均价14000，但这却是中国最难买到的商品房
作者：宋富贵
来源：米宅
全文2541字，预计阅读需6分钟。
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中国的农历新年的元宵节，刚刚只过了一天。
正月十六，雄安新区首个市场化住宅项目——雄安华望城正式开盘，这是千年大计之城——雄安首批对外销售的商品住房项目。
虽然该项目定义是商品房，然而此商品房和彼商品房却大不相同。
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不同点很多，我们一个个的来说。
第一个是购买资格。
华望城购买条件是“3+1”政策，即前面三个条件必须完全满足，后面五个条件满足一个即可。
三个必须条件是：
1、跟一二三类疏解企业(或雄安人力)签署的正式合同(盖有单位公章)；
2、在新区无房，能开无房证明；
3、一二类疏解企业社保或纳税在新区缴纳满一个月，三类疏解企业社保或纳税在新区缴纳满一年以上。
五个选择条件是：
1、北京户口
2、新区积分落户
3、有雄才卡
4、单位开具的人才证明本科以上学历即可
5、新区五年社保
由此可见，商品住房主要是面向北京疏解人员，为疏解北京非首都功能而准备，这也是符合新区定位的。
而雄安三县本地人，反而不太可能满足以上条件。
对于广大其他想买雄安的外地人，如果不在雄安工作，这更不可能。
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再说华望城的产品。
房源分为ABC三类户型，A类是小面积的两室两厅，B类三室两厅，C类四室两厅，面积从96平米到170平米不等，目前已知的有9种面积，分别是：
A类：96平米
B类：112平米、131平米、135平米、137平米
C类：148平米、149平米、163平米、170平米
另外，还有两个细节令人关注。
第一个是开发商，开发商并不是万科、保利、龙湖等全国性开发商，而是一个名叫中国雄安集团城市发展公司。
很显然，从名字就可以判断，这个公司是一个区域性质，具有明显地方城投性质的开发商。
第二是现房限售，虽然这一点官方没有强调，然而从网上上传的已有照片来看。
从室外景观到市内装修，基本上就是现房或者接近现房销售了。
那么，雄安第一个商品房项目房价是多少钱呢？
目前官方尚未公布商品房的价格，但从社交媒体发布的内容看，参考价为1.4万元/平米，首次购房者再优惠1千，相当于1.3万元/平米。
当然这只是网上说法，未必是最终价格，而且各个楼盘也会根据楼层和房型的不同，制定不同的售价，但是应该在这个区间上下浮动。
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虽然这是个不足15000元房价的项目，然而鉴于它是雄安新区第一个商品房项目开售。
国家新闻社，新华社专门写了一篇报道。
该报道虽然没有提华望城的名称，却详细的阐述了未来雄安新区的住房政策。
那么，未来雄安新区住宅会有哪些品种，主体和渠道呢？
在这篇报道中给予很清晰的答案。
包括商品住房、共有产权住房、机构租赁住房和保障性租赁住房四类住房。
其中，商品住房和共有产权住房为销售型住房，机构租赁住房和保障性租赁住房为租赁型住房。
（虽然报道中没有明示，机构租赁住房和保障租赁住房的主要区别应该是房东不同，一个房东是政府，另外的房东应该是各类公司）
那么这些房源的配比是如何呢？
报道中，也有了明确的比例关系。
——在新建片区住房项目中，配置了不低于30%的“只租不售”型住房，并按照职住平衡、适度超前原则，合理确定住房供应规模，统筹安排住房供给布局。
那么房价呢？
——销售价格实行备案制，按照“成本+税费+合理利润”方式测算备案价格，严格落实稳地价、稳房价、稳预期目标，保障新区住房市场平稳健康发展。
另外，和别的城市楼市不同，雄安将会执行更为严格的限售政策。
商品住房自取得不动产权证书满5年后可按规定上市交易；
共有产权住房自购房之日起满5年后可按规定取得全部产权，再满5年后可上市交易；
一个家庭只能购买一套商品住房或共有产权住房。
最后，借用雄安新区住房管理中心相关负责人的口，新华社又用红字重点标注了雄安新区的楼市大方向。
一个“坚决”，一个“严厉”，让人感到了雄安新区楼市未来浓浓的政治感。
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当然，今天谈了谈雄安新区第一个商品房项目和雄安未来的楼市方向，和中国99%的读者都没有直接关系。
因为雄安有着非常严格的限购要求，这不同于其他城市，我们可以比较方便的异地购房。
然而，从雄安第一个商品房和相关报道，我们却可以读出来一些中国未来楼市的走向。
毕竟雄安是中国的第一新区，不但可以纾解北京首都功能，更重要的是为未来中国城市发展和城镇化要打出样子的“千年大计”。其楼市未来也应该是中国其他大城市的榜样。
所以，我们可以管中窥豹的推测一下，在国家的眼中，什么才是中国楼市应该有的模样。
1、未来的中国楼市绝对不是一个完全自由的商品房市场，而是由国家严格管理、严格控制半自由的二元化市场。
你可以从华望城严格的限购政策中看出这一点。
你也可以从新华社报道，未来雄安“一个家庭只能购买一套商品住房或共有产权住房”的要求中读出这一点。这是中国楼市最重要的发展方向。
另外，从租赁占比30%的比例来看，未来各地城市新区发展，很可能会参考这个比例。
这就意味着中国最底层的三分之一城镇人口将退出商品房市场。
另外，中国所有城市，将不同程度的把楼市一切二，二切四。
楼市=商品房市场+共有产权住房市场+机构租赁住房+保障性租赁住房
2、地方国企的城投公司或许将成为中国楼市开发重要的一个参与角色。
前二十年中国楼市是地方民企、全国民企、全国国企的三国演义，而未来的二十年中国楼市或许会变成地方国企，全国国企，全国民企的三国演义，而地方民企的生存空间会越来越小。
因为，所有人都应该注意到了，雄安新区不单单是华望城，甚至第一批商品房的建设都交给了地方国企公司而非其他。
3、精装交房、现房销售将成为趋势
另外从雄安商品房首批商品房案例中发现，这两个趋势越来越明显。
不但是雄安，在土地出让时候，这两个条件也变成了很多开发商拿地的基础要求（本轮救市结束后，土地市场回归正常，这个趋势会更加明显）。
4、租售同权的强化
租售同权和房住不炒，同样是这几年提出的新口号，然而相对于后者，租售同权却落实乏力，在各地无论是孩子上学，还是各种积分落户，实际上租售同权落地很少。
这一次，雄安新区又响亮的提出，长租即常住，常住即安家的口号。
希望这一次，雄安新区能够真的做到，希望这一次，雄安成为“租售同权”第一个完整，完全，无保留落地的城市。
你觉得，它能做到吗？
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