08.02.2023

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导读：中国房地产市场已经朝着复苏的通道前进，后续或不会出现如此密集的降利率操作。

作者 | 第一财经 周艾琳

近期，“超额储蓄引发报复性消费”的话题热度淡去，“房”再度成为焦点。知乎在2023年2月2日做过一个简单调查，在484个网友参与的“你会选择提前还房贷吗”的调研中，超过六成人选择“会”，将近1/3表示“还要观望，而”选择“不会”的仅占 10%。

尽管样本较小，但也说明购房者对提前还房贷存在一定的诉求。去年5年期LPR（贷款报价利率）累计下调35BP，今年LPR合同的贷款利率也随之下浮。然而，各界对后续利率下降的预期不高，且目前理财收益下降、波动加剧，这也助推了部分人群的提前还贷行为。

渣打中国及北亚区首席经济学家丁爽对记者表示，短期内货币政策可能会保持宽松，以支持经济重新启动，二季度存款准备金率不排除会下调25BP。然而，他不认为会降息，在复苏获得动力后，政策立场可能在下半年转向中性。

多位接受第一财经记者采访的银行人士表示，按揭业务占比较高的银行确实接到部分问询，亦有部分银行通过收取违约金或补偿金、预约排队等方式给提前还贷的购房人设置障碍。但多位律师亦表示，银行无权拒绝提前还贷。

“提前还房贷潮”再引关注

“理财收益也不断下降，波动大，我今年初就选择先提前还贷了，每年在一定额度内银行并不会收取违约金。”某在上海置业的业主对第一财经记者表示。

北京金诉律师事务所主任王玉臣对记者表示，提前还贷的行为增多，有几方面原因。首先，大部分城市的房价或房价预期普遍下降，眼下房屋的升值空间似乎跑不赢房贷利息；其次，近期新的房贷利率不断下调。而之前的房贷利率有不少是很高的，比如超出5%，甚至有的高于6%。还款周期越长，利息就会越高，和新的房贷利率政策相比，差额也会越大；还有一部分人原本是投资买房，当楼市不景气时，需要及时撤场止损，将贷款还了房子卖掉。再加上现在很多投资领域并不景气，比如很多理财收益并不高，部分人选择直接抽回投资、偿还房贷更划算。

此外，“房贷利率密集下降”成为春节以来的热点话题，这也激发了部分购房者提前还贷的想法。

易居房地产研究院研究总监严跃进对记者表示，1月29日，“郑州房贷利率最低降至3.8%”的消息传开。2023 年1月来，全国各地降低房贷利率或执行低利率的城市名单，共计30个城市，房贷利率均低于 4.1%的下限，同时呈现了 4.0%、3.9%、3.8%和 3.7%的四个梯队。统计发现，在这30个城市中，至少有一半城市的房贷利率为3.8%，这也说明，3.8%成为各地降房贷工作中最主流的利率。

他提及，这30个城市普遍属于房价指数连续三个月下跌的城市，且基本为交易行情偏冷的二三线城市。一些房价指数略强势的或市场行情略好的城市，并不在此次下降的城市范围之中。另外，有部分城市房贷利率最低为 4.0%，其虽然不是主流的 3.8%概念，但本身已经突破了 4.1%的利率下限。从这个角度看，此类城市已经非常积极执行了央行此前的新政策，换 言之，无论是 4.0%还是3.8%的利率，都体现了各地积极降低房贷成本、激活住房消费需求的导向。

当提前还款出现时，对于一些贷款客户，银行收回的利息会受到影响，这是一些银行不愿意看到的。王玉臣表示，所以有的银行就会通过收取违约金或补偿金、预约排队等方式给提前还贷的购房人设置障碍。“是否可以收取违约金或补偿金除了看相关法律规定外，还要注意看双方的协议约定，很多时候是以协议约定为准。如果不符合相关法律规定，又没有相关的协议约定，则银行就无权单方要求收取补偿金或违约金。”

严跃进建议，一方面，要积极宣传“存量贷款也会降利息”，减少提前还房贷的行为。另一方面，各地把“房贷利率下调-房贷提前偿还”之间的关系做系统的研究，从保护购房者权益角度积极为购房者减负。

未来难现密集降利率趋势

另一个备受关注的问题还在于，未来房贷利率将何去何从？大城市是否也会降房贷?这又对近期需要购房的人士意味着什么？

严跃进对记者表示，降房贷利率是每个城市的政策趋势，今年金融政策将继续支持住房消费，房贷利率普遍有下调的可能。关键问题是“降多少”。按《建立首套住房贷款利率政策动态调整机制》给出的定价规则，一线城市目前并不能突破 4.1%的利率。换而言之，最低利率也只能是4.1%。未来有微调的空间。

此外，各地存量贷款的利率普遍都有下降的可能，而且2月开始已经在下降。若没有下调，可能有几种原因——购房者和银行签订的是固定利率贷款，导致银行无法做调整；过去买的房子属于二套房，当时无法拿到利率折扣；此外，重新定价日在今年2月以后。

在多数业内人士看来，若市场行情不好，激活合理住房需求的政策依然会继续，降低房贷的工作会推进。但若市场回暖或房价止跌，那么优惠的房贷利率确实会收回。对于目前的购房者而言，严跃进认为继续观望和等待的意义不大。“要下降的城市，近期基本上就会发布政策，引导利率下调。而且3.8%的利率是目前各地差不多可以落实的最低利率，类似低于 3.6%的利率可能性其实不大；此外，房贷利率下降，其实有阶段性的特征。若后续房价反弹，那么此类利率政策是会撤回去的。”

他称：“必须说明，中国房地产市场已经朝着复苏的通道前进，后续或不会出现如此密集的降利率操作。”

LPR调降预期降温

房贷的锚是LPR，LPR的变化亦是关键。早在1月时，部分机构认为LPR（尤其是5年期）可能会下调。当时某大型资管机构的研究部负责人对记者表示，“当前经济依然需要房地产的支撑，预计1月LPR有可能下调10BP。”但这一预期落空。时至今日，随着中国经济逐渐复苏，降息的预期则进一步下降。

植信投资首席经济学家兼研究院院长连平此前对记者表示。“接下来可能会有一次或两次的降准，降准的幅度将以25个基点为主，50个基点的概率不大。目前银行准备金率的平均水平是7.8%，但许多中小银行的准备金率已是6%左右，没有太多下调的空间。”连平称，“利率也将相应向下调整，但幅度也会较为谨慎。”野村中国首席经济学家陆挺最新表示，由于2022年第四季度的GDP环比增长远高于市场，中国向群体免疫的过渡速度快于预期，该机构将2023年GDP年度增长预测从4.8%上调至5.3%。

然而，他也提及，春节假期后的复工率表明复苏不平衡。1月底和2月初，多个地区的工业部门恢复速度很快，超过80%，但建筑部门的恢复速度仍只有10%左右，低于去年的速度，主要是受到收缩的房地产行业的拖累；随着汽车购车税减半政策的结束，1月乘用车零售额同比增长从去年12月的3%大幅下降至-34.6%。重型卡车销量增幅从去年12月的-6.1%大幅降至1月的-51.8%；以农历年为基准，30个城市样本的新房销售量7日平均增长从一周前的-39.3%改善至2月5日的-20%。

此外，野村表示，出口部门仍然面临全球经济放缓带来的强劲逆风，这从PMI中的新出口订单分类指数低迷和1月韩国出口进一步收缩就可以看出。

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