房贷年龄期限可延长至80岁？贷款人离世后剩下房贷该如何处理？银行回应

2月12日，据多家媒体报道，广西南宁多个楼盘对外宣称“住房按揭贷款年龄期限可延长至80岁”，包括中信银行等部分银行已经在执行该政策。这一消息引发市场广泛关注。

招商银行相关人士告诉上证报记者，截至目前，“贷款人年龄不超过70岁这一规定并没有改变，未收到总行关于“南宁房贷年龄期限可延长至80岁”的通知。

“近期的确收到了通知，但目前只有中信银行可以执行，其他银行仍在落实中。”贝壳平台南宁的一位经纪人告诉记者，并非“贷款人年龄”不超过80岁，而是“贷款人年龄加贷款期限”放宽至不超过80年，即年满50周岁，只要符合贷款条件，均可按最高30年期限申请房贷。

2月12日，中信银行南宁分行相关负责人表示，外界对此规定理解有误。近期总行统一下发文件，其中“贷款人年龄加贷款期限”放宽至不超过80岁，但“贷款人年龄不超过70岁”这一规定并没有改变，且相关业务前提是银行已经核实贷款人收入流水满足贷款要求。截至目前，新规定尚未有业务落地。

房产中介收到的内部通知

当前各城市在个人住房按揭贷款申请方面，关于年龄的限制普遍执行以下条件：申请人年龄在18周岁以上，65周岁以下，有合法有效身份证明、居住证明、收入证明、无不良信用记录、具有完全民事行为能力的自然人；申请人年龄与借款期限之和不超过70年。

什么是“接力贷”

针对“贷款人最长可贷到80周岁，银行的风险又该如何控制？”的这一疑问，有银行工作人员表示，这是一款“接力贷”产品，顾名思义就是父母和子女两代人接力还款。

他表示，“我们对贷款申请人的资质审核会比较严格，同时还要求指定其子女作为共同还款人，贷款人和共同还款人都必须具备还款能力。一旦贷款人丧失还款能力，其子女就要承担相应的还款义务。一般来说，非常优质的客户才能获批。”

百度百科显示，接力贷指以某一子女（或子女与其配偶）作为所购房屋的所有权人，父母双方或一方与该子女作为共同借款人，贷款购买住房的住房信贷产品。这种个人住房接力贷款，是指借款人作为主贷人申请的借款期限与银行对借款人的年龄要求不相符合，可以通过增加一个共同借款人(所购房屋的共有人且与主贷人是子女关系)来满足借款人的年龄要求。

也就是说，不论是接力贷还是普通按揭贷款，房贷的贷款上限都是30年，不存在贷款子子孙孙无穷尽的情况。

房贷没还完就离世，应该怎么办？

网友也产生了很多疑问：退休后按揭的钱从哪里来？人离世后房贷还没还完怎么办？期间房子过了70年产权会被收回吗？

首先要看是否有继承人。若房产由法定继承人继承，根据相关规定，继承人在继承遗产的同时也要继承其贷款债务，继续还款。

若继承人放弃继承房产，且有房产证的，银行则会将贷款人按揭贷款的房屋进行拍卖，用拍卖所得来抵偿房贷，不足部分银行也不能再追究，多出部分继承人也没有权利再继承。

若继承人放弃继承房产，且房产证还未办理下来，房屋则由开发商处置，因开发商在贷款时往往一并作为担保责任关系的一方，即开发商需要为贷款人偿还银行贷款。

通常而言，银行会对办理房贷的购房者年龄进行限制，以此实现控制贷款风险的目标，具体的年龄限制由各家银行自行规定。“大多数银行对于贷款人‘年龄+贷款’年限的限制为65至70岁，而少部分银行对于其优质客户甚至可以达到75岁。”中国银行研究院研究员叶银丹向《中国银行保险报》指出，“在实际操作层面，具体能否获批，还要看近期房贷市场供需情况以及贷款人自身的资质情况。”

山东一位房地产业内人士向《中国银行保险报》指出，目前她所在的城市银行依然将房贷最高还款年龄限制在70岁以内。不过近期该市推出了针对多孩家庭住房公积金贷款政策，将二孩家庭最高贷款额度提高10万元，三孩及以上家庭提高20万元。

