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“地产王中王”也不淡定

“地产王中王”也不淡定

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文:内幕君
来源:地产风声(ID:fangshi488)

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三年前的春天,全球被疫情初初肆虐,黑石集团董事长苏世民开启了个人首场中国直播。

助播嘉宾高瓴资本张磊说,最好的投资机会在中国,在当下。苏世民同意:疫情之后的中国会非常有前景。

两个抬手就是几个亿甚至上百亿买卖的大佬,一捧一逗很像在说相声。

另一个助播嘉宾是黑石的“小迷弟”郁亮。万科的跟投及合伙人机制,都是受黑石启发。

直播中,郁亮问知识资本和资金资本怎么平衡,苏世民解答完,郁亮接过话:我明白了,先要找到人再找到钱。

狗蛋说,站在行业经理人巅峰的郁亮,不会想不明白这事。

那次直播的主题叫“2020,市场破局与投资趋势”,但嘉宾还是躲不过“带货”,帮苏世民吆喝新书《我的经验与教训》。郁亮读了偶像的大作,提出了一些看起来不像困惑的困惑。

开通微博账号,入驻抖音、今日头条等中国社交媒体,紧接着就进行直播,网友说美国人苏世民在中国“路演卖书”。

这本书前辅文有个「专家推荐」版块,上列51位中外名人,有美国第56任国务卿基辛格、美联储首位女掌门珍妮特·耶伦、马化腾、马明哲、张一鸣、李彦宏等。

所有专家里,排在首位的是许家印。当时的恒大还是一副如日中天的气象。

许老板的推荐语写到“他(苏世民)注重风险管理,坚持诚信做事,崇尚志存高远”。

这51位专家多数来自政界、科技互联网、教育、金融以及地产5个领域。其中地产圈除了许老板,还有傅育宁、卢志强、徐念沙、王文学、郁亮、张欣。

管理着全球最大规模房地产基金的黑石,有个称号叫“地产之王”,三年前黑石资产管理规模达5500亿美元,其中房地产的资产管理规模高达3250亿美元。

苏世民能吸引这么多中国地产大佬搭台,狗蛋说,黑石应该叫“地产王中王”。


02

事实上也是这样的。

2019年,黑石收购普洛斯在美国的工业仓库等物流资产,创下全球有史以来规模最大的私人房地产交易记录,涉及物流资产总面积约1660万平方米,相当于2325个标准足球场那么大。

交易完成后,黑石跻身美国最大的仓储物流业主之一。

与此同时,黑石还是“美国最大房东”,拥有最多的独户物业,一些老旧公寓被黑石买下后会重新翻新出租,老旧办公楼经过翻新,租客稳定后则可能被出售。

黑石还先后收购了英国第二大的学生公寓运营商、美国最大学生公寓运营商,从而分别在英美拥有2.8万和11.9万个床位。

除此之外,黑石在全球拥有众多商业物业、工业物业、酒店,收益来自运营期间的租金收入和管理费用。

黑石在中国拥有超500万平仓储项目,这些物流项目出租率超过90%,京东是其中最大的租户。

简单来说,房地产业务给黑石贡献了一半以上收入和资产管理规模,称得上是黑石的基石。全球“私募之王”其实更像收租大户。

同样从房地产身上捞钱,黑石花样繁多,而中国房企好像只会一个体位:买地卖房。

对比起来,黑石可不就是隔壁王中王。

当年万达、融创、富力握手,73个酒店和13个文旅项目交易价约630亿,被成为是“世纪大交易”。收购英美两大学生公寓运营商时,黑石分别花了423亿和845亿人民币,收购普洛斯是187亿美元,随便一笔都是大交易,比过去大家眼里财大气粗的中国房企,更加财大气粗。

然而,三年时间,沧桑巨变。

许老板已经不是那个可以排在首位的许老板,就连黑石也不是那个轻松“买买买”的黑石了,甚至也需要“卖卖卖”来回血。

1月29日有消息确认,黑石转手毗邻伦敦塔桥的地标综合体“圣凯瑟琳码头”,交易价为34亿。

稍早之前的1月25日,黑石确认以2.4亿欧元出售了巴塞罗那的一栋建筑。

1月24日,另有消息称,黑石正在洽谈售出印度最大房地产投资信托公司一半股份,交易价或达4.8亿美元。

更早之前的2022年12月,黑石转让了美高梅大酒店和曼德勒海湾度假村49.9%的股份,售价12.7亿美元。

2021年黑石认为美国住房市场会持续火爆,以60亿美元代价收购美国独栋住宅租赁公司Home Partners,当时黑石方面表示,期待携手Home Partners后进一步投资房地产。

那时候疫情带来居家办公的兴起,催生对大house的需求,同时美国当时抵押贷款利率低,房地产出现了自09年金融危机以来罕见的交易热潮,黑石借机补仓。

但仅仅过了一年,黑石就宣布Home Partners停止在美国38个城市购房。


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美联储2022年持续加息,美国30年房贷利率持续上升,处在6%以上的高位,与2021年第三季度比翻了一番。

购房成本高的同时,美国人民也在担心经济衰退,双重因素抑制美国楼市,房价最近半年来持续走弱。

市场信心不足已经冲击到了黑石。

去年10月开始,黑石地产两只旗舰地产基金持续遭遇赎回。为了避免更多挤兑,黑石一度将月度赎回额度从资产净值2%下调到0.3%。

虽然苏世民对外解释,主要是海外(亚洲)投资人在赎回,他们获利了赎回补仓其它资产。但外界仍然更愿意相信,那些抢赎投资者是在抢“止损”时机。

今年1月,黑石地产基金其中一只旗舰产品BREIT,获得40亿美元战略投资,苏世民眼里的拳头产品,这一回竟然给出了保底收益的承诺。

黑石保证投资者在6年持有期内最低年化回报率11.25%,如果达不到,黑石注资的10亿美元用来补偿。

私募巨头承诺保底收益,全球同频寒凉。

这个来自大洋彼岸的私募巨头,在中国房企陷入泥潭这两三年,一度扮演了接盘侠角色。

2021年通过两次交易,黑石全盘接过广州国际机场富力综合物流园,并且差一点收购SOHO中国。

媒体还说,黑石准备了500亿美元抄底全球房地产。

外界发现,"接盘侠“黑石也没那么淡定自若了,去年下半年开始加大力度起诉欠款租客,目的是提高旗下地产基金的财务回报。

苏世民曾说,判断市场触顶的指标是身边赚到大钱的人数。狗蛋说,当那些习惯了赚大钱的公司开始珍惜每一个铜板,市场就差不多是触底了。

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