22.02.2023

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导读：住房金融需求应更好匹配人口年龄结构变化。

作者 | 第一财经 安卓

“贷到80岁”或将成为今后的常态。

在广西南宁不断击穿贷款人年龄限制的带头尝试之下，近日，已有多个城市跟随。第一财经了解到，广州已有某大行将贷款人年龄+贷款期限最长放宽到85周岁，而在此前，一般是70~75周岁。除了广州以外，包括北京、上海、成都、宁波、无锡等多地也传出了放宽贷款人年龄限制的消息。

对此，有专家认为，目前来看，类似的“超长贷”偏噱头的意味更浓，但从长远来看，住房金融需求应更好匹配人口年龄结构变化。

“超长贷”客户目前较罕见

为刺激购房需求，去年以来，围绕房贷，各地出台了大量优惠政策，从降低房贷利率、首付比例，到提高公积金贷款最高额度、试点二手房“带押过户”，再到发放购房补贴、创新还款方式等。

今年2月12日，一则“南宁房贷年龄期限可延长至80岁”的信息在朋友圈疯转，引起市场的广泛关注。

“贷到80岁”的热度还没有过去，16日，南宁一楼盘“贷款年龄长达100岁”的海报又开始在网上刷屏。据了解，其具体算法是借款人年龄不超过70岁，在子女作为共同借款人的前提下，最长贷款年限30年，两者相加为100岁。但当地多家大行支行都称，不办理类似“接力贷”。

第一财经查阅多家银行网站发现，其对于个人住房贷款的期限一般界定为：贷款期限最长不得超过30年，且借款人年龄与贷款期限之和不得超过70~75年；借款人年龄要在18(含)~70周岁(含)之间。

同时，也有银行规定，两个（含）以上共同借款人借款的，可按照满足贷款条件中年龄较小者的认定贷款期限，所以，这也为后续部分“超长贷”的噱头埋下了伏笔。

比如，70岁的父母+40岁子女共同申请贷款，以40岁子女认定贷款期限，可最长申请30年贷款。但贷款人年龄加贷款期限最长实际为70年（40+30），而不是100年（70+30）。

一位按揭公司负责人对第一财经表示，目前暂时还没有遇到“超长贷”的客户，“但我相信未来可能会遇到。”他说。

“这更多是一种营销的噱头，只是个别银行和个别项目的合作。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说。

或成未来趋势

不过，“超长贷”确实在不断地挑动着市场的神经。

第一财经发现，一些地区放宽贷款年龄的背后，均需要子女作为共同借款人或者担保人。

比如广州需要直系子女做担保（即借款人为1个主体），有些地区是子女作为共同借款人（即借款人为2个或以上的主体），而个人住房贷款期限最长为30年的政策并没有突破。

对于“超长贷”的蔓延，李宇嘉认为，其确实对楼市成交有促进作用，至于是否违背相关政策还有待监管发声，“不过，我们也发现，如今人们的购房年龄在延后，再加上未来的延迟退休等，那么是不是有必要把贷款的年龄限制整体延长，这也是未来监管层需要考虑和研究的事情。”他说。

植信投资研究院资深研究员马泓表示，随着老龄化的到来，如今的人口年龄结构与10多年前相比发生了较大变化，那么相应的适龄购房群体也应有一定调整。

“我认为，未来，包括住房市场、监管部门、金融机构等确实应该深入研究人口年龄结构的变化，以及这种变化背后银行等金融机构如何更好地匹配人们的住房金融需求。”他说。

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