来源：泽平宏观（ID：zepinghongguan）
导读
当前楼市呈现点状复苏，商品房成交量在边际修复、资金宽裕的房企补充优质土储。从结构上看：二手房市场好于新房、一二线城市好于三四线城市、改善型需求强于刚需。春节后三周，44城新房累计成交面积同比下降31%、20城二手房同比增长56%，其中，北京、深圳、杭州等核心一二线城市楼市成交量先回暖。分房型看，1月70%的代表城市90平以下刚需产品成交占比下降、60%的代表城市120平以上的改善型产品成交占比明显提升。中高端改善型需求率先释放，刚需群体由于收入预期、就业预期相对较低，信心仍未恢复、处于观望期。近期国家出台了系列稳楼市措施，房地产市场低位企稳，但楼市重启仍需政策注入信心，刚需仍待呵护。房地产是周期之母，稳楼市有助于稳经济、稳就业、防风险。相信随着一系列稳楼市政策的出台，房地产市场既能实现短期从改善型到刚需的全面复苏，又能实现长期稳步健康发展。随着系列稳楼市政策出台，市场信心逐渐筑底，2023年初至今，房屋咨询带看活跃度明显提升、经纪人交易信心指数改善、市场预期景气度回暖，商品房成交量边际修复，具体呈现以下特点：1）二手房成交回暖，新房不确定性仍存。从新房看，春节后的三周，我们统计的44城新房累计成交面积同比2022年下降31%、较2019年下降36.6%。从二手房看，春节后的三周，20城二手房累计成交面积同比2022年增长56%、较2019年增长31.5%。二手房市场回暖或有两方面原因：一是，近一年二手房挂牌价有所回调，且可选择的位置范围更广；二是，居民对期房交付能力的信心未完全恢复。2）热点城市韧性较强、先行复苏。新房市场，北京、杭州等核心城市楼市率先回暖，春节后的三周，商品房累计销售面积实现同比正增长；二手房市场，春节后的三周，深圳、杭州、成都二手房累计成交面积同比增幅领先。从价格看，根据国家统计局数据，1月一、二线城市房价企稳，新房分别环比增长0.2%、0.1%，二手房分别环比增长0.4%、-0.3%，二线城市二手房价降幅有所收窄。3）改善型需求率先修复、刚需仍在观望。受近年国内外宏观环境影响，企业经营面临挑战、居民收入受到冲击，叠加楼盘交付问题，市场观望情绪浓厚，而刚需群体风险偏好相对较低，收入和就业预期低。根据中指院数据，1月70%的代表城市90平以下刚需产品成交占比下降、60%的代表城市120平以上的改善产品成交占比提升。4）核心板块、配套完善的中高品质新楼盘更受欢迎。一方面，核心板块新房和二手房价格“倒挂”更明显，购房“安全垫”更高；另一方面，购买中高品质楼盘的群体多为中高收入群体，其收入受经济波动影响较小，购买力强。根据我们调研，热点城市如苏州等地的核心区域楼盘，基本上是“开盘即清盘”的状态。5）土地市场回暖、资金宽裕的房企补充优质土储。2023年第一轮集中供地热度有所回暖，热点城市土地市场迎来开门红。杭州、苏州土拍平均溢价率约9.3%、7.5%，均处2021年首次集中供地后的高位。近期土拍市场回暖反映出企业预期逐渐在修复。02、分区域：核心一二线城市楼市小阳春或将来临
随着我国置业人群及人口总量依次见顶回落、住房存量基本平衡，房地产市场进入“结构分化”期，不同区域楼市表现也不尽相同。根据我们的“长期看人口、中期看土地、短期看金融”的分析框架，人口净流入、库存去化快的城市具备潜力，而无突出优势产业、人口流出、库存高企的城市将面临较大的去化压力。1）需求端看，人口总量和结构影响购房需求。一方面，人口总量、人口红利和人力资本是决定经济潜在增长率的关键指标，居民收入增长和消费升级会带动住房需求；另一方面，主力置业人群是决定购房需求的直接因素。一般来说，20-35岁人群数量决定首次置业需求，35-50岁人群数量决定改善型置业需求。在我们统计的一二线城市中，近十年、近五年常住人口年均增量均靠前的城市有成都、郑州、杭州、武汉、西安等城市，北京、上海由于严控人口，近年常住人口增量维持较低水平，但仍有大量中高端人才净流入。分结构看，人口较为年轻的城市有深圳、东莞、厦门、佛山、广州、郑州，65岁及以上人口占比不到10%，而南通、烟台、重庆、大连等城市老龄占比超15%。2）供给端看，库存反映了供需情况，如果去化周期短，则说明该区域房子热销、库存消化快，市场热度高；如果去化周期较长，则说明该区域房子滞销、库存积压。根据中指院数据，2022年12月，合肥、苏州、西安、深圳、成都的商品住宅去化周期不到12个月；而郑州、天津、沈阳、重庆的商品住宅库存去化周期均大于20个月、库存积累，去化压力较大。3）从政策端看，一方面，供给端稳楼市“三支箭”政策有利于化解市场风险、提升市场信心；另一方面，随着需求端政策边际放松，政策效果逐步累积，核心一二线城市或将率先回暖。今年以来，中央层面出台了房贷利率动态调整政策，强调大力支持刚性和改善性住房需求。地方层面，各地积极响应中央政策、根据过去房价情况动态调整房贷利率，下调首套和二套房首付比，适当放宽限购政策，降低交易税费等。