任泽平:下调存量房贷利率,应对提前还贷潮
来源:泽平宏观(ID:zepinghongguan)
近期,各城市提前还贷潮涌现,还贷难、排长队问题普遍出现。
老百姓提前还贷,不是因为收入增加或者积蓄多,而是因为存量房贷利率与新增房贷利率差距过大,政策需反映民众呼声,建议金融机构为购房者提前还贷提供便利,相关部门重视社会呼声,出台措施引导银行适度降低存量房贷利率,同时降息以降低银行负债成本,有效解决提前还贷潮问题。这有利于降低居民负担,提振消费者信心,扩大内需,促进中国经济复苏,是利国利民的善政。
一、提前还贷潮的背景:LPR连续下调,首套利率下限放宽
1、2022年以来5年期以上LPR连续三次下调35个基点至4.3%,房贷利率持续下降。
为推动经济恢复、满足企业中长期融资需求、降低居民住房消费负担,2022年,LPR经历两次双降、一次单降。1月,5年期以上LPR下降5个基点至4.60%;5月,5年期以上LPR大幅下调15个基点至4.45%;8月,5年期以上LPR继续下降15个基点至4.30%。
伴随5年期以上LPR下调,商业银行房贷利率持续下调。贝壳研究院数据显示,2023年1月,首套、二套房贷主流利率平均分别为4.10%、4.91%,同比分别回落146、93个基点,接近历史最低水平。
2、中央支持阶段性放宽部分城市首套房贷利率下限,多城首套房贷利率降至4.1%以下。
正常情况下,首套房贷利率下限是多少?2022年5月,央行宣布,首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限LPR减20个基点。根据2023年1月央行最新LPR报价,5年期以上LPR为4.3%,因此,首套房贷利率下限4.1%。
2023年1月,央行、银保监会发布通知,决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市,可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
根据国家统计局2022年10-12月数据,70个大中城市中,有35个城市符合降低首套房贷利率的标准,其中二线城市14个、三四线城市21个。政策加持下,多城宣布下调首套房贷利率。据不完全统计,目前已有30个城市将首套房贷利率下调至4.1%以下。
分城市看,下调首套房贷利率的二线城市有10个,分别是天津、沈阳、武汉、太原、郑州、厦门、长春、兰州、石家庄、珠海。其余都是三四线城市。分利率水平看,首套利率4.0%、3.95%的各有1个城市,利率3.9%的有10个城市,利率3.8%的城市13个,利率3.7%的有5个城市。
在以上背景下,2022年下半年以来,部分购房者开始加快节奏提前偿还贷款,到今年年初,形成提前还贷潮。然而,银行为提前还贷的购房者设置门槛、障碍,包括关闭线上申请通道、捆绑理财销售、设置提前还贷额度等,导致提前还贷难。据统计,北京、上海提前还贷排队时间分别为1-2个月以上、2-3个月,广州、深圳均在1个月以上,南京部分银行需排队6个月。
二、原因:存量与新增房贷利差较大
为什么会出现提前还贷潮?
1、国内外宏观环境复杂多变,居民就业预期、收入预期不稳定,倾向降低负债、减少利息支出。受美联储加息、俄乌冲突等影响,企业经营、居民收入受到冲击,居民对未来就业、收入预期不稳定。
根据央行城镇储户问卷调查,2022年第四季度,居民对未来的收入信心指数、就业预期指数环比分别下降2.1、2.4个百分点至44.4%、43.0%。23.3%的居民认为收入减少,比上季度增加5.2个百分点。49.1%的居民认为“形势严峻、就业难”或“看不准”。因就业、收入预期不稳定,居民倾向减少投资、消费,增加存款、降低负债,从而形成提前还款热潮。
2、LPR下降、加点部分下降造成存量房贷利率与新增房贷利率差距较大。目前,个人房贷利率定价方式主要有两种,一是固定利率模式,二是“LPR+加点”浮动利率。如果购房者选择浮动利率模式,一般贷款利率会在合同约定的“重定价日”调整,调整内容是LPR,加点部分在合同期限内一般固定不变。
因此,存量与新增房贷利差较大有两个原因:一方面,LPR不断下降导致此前购房者利率与当前购房者利率差异。2019年10月-2023年1月,LPR从4.85%降低55个基点至4.30%。另一方面,存量房贷加点多,新增房贷不加反减。存量与新增房贷加点部分差距也扩大了存量房贷与新增房贷利差,引发提前还贷行为。
3、居民投资收益率下降,风险偏好转向保守,闲置资金倾向于提前还贷。2022年全球各类资产表现低迷。从股市看,2022年,美国、日本、欧洲、韩国、中国股市均大幅下跌。纳斯达克指数、标普500指数、日经225指数、韩国综合指数、德国DAX指数、中国香港恒生科技指数、中国沪深300指数分别下跌33.9%、20.9%、10.9%、25.2%、13.1%、26.8%、21.3%。
从债市看,美国、欧元、英国十年期国债收益率上行达300个基点,债券价格跌幅达30%,中国十年期国债收益率年底也出现动荡跳升。
从楼市看,2022年部分房企暴雷、项目烂尾,居民信心不足、观望情绪浓厚,住房投资下降9.5%,住宅销售下降28.3%。
股债楼表现低迷,理财产品跌破净值,居民缺乏收益率稳定的投资渠道,导致原来用于投资的资金被用来提前偿还房贷。
三、启示:适度下调存量房贷利率,是利国利民的善政
1、对于购房者而言,需综合贷款利率、已还款年限、剩余还款年限、还款方式等因素,理性判断、衡量是否提前还贷。
1)购房时执行利率明显高于当前房贷利率,可考虑提前还贷。
2)等额本息还款,前期支付房贷利息多、本金少,如果已还期数还未超过贷款周期的1/2,可以考虑提前还贷;等额本金还款,前期偿还利息多、本金少,若已还期数尚未超过贷款周期1/3,可提前还贷。
3)缺乏其他投资渠道能够补偿房贷利率损失,若其他投资的收益率低于房贷利率,可提前还贷。
2、对于银行而言,关闭线上申请通道、限制提前还款额度只是扬汤止沸,应立足于客户需求,提升服务,线上线下相结合为客户提前还贷提供便利。
个人住房贷款对银行来说是优质资产,提前还贷会造成银行存量贷款规模下降、利息收入下降,因此,面对提前还贷潮,部分银行选择关闭线上申请渠道、限制提前还款额度。但长远看,这些举措不利于银行发展。
政策方面,近年来,中央多次提出要求加大金融支持实体经济力度,降低企业综合融资、个人消费信贷成本,确保金融服务普惠性、可得性,银行应响应国家政策,为客户提前还贷提供便利。
法律方面,房贷合同一般会约定提前还贷违约金、罚息规定、最低还款期数,银行应遵守合同约定,如购房者愿意承担违约风险、缴纳罚息,银行应为其提供便利、快捷的还款通道。
3、政府相关部门应重视居民提前还贷需求,出台措施引导银行适度下调存量房贷利率,同时降息以降低银行负债成本,这是利好国家、行业、居民的善政。
1)于国家而言,存量房贷利率下调,利好宏观经济,有助于提振消费信心、扩大内需,促进中国经济复苏。
2)下调存量房贷利率将推动购房信心恢复,使消费者打消房贷利率未来可能继续下行造成损失的顾虑,有利于房地产行业稳定。
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