01.03.2023

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导读：中指研究院的数据显示，2月楼市成交量环比大幅上涨31.9%，同比降幅缩小。

作者 | 第一财经 李秀中

与此同时，2月楼市成交量环比出现大涨。这也使得人们对房地产市场形势的预期有所变化——楼市会不会迅速升温，量价齐升？

各地密集促进住房消费

2月28日，成都市政府工作报告发布，提出坚持“房住不炒”，支持新市民、青年人、多孩家庭等刚性和改善性住房需求，进一步优化金融服务政策，支持行业合理融资需求，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

2月27日，在2023年1~2月成都市经济运行调度会上，成都市市长王凤朝强调要全面抓好重点领域稳增长，其中第二个方面就是要抓好消费提振，包括“要更好释放刚性和改善性住房需求”。

不仅是成都，在地方政府工作报告中，对住房或者房地产市场的相关表述大体分为两类：一类表述为支持新市民、青年人等刚性和改善性住房需求，另一类表述为支持或者扩大住房消费。

其中，一些城市在政府工作报告中对房地产市场提出了更为详细的政策措施，以及明确提出优化调整现有政策。

郑州市政府工作报告明确提出，落实郑州市支持房地产市场平稳健康发展12条政策措施，适度调整限购区域、支持团购在售商品住房、确保新市民都市圈居民购房同等待遇、推进租购并举、降低购房信贷负担、落实认房不认贷等措施，开展人才八折购房、新市民购房等活动，解决好青年人才、新市民等群体住房问题，稳定促进住房消费。

西安市政府工作报告则专门用一节来表述“促进房地产市场平稳健康发展”。要求坚持“房住不炒”定位，进一步优化住房政策，支持刚性和改善性住房需求，规范发展长租房市场，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。持续解决房屋“办证难”遗留问题。坚决打好“保交楼”攻坚战，确保延期项目年内交付80%以上。实施解决“回迁难”问题三年行动，强力推进安置楼建设和回迁安置工作。新筹建保障性租赁住房2万套（间），着力解决新市民、青年人的住房问题。

长春市更是从推动支柱产业健康发展和着力刺激消费需求两个方向对房地产市场进行部署，其中一些政策措施相比其他城市更为有力。

长春市政府工作报告提出，推动重点支柱产业健康发展。其中，大力发展房地产业，纾解优质房企困难，满足合理融资需求。争取国家专项贷款加快商品房去库存试点，通过政府团购商品房，用于棚户区改造回迁、保障性住房和租赁住房。

另外，长春将着力刺激消费需求。出台新的房地产促进政策，继续实施进城农民、人才购房补贴以及“商转公”等政策，建设房地产交易中心，持续举办房交会，商品房销售面积突破550万平方米。

易居研究院研究总监严跃进向第一财经表示，各地对住房消费的提法比较频繁，也体现了政府对住房需求、住房消费的重视，购房政策可能会进一步宽松，但是这个宽松也不能理解为又会密集地出台政策，现有的政策已经比较多了，应该以消化既有的政策为主。

西南财经大学教授刘璐向第一财经表示，“首套房”置业一直都是政策重点支持的对象，对于三套以上住房的购买，历次楼市调控政策基本上都较为限制。介于两者之间的二套房，明确表明“合理支持”的态度，实际上也是人民群众消费升级在住房领域的体现，也是提升居住品质的客观需求。

实际上，从去年以来，各地市的楼市调控政策已经持续松动。

中指研究院统计显示，2023年以来，全国已经有近90省市（县）优化调整房地产政策，出台调控措施过百次。据初步统计，2月已有46省市（县）出台政策49条，多地市场有所回温，热点城市出台政策观望情绪提升。多地落实首套住房贷款利率政策动态调控机制，已有超30城降低首套房贷利率下限至4%以下。

楼市是否会迅速升温

在一系列政策的影响下，房地产市场形势正在发生变化，“小阳春”似乎扑面而来。

中指研究院的数据显示，2月楼市成交量环比大幅上涨31.9%，同比降幅缩小。一线城市环比涨5.0%，广州、深圳环比涨幅明显，上海同环比均下降。二三线城市整体环比均涨超40%，仅温州、福州环比下降，其中济南涨幅明显，环比上涨108.16%。库存总量略有下降，深圳降幅较大，环比降幅4.89%。

不过，刘璐表示，今年春节后全国多地楼市有着较为明显的回暖迹象，但是分化依然较大。

刘璐表示，一线城市和以成都为代表的二线城市，前期本来当地楼市下调幅度就不大或没有下调，当前主要体现的是楼市新房和二手房的成交量放大较为迅速。价格方面，新房体现在优惠减少；二手房体现在业主从观望到惜售，价格有一定的上涨。这类城市由于经济基本面好，人口净流入多，因此楼市向上发展的趋势可以持续较长时期。

但是，刘璐表示，其他很多三四线城市和一些二线城市，前期楼市下调较为明显，今年春节受到返乡置业和政策利好等因素叠加，当地楼市出现了一定的回暖，但可持续性相对前一类城市来说要差一点。

严跃进也表示，老百姓的收入状况还是有压力的，1~2月的数据异动比较大，即使成交量大涨，也不能轻易判断会迅速升温，缓慢升温的可能性还是比较大的，后续总体趋势是看好的，但是中间要防范炒作的现象。

就在市场形势出现细微变化之际，一些政策面变化的消息开始传出。比如，今年1月，郑州当地多家银行的首套房贷利率从4.1%下调至3.8%，但是近日有消息称郑州首套房贷利率又将上调至4.3%。虽然这一消息未被证实，但是引发了市场的关注。

2月28日，义乌市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布通知，即日起实施八条房产“新政”，其中从2023年4月1日起，义乌将取消鼓励“团购”买房的政策，即取消去年“在备案价浮动基准上，对‘团购’10套及以上商品住宅的可再下浮2%以内；对‘团购’20套及以上的可再下浮3%以内；对‘团购’50套及以上的可再下浮5%以内”的优惠政策，市场优惠将逐步恢复到平稳状态。

严跃进分析认为，该表述说明义乌对一些优惠的购房政策做了微调。此次义乌的政策，充分说明一些细分的购房政策出现了变化，这也是今年以来全国首个明确取消优惠的政策表述，具有信号意义。

严跃进认为，要客观看待一些优惠政策的收回。从某种程度上说，目前各地政策的大方向和框架依然是放松为主，但是局部领域可能会有微调。各地要从市场行情和购房者权益等角度做好工作，防范政策忽松忽紧对购房者带来的困扰。同时也要求各地对既有的宽松政策做好宣传，积极鼓励合理住房消费需求的释放。

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