2023年1月，央行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。根据国家统计局2022年10-12月数据，70个大中城市中，有35个城市符合降低首套房贷利率的标准，其中二线城市14个、三四线城市21个。随着政策出台，符合条件的城市纷纷下调首套房贷利率，天津、石家庄、太原等地已将首套房贷利率将至4.1%以下，随着房贷利率下降，居民购房成本降低，部分城市房价开始修复。2月份，房价连续3个月下降的城市数量有所下降。根据2022年11月至2023年1月数据，有21个城市符合降低首套房贷利率的标准，其中二线城市8个、三四线城市13个，分别较上月减少6个、8个。当前，我国重点城市首套房贷利率低至4.10%，相较历史低点仍有下降空间，未来地方可根据市场情况酌情调整利率。厦门、南宁等二线城市和秦皇岛、锦州等三线城市房贷利率仍有进一步下降空间。03、城市内：高端产业集聚、配套丰富的核心城区或率先回暖值得注意的是，即使核心城市有小阳春，城市内部也会分化，拥有高端产业、配套丰富的核心城区将会逐渐回暖，但偏远地区、配套较差的区域回暖有限。1）全面普涨时代结束，人随产业走，有高端产业支撑、配套资源优质的板块将会优先复苏。一方面，核心城区优质产业集聚，汇集众多人才、高端人才占比高，购买力更强；另一方面，核心城区配套资源丰富，交通、医疗、教育、商业等资源优质，是高购买力群体的首选项。随着市场确定性增强，核心区域成交回暖将带动接收人口和中高端产业外溢的区域回暖。2）改善时代来临，居民对居住品质要求有所提升，中高品质项目更受欢迎。从户型看，大面积户型需求逐渐释放。一方面，虽然我国人均居住面积持续增长，但仍有大量家庭居住面积小。根据七普数据，人均住房建筑面积低于30平的家庭户占比31.8%。另一方面，随着居家期间，多人共处一室几率增加，小面积房屋弊端显现，个人空间不足、隐私难以保证，特别对于大家庭来说，平均活动空间较小、居住体验感差，大面积户型需求被激发出来。从物业服务看，随着消费升级，居民愿意为高品质的物业服务买单，拥有好物业的项目也会更加受欢迎。优质的服务不仅包括保洁、安保、设备维修，还包括对于公共空间的维护、小区的定期翻新以及引入智能化管理服务。04、启示：短期稳楼市，长期取消预售制、新房改
短期：在坚持“房住不炒”前提下，各城市应因城施策适度松绑楼市，提振市场信心。1）适当降低人口流入地区限购门槛，增强市场信心。适当降低落户和购房门槛，如适当降低本地及外地户籍购买房屋的社保缴纳年限标准等。2）下调首套首付比和改善型二套首付比，减少刚需人群和改善型购房人群的首付压力，实现居民“住有所居”“住有宜居”。3）下调房贷利率，加快贷款审批。下调房贷利率将有利于减少贷款利息支出，减轻还贷压力，提振需求。4）推行便民政策，如支持银行降低存量房贷利率、“带押过户”，此类善政未来值得推广。5）对于二孩以上家庭，给予房贷利率、首付比、住房补贴等支持，在提振市场的同时提振生育率。6）降低土地增值税、二手房交易的契税和个人所得税等。长期：取消预售制；通过“城市群战略、人地挂钩、金融稳定、房地产税、租购并举”等构建新发展模式，促进长期平稳健康发展。1）预售制是98年房改时的权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售、保护购房者权益。对居民而言，取消预售制、实施现房销售可以避免购房者承担房屋交付风险，一手交钱、一手交货，保障购房者权益，有助于恢复居民对新房市场的信心。对行业而言，取消预售制、现房销售能够防止企业过度举债、高杠杆扩张，避免因行业在下行周期而引发资金链断裂、项目搁置或停工等风险。对开发商而言，如果取消预售制，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信。这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。2）根据我们对国外住房制度和房地产市场的研究，结合中国住房制度现状和发展阶段，建议以城市群战略、人地挂钩、金融稳定、房地产税、租购并举为五大支柱构建长期住房制度。推动都市圈城市群战略。人随产业走，人往高处走。二十大报告指出，深入实施区域协调发展战略、区域重大战略、主体功能区战略、新型城镇化战略。以常住人口增量为核心改革“人地挂钩”，优化土地供应。推行新增常住人口与土地供应挂钩、跨省耕地占补平衡与城乡用地增减挂钩，严格执行“库存去化周期与供地挂钩”原则，优化当前土地供应模式。保持货币政策和房地产金融政策长期稳定。稳定购房者预期，支持刚需和改善型购房需求。规范房企融资用途，支持房企合理融资需求，提供一定时间窗口让存在问题的房地产企业有自救机会。稳步推动房地产税试点。房地产税替代土地财政是大势所趋，2021年，中央提出开展房地产税改革试点工作。未来有必要建立科学的经济模型评估房地产税对各方影响。二十大报告强调，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。