广州地区部分国有银行及股份制商业银行表示，目前对贷款年龄方面的要求暂未调整。多家银行房贷限制为“借款人年龄+贷款年限”之和不超过75岁，且借款人小于70岁。

广东中矩律师事务所律师郑博恩表示，若银行执行“房贷年龄期限延长至80岁”的政策，存在的最大风险是贷款人因年龄较大无法履行还款义务，而房子也因楼龄年限问题导致贬值，此时就会存在资不抵债的情况，会给银行形成不良资产。

对此，12日下午，国务院发展研究中心研究室主任冯文猛在接受记者采访时表示，从社会进步的方面来看，我国人均预期寿命不断增长，老年期的收入保障也在不断完善，房贷扩龄如果是基于对这一变化的考虑，是件好事情，体现了社会的进步；但如是从单纯短期内寻求扩大贷款量的发放角度做出的决定则需要慎重，必须考虑相关风险如何防控，如果没有做好风险防控，无差别地盲目推进，将有可能产生大量的、无法偿还的债务。

冯文猛表示，“这一政策的主要风险就是放贷风险能不能有效防控的问题。目前我国人均预期寿命为78.2岁，按此标准来看，80岁如果无差别地适用于全人群确实有点冒险。从南宁当地的人均预期寿命看，如果当地的个人均预期寿命有没那么高，无差别进行放贷未来会存在风险，需要对不同人的个体及家庭情况做好甄别；在执行中，如果出现有些人以此为幌子，以别人名义来做放贷借贷，将会引发更大的风险。”

“目前部分中老年人和子女一起贷款买房的需求增长，以及当前贷款额度较为充裕等因素，使得延长贷款年龄具有一定的需求空间。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进分析。

记者注意到，央行日前发布的最新数据显示，1月居民贷款新增2572亿元，同比减少5858亿元，继续同比大幅少增。其中，主要由房贷构成的居民中长期贷款增加2231亿元，同比减少5193亿元。

对此，民生银行首席经济学家温彬指出，按揭贷款在地产销售未见明显改善以及“提前还贷潮”加剧下，致居民中长期贷款新增规模依然较弱。

今年1月央行、银保监会宣布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制后，多地发布首套住房贷款利率下调通知，多城房贷利率跌破4.0%，最低为3.7%。

1月20日，韶关市按照“因城施策”原则，结合房地产市场形势变化和政府调控要求，自2023年1月18日起，实施阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

1月28日，中国人民银行天津分行在官方微信公众号发布消息显示：自2023年1月起，天津市首套住房商业性个人住房贷款利率下限执行“不低于相应期限LPR-40个基点”（按照当前五年期LPR计算，即为3.90%)。

1月29日，郑州首套房贷利率正式由4.1%调整为3.8%引起了市场的普遍关注。

1月31日，有消息称，四大行下调珠海首套房房贷利率，最低可按照3.7%执行。

2月1日，南宁市住建局发布消息称，即日起南宁市阶段性调整首套住房商业性个人住房贷款利率下限为3.7%，据报道，近两年南宁的首套房贷利率普遍在6%左右。

贝壳研究院监测数据显示，1月份，我国主要城市首套房贷利率平均为4.10%，二套平均为4.91%，同比分别回落146个和93个基点。截至1月31日，在其监测的103个城市中，首套利率低于4.1％的城市共30个，而1月16日为19个，其中二线城市8个，其余均为三四线城市。具体来看，首套利率4.0％的有2个城市，利率3.95％的有4个城市，3.9％的有9个城市，3.8％的为11个城市；首套利率3.7％的城市有4个，为目前全国商贷利率最低水平，分别是广西南宁、广东珠海、湖南株洲和常德。

中国银行研究院副院长周景彤告诉记者：“房贷利率下调政策从需求端入手，旨在减轻购房者负担，通过提振销售带动房地产行业企稳回升。”

北京大学国民经济研究中心主任苏剑指出，房贷利率的下降是根据宏观经济形势作出的调整。房地产在国民经济中具有支柱性地位，利率下调有利于房地产业的恢复，将对促进投资、扩大需求、稳增长和稳就业发挥积极作用。

从全国整体来看，三四线城市与一二线城市的房贷利率仍存在一定差距。北京某房产中介工作人员告诉记者，目前北京首套住房贷款利率仍为4.85%。北京作为一线城市，房地产市场较为稳定，这一点与三四线城市存在较为明显的差异。

对于大城市是否会降低房贷利率这一问题，易居房地产研究院研究总监严跃进认为，按《建立首套住房贷款利率政策动态调整机制》给出的定价规则，一线城市目前并不能突破4.1%的利率。

