关于中国到底有多少房子，很多人都在问，很多人都好奇，但始终没有一个官方的、具体的数据呈现。这个答案，随着近日国新办完成了第一次全国自然灾害综合风险普查工作，而水落石出。
2018年，中央启动了全国灾害综合风险普查，目的在于全面获取全国地震灾害、地质灾害、气象灾害、水旱灾害、海洋灾害、森林草原火灾等6大类23种灾害致灾要素数据，人口、房屋、基础设施、公共服务系统、产业、资源和环境等6大类27种承灾体数据，政府、社会、基层家庭等3大类16种综合减灾能力数据，1978年以来年度灾害和1949年以来重大灾害事件调查数据，以及重点灾害隐患调查数据。
2月15日，国新办召开了第一次全国自然灾害综合风险普查工作发布会，揭晓了所有答案。
新闻发布会透露，这次普查耗时三年，组织了500万技术人员，其中住房和城乡建设系统就动员了260多万人参与普查，并建立了统一的调查底图，统一的工作流程、统一的数据格式，以及统一调查时间基线（即2020年底）。
关键部分来了，全国到底有多少房屋？国家减灾委员会秘书长、国务院第一次全国自然灾害综合风险普查领导小组办公室主任郑国光透露：
住房城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。交通运输行业完成了500多万公里路网、90多万座桥梁和隧道，以及6000多个沿海万吨级以上泊位和千吨级以上内河泊位、1.5万公里的三级及以上内河航道的调查。
全国有6亿栋房屋。看清楚，单位是栋，不是套，不是户。换算成套，那就是个天文数字了，大家细品。无怪乎前重庆市长黄奇帆喊话：中国房子严重过剩，没有必要继续修建，没有需求了。20%的人口建造了全世界50%的房子。之所以用栋做单位，主要是全国乡村房屋的计量单位，很难用套和户来计算，乡村基本都是三层楼的房屋。这一数据，足以惊掉我们的下巴。6亿栋，2022年全国人口14.12亿，也即，平均每个人有0.42栋房屋。大多数人最想了解的，是自己所在城市到底有多少房屋。但具体数据，住建部没有透露，也不可能透露。因为具体数据，是个秘密，没法公布，一旦公布就会坏事。想想看，假如你所在的城市有500万人，突然告诉你，你城市拥有的房子有2000万套，会如何？这相当于告诉你，你的城市房地产市场是一个严重供大于求的市场。势必会造成，有多套房的，会抛售多余的房产，没房的再也不用着急买房。如此房价会跌，土地也卖不出去，地方财政无以为继，会乱套的。住建部摸清楚全国房屋具体数量，只是想让自己清楚，而不是想让大众清楚。有些秘密，永远是秘密，不说出来比说出来好。去年贝壳研究院就自作聪明，公布了18个重点城市的空置率数据。结果遭到各方施压，最终不得不删除报告，还写了个致歉声明。很多人想弄清楚自己所在城市的房子到底有多少，空置率有多少。前面已经说到，黄奇帆透露20%的人口建了全球50%的房子。另外原住建部副部长仇保兴透露，目前住房空置率已达15%，有的省份达到25%甚至30%。这些还只是前些年的数据，不是最新的。在人口已经见顶的背景下，空置率只会越来越高。我们没有办法知道自己城市到底有多少房子，但根据目前机构公布的库存和一些地方城市透露的数据来看，除了极个别城市，比如深圳，供小于求外，其他城市都供大于求。住建部能给咱们透露近6亿栋房屋这个总数，已是不错。这让我们了解到，全国到底有多少房子，空置率多少，至少政府心里是明白的。到时候，一旦开征房地产税乃至空置税，物理基础有了，就水到渠成。有人说，这次全国房屋普查，是为了征收房地产税。其实，还真不是。
首先房地产税，肯定不会征收到农村，只会在城市征收。农村都是自住房，农村人的收入本就微薄，不会征收。这一点，在2021年全国人大发布的“关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定”中，就有明确指出：试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行。其次，对城市征收房地产税，城市的房屋数据，地方政府都了如指掌，国家也了如指掌。因为我们已经建立了全国房屋联网机制。所以，有人说这次普查是为了给征收房地产税做准备的说法，本号不认同。但掌握了全国具体房屋数据，在征收房地产税乃至空置税方面，的确会更从容一些。此外，房地产税，也到了该试点的时候。这不是普查结果决定的，而是地方财政和卖地情况决定的。这一点，在本号之前的文章中就有讨论。
首先我们要明白，房地产税将来是地方税，也即是地方政府财政的新钱包。
地方政府财政目前有两个主要的钱袋子，一个是一般预算内收入（主要是税收），另一个是政府性基金收入（主要是卖地）。
在过去二十年中，很多城市的卖地收入都要高于税收收入，也即主要依靠卖地收入。换句话说，很多城市都对土地财政特别依赖。包括一直话题中心的热点城市，比如杭州土地财政依赖度在150%左右，佛山、南京、武汉、广州、西安、贵阳、南宁、常州、珠海等城市也都在100%以上。
然而，随着人口见顶，去年全国人口减少了85万。再加上城市化进入了低速阶段。2022年中国城镇化率较2021年仅增加0.5%，这意味着中国的城市化速率告别了高速阶段，进入了缓慢阶段。
这意味着，未来会有更多的三四线城市人口开始减少，有人口增量的中心城市，增量也会降速换挡。
再加上大多数城市房屋过剩，再加上如今的房地产市场环境。所有的因素叠加在一起，告诉我们，房地产已经进入了黑铁时代。未来的房地产市场蛋糕主要在城市更新，而不是增量市场。在这种背景下，支撑中央和地方政府的土地财政，已经走到了十字路口。未来需要更好的钱袋子来补充中央和地方的财政收入。财政部披露，2022年全国国有土地使用权出让收入66854亿元，比上年下降23.2%，少了20197亿元。
卖地收入已经转向，需要新的钱袋子来补充。房地产税就是最好的方案，房地产税的目的，也正在于此，充当地方城市新的钱袋子。
在2022年之前，房地产税之所以迟迟没有试点，主要是因为卖地收入依旧非常高，没有必要推出。2021年年底，财政部等四部门就在北京召开了“房地产税改革试点座谈会”，准备试点。然2022年准备推出的时候，偏偏又遭遇了楼市寒冬，最终试点搁浅。如今，2023年的房地产市场正在回暖，尽管不会暖到哪儿去，但至少会比2022年要好。此时，开启试点，时机似乎已经成熟。所以，本号认为未来两年，随着楼市成交量逐步走向理性，房地产试点工作会稳步推进。至于哪些地方会率先试点，就不猜测了，但深圳必定是其中之一。因为深圳是最佳选择地。这一点，去年10月份财政部发布的财政部发布的《关于支持深圳探索创新财政政策体系与管理体制的实施意见》就有剧透，文件提出：支持深圳加快建立与先行示范区相适应的现代财税体制。
这句话暗含的意思，可能就是鼓励深圳谁先试行房地产税。
第一，深圳是国家经济特区，是国家经济制度的试验田。第二，深圳是国家经济特区，享有立法权。开征房地产税试点，需要立法，试点也至少需要发布条例，深圳正好有这个权限。第三，深圳是目前为数不多的摆脱了土地财政的城市，试点对卖地收入影响不大。在深圳等城市试点并取得成果之后，再正式立法，并逐渐向其他城市复制推广。 