预算提案的大部分重点放在分区变更和新的税收激励措施上，以刺激新住房的建造——包括承诺在下一个十年开发800,000套新住房。

居者有其屋，业主和租户，各有各的难。图片来源：美联社

按照目前的措辞，正当理由驱逐可能会改变住房市场，使其有利于租户，如果租户不违反租约并且能够负担有限的租金上涨，则接近市场价格单元的租户有权留在自己的房屋中。

萨拉查说，这项法案“明确租户是有利的，因为目前，根据法律，租户在这些情况下处于不利地位，[并且]如果业主不以某种方式对租金进行监管，如果业主想要提高租金，租户处于弱势。”

正当理由驱逐将适用于所有单元，拥有三个或更少单元的业主自住建筑除外。房东必须提供续租，除非租户不支付租金、违反租约、进行“滋扰”或非法活动，或者房东想让亲戚接管该单元。

与现在不同的是，租金涨幅也将以市场利率为上限，涨幅为之前租金的3%或当地通货膨胀率的一倍半。目前，在纽约市，立法将允许租金上涨幅度略低于10%。

租金稳定单元——不被正当理由驱逐法案涵盖，租金每年允许的涨幅由租金指南委员会设定。根据纽约大学弗曼房地产和城市中心对纽约市租金的分析，在1999年至2021年间，假设租金稳定单元的起租为1,000美元，其租金已上涨约68%至1,680.38美元。

如果同一单元改为市场定价，没有租金稳定所施加的上限，其租金将增加两倍以上：130.65%，至2,306.50美元。

在正当理由驱逐下，同样是1,000美元的市场单元，其租金将上涨至2,111.52美元——涨幅为111%。

曼哈顿唐人街（侨报资料图）

然而，该市实际增加的租金与正当理由驱逐法允许的租金之间存在差距，这导致对该立法持怀疑态度的人质疑它是否符合在该市拥有房屋的成本：房东，尤其是那些拥有寥寥几栋房屋的人，能负担得起不断上涨的税收和维护、翻新的费用吗？

“你不能只支付运营成本。你必须提供足够的回报，让人们可以投资锅炉或修理屋顶，”主管纽约市住房和经济发展的纽约市副市长维基·宾（Vicki Been）说。

宾表示，她还担心这项立法可能会使包租公（做房东）成为一种经济上不可行的经营方式，并导致公寓被撤出市场，从而加剧该市的住房危机。

家族拥有两栋公寓楼的唐人街房东李说，他和其他小房东认为正当理由驱逐是一种生存威胁。他说，租金支付不了他们的成本，更不用说允许他们使用物业来为下一代积累财富。

他说，定价缺乏灵活性将驱赶少数族裔业主，他们在整个城市的社区长期拥有和维护建筑物，而大型房地产集团直到最近才进行投资。

“如果华人房东离开华埠，这些物业不被中国家庭接管，而是被那些面目全非、没有灵魂的公司实体接管，没人知道他们是谁，”李说，并补充说，“如果没有华人老板，华埠还算什么？”

封面图片、正文图片来源：除注明，均为美联社

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