未来哪些城市将会有房贷利率下调的需求？上海易居房地产研究院统计认为，二线城市中的太原、沈阳、石家庄、哈尔滨、昆明、乌鲁木齐、南宁、武汉、海口和贵阳等地，三四线城市中的柳州、三亚、日照、承德、温州、中山、张家口和赣州等地，都有对房贷利率进行下调的需求。

苏剑表示，为消化三四线城市库存，既要管控好一二线城市房价，也要扩大三四线城市的吸引力，避免资金单纯流向大城市。

展望后市，周景彤认为，本轮首套房贷利率下调政策的实施从三四线城市开始，逐步向二线城市蔓延。在下调房贷利率政策刺激下，部分基础较好的二线城市有望迎来楼市企稳甚至回升，不再满足下调利率条件的城市将率先退出该项政策。

在各地下调新发放房贷利率的同时，关于下调存量房贷利率的呼声再起。不少购房者表示房贷利率在5.88%左右，有的甚至在6%以上。这与当地最新的房贷利率相差接近2个百分点，这部分存量按揭用户，在有存款的情况下，选择了提前还贷。

一家国有大行支行负责人认为，是否对存量房贷进行调整，可能要看政策层面的要求。另外一家大行的北方分支机构负责人则认为，当前利率市场化趋势下，可能监管方面不会介入。“一般来说，存量房贷份额比较大的情况下，如果对存量进行利率调整，尤其是当地分行，会面临非常大的经营压力，决策流程也会比较长。”

上述大行的北方分支机构负责人认为，提前还贷是客户的正常需求，包括跟客户签订的按揭贷款的合同当中，也存在提前还款的相关条款。现在部分银行在执行端上，进行时间的延后，可能有当地、上级对于指标的考核压力有关。但是，提前还款量比较大的几家银行肯定不会关闭这个通道，只是想随着时间逐步消化。

“当前，存量住房贷款面临银行维持收入与购房者希望减少支出之间的矛盾，银行缺乏足够动力降低存量房贷利率，但在购房者大量提前还贷的情况下，不同地区根据当地实际情况灵活调整存量房贷利率，逐步缩窄存量房贷与新增房贷之间的利差，或有利于缓和提前还贷现象。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈静文对《证券日报》记者表示。

1月28日，春节后首个工作日召开的国务院常务会议亮出多项稳经济举措。会议提出，乘势推动消费加快恢复成为经济主拉动力，促进汽车等大宗消费政策全面落地，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼工作。

据记者不完全统计，近期已有包括云南、内蒙古、江苏、辽宁、广东等在内的多个省市发布了稳经济发展相关措施，其中有一条皆重点指向支持合理住房消费。

1月16日，江苏发布《关于推动经济运行率先整体好转的若干政策措施》，从换购住房个人所得税、公积金贷款政策、动迁安置补偿、商品房价格备案等角度落实购房需求提振的支持。

1月27日，辽宁发布《辽宁省进一步稳经济若干政策举措》，明确鼓励二手房交易和新建商品房销售享受同等补贴支持政策。

1月28日，广东省住建厅负责人在广东全省高质量发展大会上表示，今年将大力促进住房消费。因城施策实施好差别化住房信贷政策，积极支持刚性和改善性住房需求，为以旧换新、以小换大、生育多子女家庭住房消费提供便利；并按规定落实个人购买住房契税及换购住房个人所得税等优惠政策。

1月29日，上海市政府正式发布《上海市提信心扩需求稳增长促发展行动方案》，推出十项行动32条政策措施。其中一项重要举措是，支持刚性和改善性住房需求，落实临港新片区、5个新城人才住房支持政策，满足房地产企业合理融资需求，确保房地产市场平稳健康发展。

严跃进解读表示，住房消费提振的政策非常多，主要涉及金融、财政、营商环境等方面内容。金融方面，各地都提及了信贷支持，尤其是首套房认定标准放宽；财政方面，各地继续提及契税补贴、个税减免等政策内容；营商环境方面，强调了搭建房交会平台、鼓励省外购房需求回流等政策支持，值得全国其他省市学习。

这些政策释放出的信号是，自2022年以来房地产支柱产业地位明显提升背景下，“房地产业与宏观经济”的关系明显增强，住房消费地位进一步上升。

来源 | 中国房地产报、上海证券报、中国财经报、财联社、证券日报、中国银行保险报、韶关发布、经济观察报

封面 | 摄图网