各位BOSS，上海市政府宣布的6个月租金减免你能享受吗？

各位BOSS也都纷纷来电咨询，上海市政府宣布的6个月租金减免等我是不是能享受呢？如不能享受，我还能向房东主张租金等减免吗？答案容我一一道来。

行动方案内容简介

行动方案共包括八个方面，涉及租金减免、减费让利、稳外资稳外贸、加大投资等，具体内容如下：

“减免6个月房租”政策解读

关于行动方案中涉及的“减免6个月房租”政策，我们从关于出租人身份、关于承租人身份、转租人特别规定、出租人的奖励四个部分展开政策解读：

• 政策原文：

“（二）4、对承租国有房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户，免予提交受疫情影响证明材料，2022年免除 6个月房屋租金。对承租国有房屋、运营困难的民办非企业单位，参照小微企业和个体工商户2022 年免除6个月房屋租金。推动在沪央企、其他省市在沪国有企业参照我市规定，为小微企业和个体工商户减免房屋租金。……

（二）5、鼓励引导商业综合体、商务楼宇、专业市场、产业园区、创新基地等非国有房屋业主或经营管理主体，向最终承租经营的小微企业和个体工商户给予6个月房屋租金减免。……”

• 政策解读：

基于出租人的不同主体身份，在“6个月租金减免”政策的适用上存在明显差异，具体适用情况如下：

• 政策原文：

“（二）4、对承租国有房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户，免予提交受疫情影响证明材料，2022年免除 6个月房屋租金。对承租国有房屋、运营困难的民办非企业单位，参照小微企业和个体工商户2022 年免除6个月房屋租金。……

（二）5、……受疫情影响严重且在沪注册的餐饮连锁企业，分公司或门店符合小微企业条件且承担房租费用的，可视作小微企业享受房屋租金减免。……”

• 政策解读：

符合以下情形的承租人，方可申请享受“6个月租金减免”，具体范围如下：

• 政策拓展：

就本分类中，个体工商户的定义自不待言，可以根据营业执照的记载准确识别，而对于小微企业、民办非企业如何认定，详见下图：

• 小型企业如何认定？

• 微型企业如何认定？

（以上信息来源：《统计上大中小微型企业划分办法（2017）》）

• 民办非企业如何认定？

根据《民办非企业单位登记管理暂行条例》第二条的规定，“本条例所称民办非企业单位是指企业事业单位、社会团体和其他社会力量以及公民个人利用非国有资产举办的，从事非营利性社会服务活动的社会组织。”

一般包括：

• 政策原文：

“（二）4、……存在间接承租情形的，转租人不享受本次减免政策，相关国有企事业单位要确保免租措施惠及最终承租人。”

• 政策解读：

根据行动方案，转租人不享受减免政策；免租措施惠及最终承租人。也即存在转租人的情形下，转租人需把国企房东所减免租金的全额给予最终承租人进行减免。

• 政策原文：

“ （二）5、……对符合条件的非国有房屋业主或经营管理主体，按照减免租金总额的 30%给予补贴，最高300万元，由各区政府负责实施，补贴资金实行财政预算总额控制，由市、区两级财政共同承担。……

（二）6、对减免房屋租金的国有、非国有市场主体，采用非接触式办理和简便操作流程，减免相应的房产税和城镇土地使用税。引导银行对减免房屋租金的出租人视需要给予优惠利率质押贷款等支持。”

• 政策解读：

1、针对非国企房东，如参照行动方案的减租政策予以执行，则由各区政府负责按减免租金总额的 30%给予非国企房东补贴，补贴金额最高不超过300万元；

2、对减免房租的所有房东（包括国有、非国有），减免相应的房产税和城镇土地使用税；

3、引导银行给予减免房租的所有房东（包括国有、非国有）优惠利率质押贷款。

租金减免的其他路径

• 法律规定：

1、《中华人民共和国民法典》第五百三十三条

合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。

人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。

2、上海市高级人民法院出台《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答（三）（2022年版）》

对于商业用房承租人能否主张减免疫情期间的房屋租金问题：“承租非国有房屋用于经营，因疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，可以引导当事人参照上海市有关租金减免的政策进行协商调解；协商调解不成，符合《中华人民共和国民法典》第五百三十三条情形的，可结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同约定。

受疫情或者疫情防控措施影响导致房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免一定期限内的租金的，可视情予以支持。”

• 分析意见：

在不符合行动方案的政策要求而无法享受“6个月租金减免”情况下，根据前述法律规定，我们认为作为承租人同样可基于疫情或者疫情防控措施构成情势变更，基于公平原则要求出租人减免租金。但具体减免程度，会和以下三方面因素有关：

1、所受实际影响

根据本轮上海疫情时间线，3月份至今，不同承租人在不同的时间段实际受疫情影响的程度不同。3月份，上海个别楼宇根据疫情情况采取了封控措施，部分商业办公类承租人在特定时间段内无法使用房屋。4-5月份上海全域静态管理，所有商业办公类承租人均无法使用房屋。6月1日上海市宣布全面复工复产开始，但部分办公楼对于进楼的人数等仍然存在比例限制等管控。而租金减免的程度与承租人就疫情或疫情防控措施所受的实际影响密切相关。

2、租赁用途

房屋租赁用途不同，对租金减免有着不同的影响。若为居住使用，一般认为不会因疫情或疫情防控措施对于居住会产生影响，故通常来讲法院不会予以租金的减免；若为商业使用，类似餐饮、美容等，因无法使用租赁房屋而停业且通常也无法通过居家办公等形式维持经营，此时企业完全处于停止经营状态，受疫情或疫情管控措施影响程度最大，相应的支持减免的程度也通常最高；若为办公使用，类似于贸易公司、咨询公司等，虽因疫情影响无法使用租赁房屋，但仍可通过线上办公等继续维持经营的，相应的支持减免的程度要低一些。

3、费用名义

除租金外，可以参照上述逻辑主张减免的费用还包括物业费、车位租赁费。但就物业费部分，人民法院在此前的司法实践中一般不予支持，不过，此次各方受新冠疫情的影响程度较大，如物业公司在疫情期间确实没有完全按照物业服务合同约定的各项标准提供保洁、保安等各项服务的，我们认为在物业费减免上仍存在争取的空间。

• 申请减免的方式：

“水电费减免”等

多种减费让利政策解读

• 政策原文：

“（三）7.降低用水用电用气用网成本，对非居民用户给予3个月应缴水费（含污水处理费）、电费、天然气费（不包括燃气发电企业用气）10%的财政补贴。对受疫情影响期间未能及时缴费的非居民用户，不停水、不停电、不停气，免除欠费违约金。对非居民用户免收2022年超定额累进加价水费。将中小微企业宽带和专线平均资费再降 10%。免收3个月单位生活垃圾处理费，环卫作业单位相关经费由区财政予以支持。……”

• 政策解读：

根据政策规定，我们认为，符合以下条件的企业还可以获取相应费用的减免，具体如下：