本文转载自楼市黄大大（ID：HouseLeader）
作者：宁侃侃
啪！啪！啪！
越来越多的城市，正在疯狂刷新历史成交纪录。势头实在是过于猛烈，让人不禁怀疑：
“领头羊”上海，在2月份就凭借着1.93万套的成绩斩获了全国二手房“销冠”。3月上海再次超越了自己，以2.3万套的成绩，又一次刷新了近3年的最高成交量。一直以来，衡量上海楼市的冷热有两条线，一条是“荣枯线”（1.5万套/月），另一条是“阳春线”（2万套/月）。如今看来，上海二手房市场已经稳稳站上了“阳春线”，市场活力已经回到了2019年。从2月的1.5万套增加至2.2万套，创造了六年来3月份网签量的最高值。 
对于北京这样的大杠杆市场来说，堵死经营贷起码要影响5%-10%左右的成交量。所以北京3月份的成交数据可以说是挤完了水分的结果。虽然没有京沪那般狂飙猛进，广州也传来好消息，喜提“最牛3月”。3月二手房成交量达12260宗（中介促成+自行交易）！环比上个月增长23%，同比去年增长46%。同样刷新了近6年来，广州3月份二手成交的历史纪录。3月深圳的二手房网签量达到了4943套，虽然看起来和北上广不在一个水平线上，但是对于深圳楼市而言，意义非凡。因为距离上一次深圳二手房网签量突破4000套，已经整整隔了20个月了！也因这是时隔两年，深圳二手房成交量距离5000套“荣枯线”最近的一次。
年初的时候我们就说过，今年楼市回暖的风是从强二线城市吹过来的。事实也是如此，从诸葛找房追踪的10个重点城市二手房成交量来看，二线城市包括佛山、东莞、杭州、南京、成都、青岛、苏州、厦门。上个月才以1.9万套的成绩刷新近11年二手成交纪录的成都，再次大爆发。截止到3月31日15:00，成都二手房成交量飙出历史新记录：28008套！真的太凶了，一个月的时间，成都就完成了对上海的逆袭，登顶全国二手房“销冠”。不止是二手房火得一塌糊涂，新房市场也是战斗力爆棚，甚至把成都住建局的系统都给挤崩了……3月份南京二手房成交量正式突破1.3万大关，同比去年上涨118.7%，环比上涨66.6%。从今年开始，几乎每周的二手房成交量都在增长，可见需求是在逐步释放的，市场是健康稳定的。继2月杭州二手房成交量超7000套，创下20个月来新高后，3月份杭州二手房成交量直接破万，共成交了10213套。环比2月涨幅达60%，同比去年3月更是上涨120%，创下近2年新高。除此之外，还有很多其他强二线城市也都迎来了成色不错的小阳春。比如苏州3月份二手房成交面积环比涨幅达到77%，是强二线城市中进步最大的城市。东莞3月二手房成交量重回3000+，创下近两年的新高。武汉3月二手房成交套数为12786套，较上月增长66.2%，较去年同期增长119.5%，日均成交量超410套，创近年来同期新高。
从一线城市到强二线城市，楼市的复苏正在从几个点，变成一个面。如果按照这个势头发展下去，会逐渐演变成蔓延全国的回暖大潮吗？依我看，楼市的这一轮回暖，起于强二线，也将止于强二线。这一轮楼市回暖如果从二手房成交量上来看，一二三线城市的成交量都在上涨。但如果结合着二手房价格的涨跌一起来看，答案就很清楚了。图：2022年四季度至2023年一季度百城及各梯队城市二手住宅均价季度累计涨跌变化大多数二线城市的二手房价格出现微跌，但是以此换取了更高的成交量。而等到后期楼市回升速度趋于平稳，三四线城市可能连以价换量的资格都没有了……虽然本轮楼市回暖主要集中在一线城市和强二线城市，但是这种回暖同样有分化存在。最明显的一点就是改善型房源和刚需型房源的需求分化正在愈演愈烈。就拿广州来说，为什么成交量大涨了，但是很多人感受不到？从3月份广州二手房网签的面积段就可以看出，120平以上的房子需求明显增多。深圳的情形也差不多，最近敢涨价的房源，基本都是改善和豪宅。像华润城润府，89㎡户型的单价在3个月里从14.38万/㎡涨到17.75万/㎡；顶级学区房百花南天大厦，最新成交价是14.01万/㎡，对比去年11月同一小区的成交单价，上涨了2万/㎡。北京也出现了优质改善房源大热的场景。西城区10万+的新盘，开盘就爆，但像大兴单价7万以下的刚需房，两年了还没卖完……所以这一轮的楼市回暖，绝对不会是大水漫灌式的普涨。而是一线和强二线城市，刚改和高端改善群体置换需求的集中释放。
一线和强二线城市二手房成交量的不断攀升，代表着大批的改善群体流入了市场。在加上上周开始在全国推进的房产“带押过户”，置换流程中的摩擦和成本都已经被降到了最低。由于很多二手房业主集中放盘，很多核心城市的房价还没有出现太大的涨幅，议价空间也比较大。对于改善群体而言，现在核心城市的改善户型需求在不断上升。如果再不抓紧时间置换房子的话，你心水的房子可能就不是现在这个价格了。最后，在三四线城市手握多套房产的朋友们，听我一句劝。使劲往核心城市挤，哪怕是割肉卖房，也要置换到强二线甚至是一线城市去。未来，只有人口持续流入的城市，未来房产才有价值。
▼本文转载自楼市黄大大（ID：HouseLeader），地段砖家。大大看中的房子，一直在涨！ 扫码关注他们，读懂中国楼市，建立一套靠谱的认知体系，穿越楼市的风风雨雨，套取这个时代的红利！点击下方名片
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