任泽平：下调存量房贷利率，应对提前还贷潮

来源：泽平宏观（ID：zepinghongguan）

近期，各城市提前还贷潮涌现，还贷难、排长队问题普遍出现。

老百姓提前还贷，不是因为收入增加或者积蓄多，而是因为存量房贷利率与新增房贷利率差距过大，政策需反映民众呼声，建议金融机构为购房者提前还贷提供便利，相关部门重视社会呼声，出台措施引导银行适度降低存量房贷利率，同时降息以降低银行负债成本，有效解决提前还贷潮问题。这有利于降低居民负担，提振消费者信心，扩大内需，促进中国经济复苏，是利国利民的善政。

一、提前还贷潮的背景：LPR连续下调，首套利率下限放宽

1、2022年以来5年期以上LPR连续三次下调35个基点至4.3%，房贷利率持续下降。

为推动经济恢复、满足企业中长期融资需求、降低居民住房消费负担，2022年，LPR经历两次双降、一次单降。1月，5年期以上LPR下降5个基点至4.60%；5月，5年期以上LPR大幅下调15个基点至4.45%；8月，5年期以上LPR继续下降15个基点至4.30%。

伴随5年期以上LPR下调，商业银行房贷利率持续下调。贝壳研究院数据显示，2023年1月，首套、二套房贷主流利率平均分别为4.10%、4.91%，同比分别回落146、93个基点，接近历史最低水平。

2、中央支持阶段性放宽部分城市首套房贷利率下限，多城首套房贷利率降至4.1%以下。

正常情况下，首套房贷利率下限是多少？2022年5月，央行宣布，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限LPR减20个基点。根据2023年1月央行最新LPR报价，5年期以上LPR为4.3%，因此，首套房贷利率下限4.1%。

2023年1月，央行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

根据国家统计局2022年10-12月数据，70个大中城市中，有35个城市符合降低首套房贷利率的标准，其中二线城市14个、三四线城市21个。政策加持下，多城宣布下调首套房贷利率。据不完全统计，目前已有30个城市将首套房贷利率下调至4.1%以下。

分城市看，下调首套房贷利率的二线城市有10个，分别是天津、沈阳、武汉、太原、郑州、厦门、长春、兰州、石家庄、珠海。其余都是三四线城市。分利率水平看，首套利率4.0%、3.95%的各有1个城市，利率3.9%的有10个城市，利率3.8%的城市13个，利率3.7%的有5个城市。

在以上背景下，2022年下半年以来，部分购房者开始加快节奏提前偿还贷款，到今年年初，形成提前还贷潮。然而，银行为提前还贷的购房者设置门槛、障碍，包括关闭线上申请通道、捆绑理财销售、设置提前还贷额度等，导致提前还贷难。据统计，北京、上海提前还贷排队时间分别为1-2个月以上、2-3个月，广州、深圳均在1个月以上，南京部分银行需排队6个月。

二、原因：存量与新增房贷利差较大

为什么会出现提前还贷潮？

1、国内外宏观环境复杂多变，居民就业预期、收入预期不稳定，倾向降低负债、减少利息支出。受美联储加息、俄乌冲突等影响，企业经营、居民收入受到冲击，居民对未来就业、收入预期不稳定。

根据央行城镇储户问卷调查，2022年第四季度，居民对未来的收入信心指数、就业预期指数环比分别下降2.1、2.4个百分点至44.4%、43.0%。23.3%的居民认为收入减少，比上季度增加5.2个百分点。49.1%的居民认为“形势严峻、就业难”或“看不准”。因就业、收入预期不稳定，居民倾向减少投资、消费，增加存款、降低负债，从而形成提前还款热潮。

2、LPR下降、加点部分下降造成存量房贷利率与新增房贷利率差距较大。目前，个人房贷利率定价方式主要有两种，一是固定利率模式，二是“LPR+加点”浮动利率。如果购房者选择浮动利率模式，一般贷款利率会在合同约定的“重定价日”调整，调整内容是LPR，加点部分在合同期限内一般固定不变。

因此，存量与新增房贷利差较大有两个原因：一方面，LPR不断下降导致此前购房者利率与当前购房者利率差异。2019年10月-2023年1月，LPR从4.85%降低55个基点至4.30%。另一方面，存量房贷加点多，新增房贷不加反减。存量与新增房贷加点部分差距也扩大了存量房贷与新增房贷利差，引发提前还贷行为。

3、居民投资收益率下降，风险偏好转向保守，闲置资金倾向于提前还贷。2022年全球各类资产表现低迷。从股市看，2022年，美国、日本、欧洲、韩国、中国股市均大幅下跌。纳斯达克指数、标普500指数、日经225指数、韩国综合指数、德国DAX指数、中国香港恒生科技指数、中国沪深300指数分别下跌33.9%、20.9%、10.9%、25.2%、13.1%、26.8%、21.3%。

从债市看，美国、欧元、英国十年期国债收益率上行达300个基点，债券价格跌幅达30%，中国十年期国债收益率年底也出现动荡跳升。

从楼市看，2022年部分房企暴雷、项目烂尾，居民信心不足、观望情绪浓厚，住房投资下降9.5%，住宅销售下降28.3%。

股债楼表现低迷，理财产品跌破净值，居民缺乏收益率稳定的投资渠道，导致原来用于投资的资金被用来提前偿还房贷。

三、启示：适度下调存量房贷利率，是利国利民的善政

1、对于购房者而言，需综合贷款利率、已还款年限、剩余还款年限、还款方式等因素，理性判断、衡量是否提前还贷。

1）购房时执行利率明显高于当前房贷利率，可考虑提前还贷。

2）等额本息还款，前期支付房贷利息多、本金少，如果已还期数还未超过贷款周期的1/2，可以考虑提前还贷；等额本金还款，前期偿还利息多、本金少，若已还期数尚未超过贷款周期1/3，可提前还贷。

3）缺乏其他投资渠道能够补偿房贷利率损失，若其他投资的收益率低于房贷利率，可提前还贷。

2、对于银行而言，关闭线上申请通道、限制提前还款额度只是扬汤止沸，应立足于客户需求，提升服务，线上线下相结合为客户提前还贷提供便利。

个人住房贷款对银行来说是优质资产，提前还贷会造成银行存量贷款规模下降、利息收入下降，因此，面对提前还贷潮，部分银行选择关闭线上申请渠道、限制提前还款额度。但长远看，这些举措不利于银行发展。

政策方面，近年来，中央多次提出要求加大金融支持实体经济力度，降低企业综合融资、个人消费信贷成本，确保金融服务普惠性、可得性，银行应响应国家政策，为客户提前还贷提供便利。

法律方面，房贷合同一般会约定提前还贷违约金、罚息规定、最低还款期数，银行应遵守合同约定，如购房者愿意承担违约风险、缴纳罚息，银行应为其提供便利、快捷的还款通道。

3、政府相关部门应重视居民提前还贷需求，出台措施引导银行适度下调存量房贷利率，同时降息以降低银行负债成本，这是利好国家、行业、居民的善政。

1）于国家而言，存量房贷利率下调，利好宏观经济，有助于提振消费信心、扩大内需，促进中国经济复苏。

2）下调存量房贷利率将推动购房信心恢复，使消费者打消房贷利率未来可能继续下行造成损失的顾虑，有利于房地产行业稳定。