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意外！楼市小阳春，突然被泼了一盆冷水

意外！楼市小阳春，突然被泼了一盆冷水

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转载自 | 楼市黄大大

作者| 瓜片


回暖中的楼市，发生了一件怪事：

买房的人在增加，房贷数据却“跳水”了！

到底怎么回事？


楼市回暖，原本已经是板上钉钉的事情了。

新房成交加速：

30个重点城市2月新房成交面积同环比涨幅都超过了4成。重庆、长沙、郑州、东莞等二线城市，环比涨幅甚至超过了100%。

二手房回暖更早：

上海、成都成交量逼近2万套，北京突破了1.5万套的荣枯线，杭州二手房成交量创20个月新高。

按理说成交一路走高，房贷数据应该会再创新高。

结果呢，最新的金融数据一出，很多人都傻眼了。

2月份人民币贷款增加1.81万亿元，超过了过去三年同期水平。居民贷款也出现了回暖，住户贷款相比上个月增加了2081亿。

然而，这并非房贷的功劳，反而是被房贷“拖后腿”的结果。整个2月，以个人房贷为主的中长期贷款只增加了：

863亿

比起放了春节七天假的1月足足少了1000多亿，实在是太差了。

即便放在过去一年里，也仅仅好于2022年2月、4月，以及10月。

这，到底是怎么回事？

图源：说财猫


一边是越来越多人下场买房，另一边新增房贷反而变少了，难道大家都是全款买房吗？

看似“南辕北辙”的两份数据背后，事情没有那么简单。


房贷跳水，一个很重要原因是：

提前还贷潮太过汹涌。

印钞机还在加速轰鸣，2月份M2增速达到了惊人的12.9%，创下近七年新高。

现在的银行，比任何时候都要有钱。可我听说很多银行排队最长的业务，不是申请房贷，而是提前还贷。

在社交媒体上，无数人晒出自己提前还贷的成功经历，省下多少利息。别质疑，这就是时下最流行的省钱秘笈。


如果还贷过程并不顺利，比如银行要求排队到下个月底，马上就会有“过来人”教你搞定贷款经理。


声势过于浩大，甚至惊动了银保监会。上个月专门找银行开了场座谈会，要求做好提前还款服务。

现在的银行就像个大水池，一边在拼命在往外放贷款（放水），一边却是购房者拼命提前还贷（加水）。

有人甚至放话说：存量房贷利率一天不降，他就不会放弃提前还贷。

前几年买房的人，房贷利率很多都在5.5%以上，甚至超过6%，苦不堪言。

而现在，南宁、珠海首套房最低只有3.7%。越来越多城市房贷利率迈入“3时代”，每次都能在评论区炸出一片哀嚎声。

你想啊，同样是200万的商业房贷，30年等额本息，跟6%的利率相比，利率4%的月供少2000多块，总利息少了将近90万。

换谁受得了啊！

思来想去，遂转身去银行取号，继续排队还贷。


屡次呼吁降存量房贷利率无果，还有人想到了另一个“野路子”：

转贷。

简单来说，就是把高利率的按揭房贷，转换成低利率的经营贷。

如此一来，贷款总数没有太大变化，却从个人房贷变成了企业贷款，房贷数据能不降吗？

据我所知，现在广州有银行经营贷利率是3.6%，比4.3%的首套房贷利率还低，是不是很心动？

心动归心动，风险可不是一般人能承受的。

首先，你需要找中介提供一笔过桥资金，用来偿还剩余房贷。

但这笔钱并不是免费的，你还需要支付垫资过桥利息、服务费、手续费等多项费用。

所以说，看起来很低的经营贷利率，实际成本一点也不低。

更重要的是，如果你向银行申请经营贷失败，不仅要承担上述费用，还要偿还过桥资金，可谓是压力山大。

或许是最近玩这招的人太多了，银保监会已经发出整顿通知，未来6个月严查违规转贷。


最近广州法院也通报了一则转贷被银行起诉的案例。

借款人被法院判处偿还银行本金180万元以及利息、罚息、复利，而且是在10日内偿还。

未来个人征信可能也会受到影响，实在是得不偿失啊。



不过，无论是提前还贷，还是转经营贷，其影响力都没大到足以左右房贷数据。

房贷增长远低于预期的真正原因是：

楼市信心已经回暖，但数据还没跟上，落后于预期。

优质城市，核心板块，标杆楼盘，正在明显回暖。但它们构不成楼市里的大多数。

多的是三四线和远郊区，少的是一二线和核心区。

多的是高房价二手房，少的是稳赚倒挂新盘。

多的是爆雷房企和没动工的城投项目，少的是优质头部房企的项目。

多的是房子，少的是确定性。

换句话说，回暖并不是全局性的，更准确地来说是一种“点状复苏”。

不同能级城市间的温度差，正在被无限放大。

正当上海楼市频频诞生“日光盘”，有钱人拿钱都抢不到房的时候，开发商和炒房客正在集体逃离环沪市场。

即便是热点城市，也已经出现了分化。

强二线“领头羊”成都，二手房挂牌价明显上涨。平台经济重获支持的杭州，也出现了抬头的迹象。

成都二手房挂牌价，来源：刘晓博说楼市


杭州二手房挂牌价，来源：刘晓博说楼市

库存高企的武汉和佛山，二手房挂牌价还在一路下跌，暂未逃出“以价换量”的处境。

武汉二手房挂牌价，来源：刘晓博说楼市


佛山二手房挂牌价，来源：刘晓博说楼市


从点到面，更大范围的回暖还需要更多的时间。

政府工作报告已经明确：加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。

答案已经很清晰了。新市民、青年人去了哪些城市，住房需求就在哪里，购买力也就会去向哪里。

只有人口持续流入的城市，未来房产才有价值。


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