房贷延至100岁？专家称“贷贷相传”值得肯定
近日，“南宁有银行将房贷年龄期限延长至80岁”的消息引发热议。随后，北京、杭州、成都等多地银行相继延长房贷年龄期限。其中，杭州有银行延长贷款年龄至75周岁，宁波两家银行将此期限延长至80周岁、成都建行被传最高可贷至90岁。
2月16日早，一份建发房产海报流传网络，上面写着“重磅利好，贷款年龄最长达100岁”。而据国家卫健委员此前发布的公报，2021年我国居民人均预期寿命为78.2岁。因此，网友将这波房贷政策松绑戏称为“千秋万贷”、“贷贷相传”，但实情可能并非如此片面。
“贷款年龄最长达100岁”的宣传实在是太令人震惊了。
该海报内容显示，建发房产与南宁部分银行合作，购房者购买建发南宁相关楼盘，住房按揭贷款年龄加贷款期限可放宽，子女作为共同借款人最长可贷至100岁。对此，建发房产南宁旗下楼盘置业顾问告诉蓝鲸记者，这是一款接力贷产品，需要有子女作为共同借款人，并且要根据买房人的实际情况综合评估，最终需要银行审批。而另一位置业顾问则告诉记者，具体如何实施还不明确，海报也不是建发房产发的。
何为“接力贷”呢？简单来说是采用子女和父母共同还款的方式，使贷款期限得以延长，并非让购房者孜孜不倦还贷到耄耋之年。
建行成都某支行个贷中心工作人员告诉蓝鲸记者，“出现这种情况，更多是因为子女名下已经有多套房，所以没有购房资格了，而父母还有购房资格。但父母的年龄比较大，贷款年限很短，譬如70岁购房者申请贷款300万元，按照规定5年内要还清，那还款压力太大了。所以在房价高、还款压力很大的情况下，就推出了相关产品，子女可以一起还，贷款年限加以放宽，所以就出现了最晚能贷到90岁的说法。”
据悉，如果老年人自己单独申请贷款，建设银行目前受理的起贷年龄不超过70岁——70岁的购房者办贷款，最长贷款年限为5年。早在2017年，建设银行官网就有过关于“合力贷”的个人贷款产品介绍。借款人贷款年限受限或偿还贷款能力有限时，可以增加儿女及其配偶作为共同借款人。而银行在受理有共同借款人的房贷申请时，会根据子女的年龄进行测算。
工作人员称这款产品的年限以前是延长到75岁，现在放宽到90岁。那么如果老人向建行申请贷款时为60岁，子女作为共同借款人，可以贷款30年；老人申请贷款时为65岁，子女作为共同借款人则可以贷款25年，以此类推。
不同银行的“接力贷”产品条件略有差异，成都银行成都某支行个贷中心中作人员表示：如果通过子女作为共同借款人一起还贷，则最多可将贷款期限延长至30年。换言之，是购房者申请房贷时为63岁，加上子女共同还贷，理论上可贷款30年，则意味着“还贷至93岁”。此外，该工作人员补充称：“实际上‘（延长至）90岁’意义不大，大多数人到一定时间就提前把贷款结清了。”
实际上，南宁房贷风波发酵至此，是因为部分读者混淆了”年龄限制“和”还贷期限“两个概念。
“年龄限制”针对的是贷款人的年龄，据”易居研究院“文章，在房贷领域”年龄限制“主要是指18-70周岁之间的成年人，即要申请个人按揭贷款，其年龄必须为18-70岁。实操过程中，部分城市会设定为18-65岁。
而“还贷期限”的完整含义是房贷的年龄期限，即“房贷期限+年龄”，即某银行将此期限设为80岁时，50岁的人可以贷款30年，而60岁的人只能贷20年。据凤凰网报道，2月13日，中信银行南宁分行专门召开会议，强调“外界理解有误”，该行的规定是“贷款人年龄加贷款期限”放宽至不超过80岁，而并非是贷款人年龄放宽至80岁。
值得一提的是，据凤凰网房产调查统计，“房贷年龄最长可至80岁”在上海并非新鲜事。凤凰网房产咨询上海各大银行了解到，当前上海大多银行的最高房贷年龄期限为75岁，例如工商银行、建设银行、招商银行、上海银行等。也有部分银行政策更加宽松，将房贷年龄期限放宽至最高80周岁，如交通银行和兴业银行。
上海易居房地产研究院研究总监严跃进指出，部分网友从“老年人购房”、“老年人还贷”的角度去理解，其出发点是人口结构的变化，有一定合理性。但是严格说，“房贷年龄期限延长”属于房贷领域的政策工具，其本身不属于特殊的政策。
据蓝鲸房产报道，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，南宁等地出现房贷年龄期限上调的情况，是为了激活加杠杆买房的情绪。
以一组数据论证。2022年，房地产贷款占新增贷款的比例降至4.9%的历史新低，2023年1月，居民新增人民币贷款2572亿元，同比减少5858亿元。其中，中长期贷款2231亿元，同比减少5193亿元。他指出，“当下，居民贷款买房的积极性很低，或者说不愿意加杠杆，但在高房价的背景下，不加杠杆，就意味着房子卖不动。所以，各种政策都是为了激活大家加杠杆的积极性。”
严跃进指出，“房贷年龄期限延长”，本质上是增加了部分购房者的贷款时长，进而增加贷款额度、减轻月供压力。
他认为，2020年以来全国各地房地产政策持续宽松，尤其以房贷政策为主要的政策工具。包括首付比例下调、房贷利率下降、商业贷款转公积金贷款、一人购房全家帮、公积金可充当购房首付款等，以及此次提及的房贷年龄期限延长政策，其都属于房贷层面的政策工具内容。所以此类政策的宽松，本质上吻合了各地激活合理住房消费需求的导向。这也是此次南宁政策的重要出发点。
据新京报报道，北京金诉律师事务所主任王玉臣律师表示，从银行贷款的角度延长还款时间，可以降低每个月的还贷压力，同时还能让更多年龄偏高的人群加入房贷大军。但是，这种做法有利有弊，作为购房人还是要慎重选择。
王玉臣认为，一般来说，60岁、70岁以后，很多人基本上已经没有了工作能力，大多靠子女或者社保等方式养老。这个时候，老人的资金支付能力其实是相对不佳的，一方面可能会影响到自己老年的生活品质，继续背着房贷压力，给银行打工。另一方面，相关风险可能会转移到子女身上，增加子女的经济压力。
回顾这场“贷贷相传”的集体调侃，易居研究院认为，“此次政策依然有值得肯定的出发点，社会大众无需苛责，‘非黑即白’的评价模式，不利于各地政策的因城施策开展。当然这中间产生的疑惑或质疑现象，也值得我们反思。” 比如被混淆的专业术语、比如政策背后的市场反应、比如公众对于房贷问题一点就燃的情绪和讨论意愿等。
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